Eenmalige aankoopkosten en vaste lasten bij een tweede huis in Italië
Hoe hoog zijn de notariskosten in Italië?
Vrij sinds 2012: elke notaio bepaalt zijn eigen honorarium, en voor een gewone koopakte van een huis tussen € 150.000 en € 250.000 ligt dat in de praktijk tussen € 1.500 en € 2.500, plus 22% IVA en de spese vive (visure, bolli, kopieën). De koper kiest de notaris en betaalt hem; vraag twee offertes, want het verschil kan honderden euro's zijn. De notaio doet in Italië meer dan tekenen: hij controleert de eigendom en de lasten, int de belastingen als substituut van de fiscus, en laat de verkoper in de akte verklaren dat het huis overeenstemt met het kadaster en de bouwvergunningen; een verzwegen abuso edilizio maakt de akte nietig, en dat is de reden dat de notaris zo lang doet over zijn onderzoek.
Welke makelaarskosten gelden in Italië?
Anders dan in de meeste landen betaalt in Italië ook de koper de makelaar: de agenzia immobiliare werkt voor beide partijen en rekent elk 2 tot 3,5% plus 22% IVA. Bij € 250.000 en 3% is dat € 9.150 voor u. De provisie is verschuldigd zodra de verkoper uw proposta d'acquisto aanvaardt, niet pas bij de akte; leg het percentage en het moment vóór het bod schriftelijk vast, en controleer dat de makelaar is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel, want een niet-ingeschreven bemiddelaar heeft geen recht op provisie.
Moet ik registratierechten of overdrachtsbelasting betalen in Italië?
De imposta di registro van 9% over de valore catastale (prezzo-valore) of 10% IVA over de prijs bij nieuwbouw, plus de vaste belastingen.
Rekenvoorbeeld bij een bestaand huis van € 250.000 met een rendita catastale van € 700, gekocht van een particulier via een makelaar, contant betaald:
| Post | Berekening | Bedrag |
|---|---|---|
| imposta di registro | 9% van 700 × 1,05 × 126 = 92.610 | € 8.335 |
| ipotecaria en catastale | vast | € 100 |
| notaio incl. IVA en spese | offerte | ca. € 2.800 |
| makelaar | 3% plus 22% IVA | € 9.150 |
| geometra (conformità, visure) | praktijk | ca. € 600 |
| totaal | ca. € 21.000, 8,4% van de koopsom |
Zonder prezzo-valore was de registro € 22.500 en het totaal € 35.000; de rendita catastale is dus het getal dat u vóór het bod opvraagt. Als nieuwbouw: € 25.000 IVA plus € 600 vaste belastingen in plaats van € 8.435.
Wat zijn de gemiddelde bank- en hypotheekafsluitkosten in Italië?
Bij een Italiaanse mutuo komt er een tweede akte bij de notaio (praktijk € 1.500 tot € 2.500 plus IVA), de perizia door de taxateur van de bank, de istruttoria van de bank, en de imposta sostitutiva van 2% over het geleende bedrag bij een tweede woning (0,25% bij een hoofdverblijf). Bij € 150.000 is dat € 3.000 belasting plus € 3.000 tot € 4.000 kosten. Wat de wet gratis maakt: vervroegd aflossen, sinds 2007 zonder boete, en de surroga naar een andere bank. Wie contant of uit de Nederlandse overwaarde koopt, spaart de hele hypotheekakte en de 2%.
Hoe hoog zijn de VvE- of community-bijdragen in Italië?
Bij een appartement de spese condominiali via de amministratore: schoonmaak, lift, tuin, verzekering van het gebouw, beheer, en bij een residence met zwembad de onderhoudskosten daarvan. Italië kent geen wettelijk verplicht reservefonds; groot onderhoud wordt omgeslagen als het zich aandient, en het besluit daarover valt met meerderheid van de millesimi. Vraag vóór het bod de laatste twee jaarrekeningen, de notulen en de stand van de openstaande bijdragen van de verkoper, want de koper is samen met de verkoper aansprakelijk voor de bijdragen van het lopende en het vorige jaar. Bij een vrijstaand huis op het platteland komt er soms een consorzio bij voor de weg of het irrigatiewater.
