Subsidies bij aankoop en renovatie in Italië

Bij aankoop gelden in Italië vooral fiscale verminderingen, geen directe subsidies. Het “Prima Casa”-regime verlaagt bij bestaande bouw de registratierechten van 9% naar 2% (met minimum €1.000) en fixeert imposta ipotecaria en catastale op €50 per stuk; bij aankoop van een btw-belaste nieuwbouw geldt 4% btw (in plaats van 10% of 22%) en vaste rechten van €200 per heffing. Uitsluiting geldt voor luxe-categorieën A/1, A/8 en A/9 en bij niet-naleving van de verhuis-/beletseleisen (vestiging in de gemeente binnen 18 maanden, geen eerder “prima casa” elders zonder tijdige vervreemding). Het extra “onder 36”-voordeel is beëindigd en na 2023 niet verlengd. De “Sismabonus acquisti” (art. 16, co. 1-septies, DL 63/2013) geeft bij aankoop van door de ontwikkelaar heropgebouwde woningen in seismische zones 1–3 een aftrek van 75% of 85% van de koopsom tot €96.000, te spreiden over 5 jaren.

Voor renovatie bestaan structurele aftrekken: de “Bonus ristrutturazioni” geeft 50% aftrek over uitgaven tot €96.000 per eenheid, in 10 jaarlijkse termijnen, mits betaling via bonifico parlante en (voor energiemaatregelen) ENEA-melding binnen 90 dagen na oplevering. De “Ecobonus” kent 50–65% aftrek afhankelijk van de ingreep (bijv. 65% voor isolatie en condensatieketels onder voorwaarden), eveneens in 10 termijnen, met APE/asseverazione en ENEA-plicht (DL 63/2013 en opvolgende budgetwetten). De “Sismabonus” biedt 50–85% voor seismische versterking met certificering van verbeterde risicoklasse, veelal in 5 termijnen. De “Superbonus” (DL 34/2020) is voor nieuwe projecten in 2024–2025 sterk ingeperkt: resterende trajecten kennen 70% in 2024 en 65% in 2025, zonder nieuwe kredietoverdrachten of factuurrabatten door blokkades in DL 11/2023 en DL 39/2024. De “Bonus barriere 75%” blijft tot 2025 bestaan met aangescherpte afbakening van toegestane werken en 5-termijnverdeling.

Toegang voor niet-ingezetenen is mogelijk, maar Italiaanse voordelen zijn in de regel zuivere IRPEF-aftrekken: zonder voldoende Italiaanse belastingdruk leveren zij geen uitbetaling op, temeer sinds het brede verbod op “sconto in fattura” en “cessione del credito” voor nieuwe interventies (DL 11/2023, DL 39/2024). Formele vereisten omvatten o.a. een codice fiscale, correcte bouwtitels (CILA/SCIA; voor oudere Superbonus-werken CILAS), technische asseverazioni en APE’s, en traceerbare betalingen met fiscale kenmerktekst (bonifico parlante). Voor “Prima Casa” vervalt het voordeel bij vervreemding binnen 5 jaar, tenzij binnen 1 jaar een andere hoofdwoning wordt aangekocht; bij verlies volgt naheffing van gemiste belasting plus boete en rente. Bij btw-belaste aankopen zijn registratierechten en hypothecaire/kadastrale rechten vast (€200 elk), terwijl bij niet-btw-transacties de 2%/9%-registratierechten en €50-rechten gelden. Sismabonus acquisti vereist verkoop door een ontwikkelaar na sloop/nieuwbouw in zones 1–3 met aantoonbare risicoklasseverbetering.

Voor Belgische residenten geldt het Belgisch-Italiaanse dubbelbelastingverdrag: onroerende inkomsten worden aan Italië toegewezen (art. 6), België verleent vrijstelling met progressie (art. 23), en sinds 2021 werkt België met een toegekend buitenlands kadastraal inkomen voor aangifte-doeleinden; Italiaanse aftrekken of bonussen genereren geen Belgische premie of restitutie. Belgische regels voorzien geen Belgische renovatiepremies of hypotheekinterestaftrek voor een in Italië gelegen tweede verblijf; de vroegere woonbonus is afgeschaft en buitenlands vastgoed krijgt geen Belgische btw-teruggaaf. In Nederland worden buitenlandse tweede woningen in box 3 belast op basis van het forfaitair rendement; Italiaanse aftrekken zijn niet verrekenbaar met Nederlandse inkomstenbelasting, terwijl de belastingheffing over onroerend inkomen verdragsmatig in Italië blijft. Hypotheekrenteaftrek in Nederland is beperkt tot de eigen woning (box 1) en geldt niet voor een Italiaanse tweede woning.

Fiscale voordelen en vrijstellingen in Italië

De jaarlijkse heffingen voor Italiaans vastgoed bestaan hoofdzakelijk uit IMU en TARI op grond van wet 160/2019. IMU is vrijgesteld voor de hoofdverblijfplaats, behalve voor categorieën A/1, A/8 en A/9, waar een gemeentelijk tarief (vaak 0,2%–0,6%, met vaste €200-aftrek) geldt; voor overige tweede woningen ligt het tarief doorgaans tussen 0,76% en 1,06%. De grondslag is de rendita catastale verhoogd met 5%, vermenigvuldigd met 160 (wooncategorieën, uitgezonderd A/10). Verlaagde IMU (50% grondslag) geldt bij geregistreerde comodato aan kinderen/ouders die er hoofdverblijf hebben en bij ongeschiktheid tot bewoning (inagibilità) met gemeentelijke vaststelling of conforme verklaring. TARI (afvalstoffen) wordt bepaald naar gebruiksoppervlakte en gebruikersprofiel; provinciaal kan TEFA bijkomen. In Nederland bestaat geen IMU; daar spelen gemeentelijke OZB en heffingen, terwijl de rijksbelasting voor tweede woningen via box 3 verloopt.