Wat kost onderhoud van een woning in Italië?
Een percentage noemen we niet; een rustico in Umbrië en een appartement aan het Gardameer hebben niets gemeen. Wat in Italië extra telt: de aardbevingszone (klasse 1 tot 4, per Comune) en wat dat betekent voor de constructie en de verzekering, de caldaia die jaarlijks gecontroleerd moet worden met een libretto, en bij een oud huis de vraag of alles wat er staat vergund is. Renovatie levert de aftrek van 36% op, maar alleen tegen Italiaanse IRPEF; voor een niet-inwoner zonder IRPEF-inkomsten is het een aftrek zonder belasting om van af te trekken.
Hoeveel betaal ik gemiddeld aan gas, water en licht in Italië?
Geen gemiddelde; het hangt af van streek, bouwjaar, verwarming en gebruik, en de Italiaanse energieprijzen bewegen sneller dan een artikel. Wat u moet weten over de structuur: een Italiaans stroomcontract heeft een vast deel voor het vermogen (potenza impegnata, standaard 3 kW, vaak te weinig voor airconditioning) dat doorloopt bij leegstand; als niet-inwoner krijgt u het tarief voor non residenti, dat hoger is dan dat van een inwoner. Gas is buiten de steden vaak GPL uit een tank of flessen. Vraag de laatste afrekeningen van de verkoper en regel de voltura van de contracten bij de akte.
Zijn er verborgen of onverwachte kosten in Italië?
- De makelaar, die de koper zelf betaalt: 2 tot 3,5% plus IVA.
- De rendita die niet klopt. Een huis dat kadastraal lager staat dan het is (een verbouwde stal), moet vóór de akte worden bijgewerkt, op kosten van wie het overeenkomt; anders geen akte.
- Abusi edilizi. Een niet-vergunde uitbouw of een dichtgemaakte veranda; de sanatoria kost geld en tijd, en soms is ze niet mogelijk.
- De IMU en de TARI, die u zelf moet berekenen en betalen; een vergeten F24 levert een boete op.
- De omslag van een condominio zonder reserve.
- De imposta sostitutiva van 2% op een lening.
Wat kost een taxatie of keuring in Italië?
Een bouwkundige keuring is in Italië geen gewoonte; wat wél gewoonte is, en nodig, is de geometra die vóór het compromesso de conformità catastale e urbanistica controleert: klopt het kadaster met wat er staat, en is alles vergund. Dat kost € 300 tot € 1.000 en is bij een oud huis op het platteland het beste geld van de koop. Een technische keuring van het gebouw zelf laat u apart doen als het huis ouder is of in een aardbevingszone staat. De perizia voor de bank is alleen nodig bij een lening; de bank wijst de taxateur aan en u betaalt, enkele honderden euro's.
Hoeveel betaal ik jaarlijks aan lokale heffingen in Italië?
De IMU, bij een rendita van € 500 en het maximumtarief € 890 per jaar, en de TARI, per Comune enkele honderden euro's met korting voor seizoensgebruik op aanvraag. Geen inkomstenbelasting zolang u niet verhuurt; bij verhuur de cedolare secca van 21% of 26% over de huur en de imposta di soggiorno die u van gasten int. Samen komt een vakantiehuis met een rendita van € 500 zonder verhuur op € 1.100 tot € 1.400 per jaar aan heffingen, vóór het condominio en de verzekering.
Bronnen
- Agenzia delle Entrate, L'acquisto della casa; Legge 266/2005 art. 1 c. 497 (prezzo-valore); DPR 131/1986.
- DPR 601/1973 art. 17–18 (imposta sostitutiva sui mutui); Legge 40/2007 (estinzione anticipata, surroga).
- Codice civile art. 1754 e.v. (mediazione) en art. 63 disp. att. (aansprakelijkheid voor spese condominiali); Legge 39/1989 (inschrijving makelaars).
- Legge 160/2019 (IMU); DPR 380/2001 en Legge 47/1985 (conformità urbanistica).
- D.L. 50/2017 art. 4 (cedolare secca).
Bedragen in het rekenvoorbeeld zijn de wettelijke tarieven van 2026; notaris, makelaar en geometra zijn praktijkwaarden.