Voor verhuur aan particulieren kan de cedolare secca worden gekozen: 21% voor vrije huur en 10% bij canone concordato in gemeenten ex wet 431/1998, mits de verhuurder een particulier is en de huurder niet voor bedrijfsdoeleinden huurt. De keuze vervangt IRPEF, aanvullende heffingen, registratierechten en zegelrecht; registratie van het contract gebeurt binnen 30 dagen. Voor locazioni brevi (?30 dagen, DL 50/2017) geldt een heffing van 21% met broninhouding door tussenpersonen; de Wet Begroting 2024 (wet 213/2023) verhoogt het eindtarief naar 26% indien meer dan één woning kortstondig wordt verhuurd. Gemeentelijke toeristenbelasting kan verschuldigd zijn en sinds wet 191/2023 is een landelijke identificatiecode (CIN) verplicht voor korte verhuur, met boetes bij ontbreken. In Nederland kent men geen cedolare; inkomsten uit particuliere verhuur vallen doorgaans onder box 3, terwijl lokale regels voor toeristische verhuur per gemeente verschillen.

Bij vervreemding is de meerwaarde op Italiaans onroerend goed belastbaar als verkoop plaatsvindt binnen vijf jaar na aankoop (art. 67 TUIR), uitgezonderd wanneer het onroerend goed gedurende het grootste deel van die periode als hoofdverblijf diende. Op het moment van de akte kan worden gekozen voor een imposta sostitutiva van 26% te heffen via de notaris; zonder keuze valt de winst onder de progressieve IRPEF. De kostprijs omvat de aankoopprijs verhoogd met aantoonbare, geregistreerde kosten (notaris, belastingen, structurele werken); indexatie is niet voorzien. Voor bouwgrond (terreno edificabile) is de winst altijd belast, ongeacht de houdperiode. Bij schenking telt de houdtermijn van de schenker door; bij vererving geldt de vijfjaarstoets niet en is vervreemding van geërfd gebouwd onroerend goed in beginsel vrijgesteld, behoudens bouwgrond.

Voor erfenis en schenking van Italiaans onroerend goed gelden de nationale tarieven van wetsdecreet 346/1990: 4% voor echtgenoot en (klein)kinderen met een vrijstelling van €1.000.000 per verkrijger; 6% voor broers/zussen met €100.000 vrijstelling; 6% voor overige verwanten tot en met de vierde graad zonder vrijstelling; 8% voor overige verkrijgers zonder vrijstelling. Naast de erf- of schenkbelasting zijn op onroerend goed doorgaans ipotecaria 2% en catastale 1% over de waarde volgens kadastrale parameters verschuldigd; wanneer de verkrijger voldoet aan de “abitazione principale”-voorwaarden voor dat object, worden deze vaste heffingen gereduceerd tot €200 per stuk. België kent geen verdrag met Italië inzake erfbelasting; de Belgische gewesten voorzien evenwel in een verrekeningsmechanisme waarbij buitenlandse heffingen op buitenlands onroerend goed in mindering komen op Belgische rechten, beperkt tot het deel dat daarop betrekking heeft. In Nederland is evenmin een Italiaans verdrag van kracht; daar wordt doorgaans een eenzijdige voorkoming toegepast.

Financieringen met hypotheek op Italiaans vastgoed zijn in beginsel onderworpen aan de imposta sostitutiva sui finanziamenti (DPR 601/1973): 0,25% van het geleende bedrag indien de lening ziet op de toekomstige hoofdverblijfplaats van de lener, anders 2%. Deze heffing vervangt registratie-, hypotheek- en kadasterrechten op de lening; de voorwaarde voor het 0,25%-tarief omvat normaliter ingebruikname als hoofdverblijf binnen een termijn die contractueel wordt vastgelegd. Niet-ingezetenen die een tweede verblijf financieren vallen in de regel onder het 2%-tarief. Renteaftrek in Italië betreft een 19%-aftrek op maximaal €4.000 aan jaarlijkse hypotheekrente voor aankoop/verbouwing van de hoofdverblijfplaats onder voorwaarden van art. 15 TUIR; voor andere objecten is geen vergelijkbare nationale aftrek. In Nederland bestaat geen imposta sostitutiva; kosten hangen daar af van notaris, registratie en bank, terwijl renteaftrek beperkt is tot de eigen woning in box 1.

Specifieke regelingen voor buitenlanders in Italië

EU/EER-burgers en Zwitsers kunnen in Italië vrij onroerend goed verwerven; voor niet-EU-burgers geldt het principe van wederkerigheid (art. 16 disp. prel. c.c.) of toelaatbaarheid bij een geldige Italiaanse verblijfsvergunning. Er bestaat geen Italiaans “golden visa” op basis van loutere vastgoedkoop; toegangstitels volgen de algemene immigratieregels, los van eigendom. Voor de akte zijn een codice fiscale (DPR 605/1973), identiteitsdocument en naleving van anti-witwasregels (D.Lgs. 231/2007) verplicht; notariële cliëntenonderzoeken beslaan herkomst van middelen en uiteindelijk belanghebbenden. Contante betalingen kennen sinds 1 januari 2023 een wettelijke bovengrens van €5.000 per transactie; het notariaat verlangt doorgaans traceerbare overschrijvingen/assegni circolari. Spreekt de koper geen Italiaans, dan is een beëdigd tolk verplicht en kan de notaris buitenlandse huwelijksgoederenstelsels of volmachten slechts accepteren met geldige legalisatie/apostille en, zo nodig, beëdigde vertaling.

• Codice fiscale via Italiaans consulaat of Agenzia delle Entrate; voor rechtspersonen tevens Italiaans fiscaal nummer.
• Bevestiging wederkerigheid voor niet-EU-burgers door notaris; EU/EER/CH niet van toepassing.
• Bewijs herkomst gelden conform D.Lgs. 231/2007; bankoverschrijvingen met volledige betaalsporen.
• Eventuele huwelijks-/partnerschapsverklaring met apostille en beëdigde vertaling; identieke eis voor volmachten.

Bij aankoop bestaan geen aparte tarieven of toeslagen voor buitenlanders; dezelfde registratie- of btw-regels gelden als voor Italianen. “Prima Casa”-tarieven vergen doorgaans inschrijving van de woonplaats in de gemeente van het object binnen 18 maanden; buitenlandse tweede-verblijfeigenaars kunnen daar niet aan voldoen en vallen dan onder de reguliere heffing. Een uitzondering op de woonplaatsvoorwaarde bestaat uitsluitend voor Italiaanse staatsburgers ingeschreven in het AIRE-register (Nota II-bis, Tariffa, Parte I, DPR 131/1986). Voor lopende heffingen geldt een bijzondere regeling voor AIRE-pensioengerechtigden: sinds wet 197/2022 is voor één niet-verhuurde woning de IMU vrijgesteld en wordt TARI doorgaans verlaagd (lokaal uitgewerkt); dit geldt niet voor Belgische of Nederlandse niet-Italianen. Nederland kent geen vergelijkbare nationale vrijstelling voor eigen onderdanen in het buitenland; lokale Nederlandse heffingen en box 3 blijven los van de Italiaanse regels.

Niet-ingezetenen mogen voor langlopende particuliere verhuur de cedolare secca toepassen, mits de eigenaar een natuurlijk persoon is en het object buiten ondernemingssfeer blijft (D.Lgs. 23/2011). Het standaardflat tarief is 21%; bij overeenkomsten volgens canone concordato kan een verlaagd tarief gelden, afhankelijk van de gemeente en contractsoort. Voor locazioni brevi (maximaal 30 dagen) moeten tussenpersonen en platforms bronheffing toepassen en gegevens doorgeven (DL 50/2017); de Wet Begroting 2024 (wet 213/2023) introduceert voor wie meer dan één woning kort verhuurt een eindtarief van 26%. Sinds 2024 is tevens een landelijke identificatiecode (CIN) verplicht voor toeristische verhuur (wet 191/2023); gemeenten kunnen aanvullende toeristenbelasting heffen. Voor Belgische ingezetenen worden Italiaanse netto-verhuurinkomsten in Italië belast en in België vrijgesteld met progressie; in Nederland vallen buitenlandse tweede woningen in box 3, waardoor Italiaanse huurbelasting niet verrekend wordt met Nederlandse inkomstenbelasting.

Meerwaarden bij verkoop worden voor niet-ingezetenen op dezelfde wijze behandeld als voor ingezetenen: belastingheffing in Italië als de vervreemding binnen vijf jaar na aanschaf plaatsvindt, met mogelijkheid om bij de akte een imposta sostitutiva van 26% te laten heffen via de notaris (art. 67 TUIR en opvolgende bepalingen). Buiten de vijfjaarstermijn is de verkoop van gebouwd onroerend goed doorgaans onbelast; voor bouwgrond geldt altijd belastingplicht. Bij vererving en schenking van in Italië gelegen onroerend goed zijn de nationale Italiaanse tarieven van toepassing, ook als erflater of schenker in het buitenland woont; België verrekent buitenlandse rechten op buitenlands onroerend goed binnen zijn eigen erf-/schenkbelasting, Nederland past in de regel eenzijdige voorkoming toe. Financieringen door niet-ingezetenen vallen normaliter onder de imposta sostitutiva sui finanziamenti van 2% over het geleende bedrag (DPR 601/1973); het verlaagde 0,25%-tarief is voorbehouden aan leningen voor de toekomstige hoofdverblijfplaats bij tijdige vestiging. In Nederland bestaat geen dergelijke substitutieheffing; daar zijn aftrek en heffing aan het eigen-woningregime en box 3 gekoppeld.

Zijn er subsidies voor energiebesparing in Italië?

Ja. Italië stimuleert energiebesparing vooral via inkomstenbelastingaftrekken, aangevuld met enkele directe uitkeringen. De klassieke ecobonus kent doorgaans 50% aftrek voor onder meer ramen en zonwering en 65% voor thermische schilisolatie, warmtepompen, zonneboilers, geavanceerde regeling en (onder voorwaarden) condensatieketels; de uitgaven worden normaliter in 10 gelijke jaarlijkse termijnen verrekend en vereisen een ENEA-melding binnen 90 dagen na oplevering en traceerbare “bonifico parlante”-betalingen. Voor appartementsgebouwen bestaan hogere aftrekpercentages (70–75%) bij ingrepen aan gemeenschappelijke delen die een substantieel deel van de gebouwschil omvatten, eveneens in 10 termijnen. De Superbonus blijft in 2024–2025 beperkt tot reeds-gestarte trajecten met 70% in 2024 en 65% in 2025; nieuwe factuurrabatten/credietoverdrachten zijn grotendeels beëindigd (DL 11/2023 en DL 39/2024), waardoor voorfinanciering nodig is. Niet-ingezetenen profiteren alleen als zij voldoende Italiaanse IRPEF hebben om de aftrek te benutten; er is geen uitbetaling in cash zoals in België of Nederland gebruikelijk kan zijn.

Neben fiscale aftrekken bestaat een echte subsidie: het Conto Termico 2.0 (DM 16/02/2016), beheerd door GSE, dat particulieren, verenigingen van eigenaars en bedrijven rechtstreeks compenseert voor vervanging/upgrade van inefficiënte installaties (o.a. warmtepompen, biomassaketels/-kachels, zonneboilers, gebouwbeheersystemen) en voor bepaalde isolatiemaatregelen bij publieke gebouwen. Aanvragen gebeuren via het GSE-portaal binnen 60 dagen na voltooiing (of via vooraanmelding bij P.A.’s); de uitbetaling volgt doorgaans in 1 tot enkele jaarlijkse termijnen, met eenmalige betaling voor kleinere bedragen. De bijdrage is een percentage van de in aanmerking komende kosten met technologie-specifieke maxima, en is in de regel niet cumuleerbaar met andere nationale stimulansen voor dezelfde uitgavenpost. Eigenaars/bruikleners in Italië, ook als zij fiscaal niet-ingezetene zijn, kunnen Conto Termico aanvragen mits zij gerechtigd zijn tot het object, de technische eisen worden gehaald en facturen/betalingen aantoonbaar zijn. Dit maakt het Conto Termico relevant wanneer IRPEF-aftrek in de praktijk niet renderend is.

• Ecobonus: 50% voor ramen/zonwering; 65% voor isolatie, warmtepompen, zonneboilers, geavanceerde regeling; 10 jaar spreiding; ENEA-melding verplicht; bonifico parlante met fiscale kenmerktekst.
• Condominiale ecobonus: 70–75% bij ingrepen aan gemeenschappelijke schil (? een substantieel deel); 10 jaar; technische asseveraties/APE’s vereist; budgetverlengingen lopen via jaarlijkse begrotingswetten.
• Superbonus: alleen voor reeds-gekwalificeerde dossiers; 70% in 2024 en 65% in 2025; nieuwe sconto in fattura/cessione del credito in beginsel niet toegestaan (DL 11/2023; DL 39/2024).
• Bonus ristrutturazioni: 50% tot €96.000 per eenheid als vangnet waar ecobonus-eisen niet worden gehaald; 10 jaar; niet specifiek energiegericht maar vaak toepasbaar.
• Conto Termico 2.0: directe GSE-bijdrage voor thermische hernieuwbare en efficiëntiemaatregelen; aanvraag binnen 60 dagen; uitbetaling in 1–5 jaar afhankelijk van bedrag/interventie; niet cumuleerbaar met andere staatsprikkels op dezelfde kosten.
• Btw: arbeid bij woningrenovatie meestal 10% (DPR 633/1972); voor “beni significativi” geldt een gemengde regeling waarbij slechts een deel van de goederen tegen 10% kan, de rest 22%.

Naast nationale regelingen kunnen regio’s en gemeenten extra bijdragen of rentekortingen bieden voor isolatie en verwarmingsvervanging; voorwaarden, plafonds en vensters verschillen per regio en zijn vaak niet stapelbaar met staatssteun voor dezelfde kostenpost. Voor fotovoltaïsche installaties op woningen geldt doorgaans de 50%-aftrek onder de renovatieregeling, met gespreide verrekening; de vroegere koppeling van PV aan Superbonus is tot lopende trajecten beperkt. Deelname aan hernieuwbare-energiegemeenschappen (CER) in Italië levert een aparte GSE-vergoeding op voor gedeelde zelfconsumptie volgens het 2023–2024-kader; dit is echter geen energiebesparingssubsidie. Belgische en Nederlandse premies (bv. Fluvius, ISDE) zijn territoriaal en niet toepasbaar op Italiaans vastgoed; Italiaanse aftrekken verlagen geen Belgische of Nederlandse belasting. Voor Belgische ingezetenen geldt vrijstelling met progressie; voor Nederlanders valt een tweede woning in box 3, waardoor Italiaanse aftrekken niet in de IB te gelde worden gemaakt.

Kan ik profiteren van fiscale voordelen in Italië?

Niet-ingezetenen kunnen in Italië gebruikmaken van diverse fiscale regelingen, maar de praktische benutting hangt af van waar de heffing plaatsvindt en of u Italiaanse inkomstenbelasting (IRPEF) verschuldigd bent. Voor Belgische residenten wijst het BE-IT-verdrag onroerende inkomsten en meerwaarden in beginsel aan Italië toe (o.a. art. 6), terwijl België vrijstelling met progressie verleent; Italiaanse aftrekken leveren dan geen Belgische teruggave op. Veel voordelen zijn verankerd in het TUIR (DPR 917/1986), de Registratiewet (DPR 131/1986), de btw-wet (DPR 633/1972) en IMU-wet 160/2019, en gelden ook voor buitenlanders zonder toeslag. De recente beperkingen op kredietoverdracht/factuurrabatten (DL 11/2023 en DL 39/2024) betekenen dat IRPEF-aftrekken alleen bruikbaar zijn als u voldoende Italiaanse belasting betaalt. In Nederland wordt een tweede woning in box 3 belast; Italiaanse IRPEF-aftrekken zijn daar niet verrekenbaar, zodat Italiaanse voordelen de Nederlandse belasting niet verminderen.

Bij de aankoop zijn voordelen vooral tariefmatig of voor specifieke dossiers; generieke subsidies bestaan niet. Verlaagde “prima casa”-tarieven zijn in de regel uitgesloten voor buitenlandse tweede-verblijfeigenaars omdat ze inschrijving van de woonplaats in de gemeente binnen 18 maanden vergen; de uitzondering voor AIRE geldt uitsluitend voor Italiaanse staatsburgers. Bij verkopen door ontwikkelaars na sloop/nieuwbouw in seismische zones (1–3) kan de sismabonus acquisti een aftrek op de koopsom opleveren, mits een aantoonbare risicoklasseverbetering en certificering volgens DL 63/2013; de aftrek werkt via IRPEF in jaarlijkse termijnen. Kiest u voor een btw-belaste nieuwbouw, dan gelden vaste hypotheek-/kadasterrechten; bij niet-btw-transacties spelen registratierechten met kadastrale waarderingsregels. België kent geen eigen premie voor in Italië gelegen aankopen; in Nederland bestaat evenmin een aankoopsubsidie, en aankoopheffing verloopt daar via overdrachtsbelasting, niet via Italiaanse regels.

Voor renovatie projecteren de hoofdregelingen (bonus ristrutturazioni, ecobonus, sismabonus) zich als IRPEF-aftrekken, met technische vereisten (o.a. ENEA-melding binnen 90 dagen na oplevering, asseverazioni en APE waar vereist) en traceerbare betalingen. Sinds 2023–2024 zijn “sconto in fattura” en “cessione del credito” voor nieuwe interventies in de kern geblokkeerd, waardoor niet-ingezetenen zonder Italiaanse IRPEF de aftrek doorgaans niet te gelde maken. Het Conto Termico 2.0 (DM 16/02/2016) vormt een uitzondering als rechtstreekse GSE-bijdrage voor thermische efficiëntie/hernieuwbare installaties; aanvragen verlopen online en uitbetaling volgt in één of meerdere termijnen, met cumulatierestricties. Btw op renovatiearbeid is veelal 10% (DPR 633/1972), met specifieke “beni significativi”-regels die de toerekening tussen arbeid en goederen bepalen. België en Nederland verstrekken geen nationale premies voor werken aan buitenlands (Italiaans) vastgoed; Italiaanse voordelen verlagen evenmin Belgische of Nederlandse belastingen.

Voor verhuur aan particulieren kan de cedolare secca worden gekozen als de eigenaar een natuurlijk persoon is en de verhuur buiten ondernemingssfeer blijft. Het standaardtarief is 21%, met verlaagde tarieven bij canone concordato volgens wet 431/1998; voor locazioni brevi (?30 dagen) geldt broninhouding via platforms en een tariefkader dat sinds wet 213/2023 oploopt naar 26% indien meer dan één woning kortstondig wordt verhuurd. Registratie van huurovereenkomsten gebeurt binnen 30 dagen; bijkomend kunnen gemeenten toeristenbelasting heffen en is een landelijke identificatiecode (CIN) verplicht (wet 191/2023). België belast Italiaanse netto-huur in Italië en verleent vrijstelling met progressie; Nederland belast de waarde in box 3, zodat Italiaanse huurheffing niet verrekend wordt met Nederlandse inkomstenbelasting. De jaarlijkse lokale heffingen (IMU, TARI) blijven los van cedolare en zijn doorgaans verschuldigd voor tweede woningen.

Bij verkoop is een meerwaarde in Italië belastbaar als vervreemding binnen vijf jaar na aankoop plaatsvindt (art. 67 TUIR), met keuze voor afrekening via de notaris tegen een vaste vervangende heffing; buiten die termijn is verkoop van gebouwd onroerend goed normaal onbelast. Voor erfenis/schenking gelden nationale Italiaanse tarieven (D.Lgs. 346/1990), naast hypotheek- en kadasterheffingen; België verrekent buitenlandse heffingen op buitenlands onroerend goed binnen zijn eigen rechten, zonder verdrag met Italië. Financieringen zijn onderworpen aan de imposta sostitutiva sui finanziamenti (DPR 601/1973): het verlaagde tarief is voor leningen voor de toekomstige hoofdverblijfplaats met tijdige vestiging, terwijl tweede verblijven het hogere tarief kennen. Italiaanse renteaftrek (art. 15 TUIR) betreft alleen de hoofdwoning en is dus niet toepasbaar op een tweede verblijf; in Nederland is hypotheekrenteaftrek beperkt tot de eigen woning (box 1), waardoor Italiaanse financieringsvoordelen daar geen effect sorteren.

• Cedolare secca: forfaitaire heffing op particuliere verhuur (21%; verlaagd bij canone concordato); voor locazioni brevi broninhouding en sinds wet 213/2023 26% als meer dan één woning kort verhuurd wordt; contractregistratie binnen 30 dagen.
• Conto Termico 2.0: directe GSE-bijdrage voor warmtepompen, biomassa, zonneboilers en bepaalde efficiëntiemaatregelen; aanvraag via portaal, termijnen en maxima technologisch bepaald; niet stapelbaar met andere staatsprikkels op dezelfde kosten.
• Btw renovatie: arbeid doorgaans 10% (DPR 633/1972); “beni significativi”-verdeling beperkt het 10%-deel op materialen, de rest 22%.
• Aankoopvoordelen: “prima casa” vergt woonplaats in de gemeente binnen 18 maanden (AIRE-uitzondering alleen voor Italianen); sismabonus acquisti mogelijk bij verkoop door ontwikkelaar na sloop/nieuwbouw in seismische zones met gecertificeerde risicoreductie.
• Verkoop en meerwaarde: belastingplicht binnen vijf jaar (art. 67 TUIR) met keuze voor imposta sostitutiva via notaris; buiten vijf jaar doorgaans vrij voor gebouwd vastgoed, niet voor bouwgrond.
• Financiering: imposta sostitutiva 0,25% bij lening voor toekomstige hoofdverblijfplaats met tijdige vestiging; 2% bij overige doeleinden; renteaftrek nationaal beperkt tot de hoofdwoning (art. 15 TUIR).

Bestaat er een hypotheekgarantie of overheidsgarantie in Italië?

Ja. Italië kent een staatsgarantie uitsluitend voor de eigen woning via het “Fondo di garanzia per la prima casa”, beheerd door Consap S.p.A. (basis: art. 1, comma 48, L. 147/2013 en DM MEF 31/07/2014). De garantie dekt doorgaans tot 50% van het uitstaande kapitaal van de hypotheek ten gunste van de bank; voor prioritaire categorieën kan dit tot 80% gaan indien de LTV boven 80% ligt en de ISEE niet hoger is dan €40.000 (uitbreiding ex art. 64, DL 73/2021, meermaals verlengd tot 31-12-2024 met Milleproroghe 2023–2024). Toepassing is beperkt tot niet-luxe woningen (geen A/1, A/8, A/9) die als hoofdverblijf gaan dienen; tweede woningen en investeringspanden zijn uitgesloten. De regeling ondersteunt aankopen (eventueel met samengaan van renovatie), maar is geen rentesubsidie en werkt als garantie op de lening aan de bank, niet als uitkering aan de koper.

Toegang loopt via bij het fonds aangesloten banken; de aanvrager verklaart het object als hoofdverblijf te gaan betrekken binnen de gestelde termijn en voldoet aan de doelgroepeisen (voor 80% garantie: prioritaire categorie en ISEE-criterium). De garantie is een “a prima richiesta”-borgstelling richting bank en is in de regel niet cumuleerbaar met andere publieke garanties voor hetzelfde krediet; voor de kredietnemer geldt geen aparte garantiestort of premie zoals bij commerciële borgstellingen. Het fonds is niet bedoeld voor luxe-categorieën of tweede verblijven en geldt niet als algemene verzekering tegen betalingsachterstand. Los daarvan bestaat het “Fondo di solidarietà mutui prima casa” (zgn. Gasparrini-fonds; L. 244/2007) dat, bij aantoonbare tegenslag (o.a. ontslag, invaliditeit, overlijden), tijdelijke schorsing van aflossingen tot 18 maanden kan toestaan. Beide instrumenten zijn Italiaans, objectgebonden en vereisen bankdeelname en formele toetsing.

Voor tweede woningen bestaat in Italië geen NHG-achtige overheidsgarantie; banken hanteren dan hun eigen acceptatiekaders, waarbij voor niet-ingezetenen vaak lagere LTV’s gelden. Het Italiaanse kredietrecht kent voor “credito fondiario” een normatieve LTV-grens van 80% van de getaxeerde waarde (art. 38 TUB en uitvoeringsregeling Banca d’Italia); hoger financieren vergt extra waarborgen (bijv. aanvullende verzekering/garantie) en is beleidsgedreven, niet publiek gegarandeerd. Vergeleken met Nederland: Nederland heeft de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) voor de eigen woning, maar eveneens geen staatgarantie voor tweede woningen; Italië’s Consap-fonds is functioneel vergelijkbaar met NHG qua doel (eigen woning), maar qua reikwijdte en 80%-verruiming beperkt tot prioritaire doelgroepen en termijnbesluiten. Belgische kopers van een Italiaans tweede verblijf kunnen het Consap-fonds niet benutten; de 80%-route vergt bovendien een Italiaanse ISEE en hoofdverblijf, wat zonder Italiaanse residentie praktisch niet haalbaar is.

Zijn er lokale of regionale subsidieprogramma’s in Italië?

Ja. Italiaanse regio’s en gemeenten publiceren periodiek bandi met directe bijdragen voor particulieren, doorgaans gefinancierd uit regionale middelen, het EU?cohesiebeleid (FESR 2021–2027; Verordening (EU) 2021/1060) en nationale fondsen met decentrale uitvoering. De focus ligt vrijwel altijd op de hoofdverblijfplaats van de aanvrager, energie?efficiëntie, seismische preventie en in mindere mate barrière?reductie; tweede verblijven of niet?ingezetenen zijn veelal uitgesloten of krijgen lage prioriteit. Bijdragen zijn meestal percentueel met plafonds per maatregel of woning, vereisen technische certificering en kennen onttrekkingsverboden (bestemmings- en behoudsplicht gedurende meerdere jaren, met terugvordering bij verkoop of bestemmingswijziging). De openstellingsvensters, plafonds en combinatieregels verschillen per regio en per call; cumulatie met nationale aftrekken (bijv. ecobonus, sismabonus) of Conto Termico is vaak beperkt tot verschillende kostenposten. In vergelijking met Nederland (waar landelijke ISDE en uniforme kaders domineren) is het Italiaanse landschap gefragmenteerd en sterk regio?specifiek, met harde residentie?/ISEE?voorwaarden.

• Doelgroep en woning: primair hoofdverblijf binnen de regio/gemeente; tweede woning zelden in scope.
  Vereist: inschrijving woonplaats (residenza), soms continu verblijfstermijn (bijv. ?2 jaar).
• Inkomenstoets: ISEE?plafonds komen frequent voor (bijv. €20.000–€40.000), oplopende steun bij lagere ISEE.
  Ondernemingen/hospitality kennen aparte MPMI?bandi, niet toepasbaar op privé?verblijven.
• Technische eisen: APE vóór/na, ontwerp/asseverazione door bevoegde technicus, CILA/SCIA waar nodig.
  Betalingen traceerbaar; geen contant; facturen op naam van de aanvrager.
• Cumulatie: verbod op dubbele financiering van dezelfde kost; nationale aftrekken/Conto Termico alleen stapelbaar op onderscheiden kostendelen.
  Declaratie via SAL’s met controle en mogelijke site?inspecties.
• Beperkingen: bestemming en bewoningsplicht (3–5 jaar gebruik als hoofdverblijf) met clawback bij vervreemding of toeristische verhuur in de vincoloperiode.
  EU?fondsen vereisen publiciteit/archiveringsplicht en kunnen door de Guardia di Finanza worden gecontroleerd.

Seismische preventie wordt regionaal uitgevoerd met nationale middelen uit het “Fondo per la prevenzione del rischio sismico” (art. 11, DL 39/2009) en jaarlijkse ordinanze van de Civiele Bescherming. Regio’s publiceren toewijzingslijsten voor prioritaire gemeenten (zones 1–3) en verlenen bijdragen aan particuliere eigenaren voor interventies die de risicoklasse aantoonbaar verbeteren (bijv. door middel van classificazione sismica ai sensi van DM 28/02/2017). Grantpercentages variëren doorgaans tussen 50% en 70% van de erkende kosten met maxima per eenheid; betaling volgt op basis van goedgekeurde SAL’s na technisch en administratief toezicht. Combinatie met de nationale sismabonus is uitgesloten voor dezelfde uitgavepost; wel kan splitsing per werkpakket worden toegestaan als de bando dat uitdrukkelijk regelt. Niet?ingezetenen of tweede?verblijfeigenaars komen zelden in aanmerking; verplaatsing van de residenza naar het object vóór start van de werken is veelal vereist.

Voor energie?efficiëntie gebruiken regio’s vooral FESR?middelen voor residentiële renovatie (isolatie, ramen, warmtepompen, opslag, soms PV) met bijdragepercentages die meestal tussen 20% en 40% liggen en absolute plafonds (bijv. €5.000–€20.000 per woning of maatregel). Autonome gebieden zoals de provincies Bolzano/Bozen en Trento en de regio Valle d’Aosta hanteren traditioneel ruimere of eigen regimes voor energetische sanering van de hoofdwoning, met extra eisen (lokale residenza, klassenverbetering, CasaClima/APE). Procedureel gelden vaak pre?registratie, rangschikking op score (energie?winst, ISEE, gebouwleeftijd) en een post?interventie APE met minimale sprong van klassen. Cumulatie met ecobonus of Conto Termico op hetzelfde kostenonderdeel is doorgaans uitgesloten; sommige bandi laten wel nationale aftrekken toe op de restkosten na aftrek van de subsidie. Ten opzichte van Nederland, waar landelijke ISDE/SEEH?lijnen breed toegankelijk zijn, is toegang in Italië sterker gelimiteerd door woonplaats en inkomenscriteria.

Gemeenten hanteren daarnaast fiscale prikkels in het bouwdomein: verlagingen van oneri di urbanizzazione en costo di costruzione voor ingrepen die een hoge energieklasse of seismische verbetering bereiken (verankerd in lokale regolamenti edilizi op basis van DPR 380/2001). Dit zijn geen subsidies in contanten, maar fee?kortingen bij het bouwtitletraject; voorwaarden en kortingspercentages verschillen per gemeente en projecttype. Op het exploitatievlak zien sommige gemeenten TARI?reducties voor niet?structureel bewoonde tweede woningen of voor onbewoonbaar verklaarde panden; IMU?tarieven blijven gemeentelijk gedifferentieerd binnen nationale bandbreedtes, maar directe vrijstellingen voor tweede verblijven zijn uitzonderlijk. In Nederland kennen gemeenten/provincies beperkt eigen gebouwsubsidies; sturing loopt vooral via rijksregelingen (ISDE) en lokale vergunningseisen, terwijl OZB niet doelgericht wordt verminderd voor renovatie. Voor Belgische of Nederlandse eigenaren van een Italiaans tweede verblijf leveren deze lokale Italiaanse instrumenten in de praktijk zelden voordeel op zonder Italiaanse residenza.

Kan ik gebruikmaken van EU-subsidies in Italië?

Rechtstreekse EU?subsidies aan particuliere tweede?woningbezitters bestaan in de praktijk niet; middelen uit de EU?begroting lopen in Italië via programma’s die door Regioni en ministeries worden uitgevoerd (cohesiebeleid 2021–2027 op basis van Verordening (EU) 2021/1060; EFRO/“FESR” Verordening (EU) 2021/1058; RRF/“PNRR” Verordening (EU) 2021/241). Toegang gebeurt uitsluitend via openbare bandi van de bevoegde Autorità di Gestione; nationaliteit is doorgaans irrelevant, maar de calls stellen vaak object? en persoonscriteria zoals residenza in de gemeente, gebruik als hoofdverblijf en inkomensplafonds (ISEE). Tweede verblijven en niet?ingezetenen vallen daardoor meestal buiten de doelgroep; uitzonderingen richten zich op sociale doelstellingen of publieke/condominiale ingrepen. Cumulatie met nationale regelingen is beperkt door het EU?verbod op dubbele financiering en door staatssteunregels. In België en Nederland is het stelsel identiek: EU?fondsen bereiken particulieren via decentrale uitvoerders; rechtstreekse aanvragen bij de Europese Commissie zijn voor privé?woningrenovaties niet mogelijk.

Energiesubsidies met EU?herkomst in Italië zijn veelal indirect: regionale FESR?oproepen voor energetische renovatie van de hoofdwoning, of PNRR?maatregelen voor publiek vastgoed en energie?gemeenschappen; particuliere tweede woningen worden zelden gefinancierd. Voor platteland en agrotoerisme werkt het GLB/FEASR?kader (Verordening (EU) 2021/2115) via regionale plattelandsprogramma’s; dit vergt een Italiaanse onderneming (partita IVA agricola) en voldoet aan staatssteunregels, niet aan privégebruik. De faciliteit PF4EE onder LIFE ondersteunt via Italiaanse banken energie?efficiëntieleningen met risicodeling, maar is een kredietinstrument, geen subsidie. Daarnaast kent Italië nationale stimulansen (bijv. GSE?tarieven voor energiegemeenschappen ex MASE?decreet 7?12?2023) die soms met EU?middelen worden bekostigd, zonder dat de particulier “EU?aanvrager” is. Vergeleken met Nederland blijven EU?gelden dus ook in Italië programmatisch: individuen dienen te passen binnen lokale bandi, die doorgaans de hoofdverblijfplaats en residentie vereisen.

Fiscale en juridische effecten zijn strikt: een regionale/EU?cofinanciering vermindert de in aanmerking komende kosten voor Italiaanse aftrekken (bonus ristrutturazioni/ecobonus) en mag niet tot dubbele steun leiden; dit volgt uit EU?cofinancierings? en staatssteunregels en wordt bewaakt via het Registro nazionale degli aiuti di Stato (basis L. 234/2012 en DM 31?05?2017). Bedrijfsmatige aanvragers vallen onder de-minimis of vrijstellingskaders (bijv. Verordening (EU) 2023/2831; drempel €300.000 over drie belastingjaren), met cumulatie op groepsniveau. Voor Belgische residenten zijn EU/regionale Italiaanse subsidies geen Belgische premie en leveren zij geen bijkomende Belgische belastingvermindering op; België past vrijstelling met progressie toe voor Italiaans onroerend inkomen en rekent buitenlandse subsidies niet om in een Belgische credit. In Nederland valt een tweede woning in box 3; subsidies verlagen niet de inkomstenbelasting en zijn in beginsel geen aftrekpost, al kunnen zij de vermogenspositie beïnvloeden. Toezicht en terugvordering bij schending van voorwaarden gelden in de gehele EU?cyclus.

• Toegankelijk in Italië: regionale FESR?bandi voor hoofdverblijven; uitsluiting of lage prioriteit voor tweede woningen; vaak residenza? en ISEE?eisen.
• Niet voor privé tweede verblijf: FEASR/GLB?steun richt zich op landbouwbedrijven en agriturismo; vereist partita IVA en naleving staatssteun.
• Krediet i.p.v. subsidie: LIFE?PF4EE/EIB?lijnen via deelnemende banken; effect is rentemarge/zekerheid, geen gift.
• Verboden dubbele financiering: EU?bijdrage en nationale aftrek niet voor hetzelfde kostenonderdeel; netto?kostenbeginsel en publiciteitsplicht van toepassing.
• Controle en bestendigheid: bestedingsbewijzen, audit door Autorità di Gestione/Guardia di Finanza; behouds?/bestemmingsplicht per bando, met terugvordering bij niet?naleving.
• Vergelijking BE/NL: EU?gelden lopen ook daar via decentrale uitvoerders; particulieren kunnen geen directe EU?aanvraag indienen voor een buitenlands tweede verblijf.

Welke regels gelden voor buitenlanders bij subsidies in Italië?

Subsidies in Italië zijn territoriaal en doelgebonden: nationaliteit is niet doorslaggevend, maar verblijfstitel, residenza (inschrijving in het bevolkingsregister) en het beoogde gebruik van de woning wel. Regio’s en gemeenten koppelen particuliere woon?subsidies vrijwel steeds aan de hoofdverblijfplaats (abitazione principale) in de betreffende gemeente en werken met inkomensgrenzen via ISEE; niet?ingezetenen zonder Italiaanse residenza of ISEE vallen daardoor in de praktijk buiten de doelgroep. Voor niet?EU?burgers is, naast eigendomsrecht, een geldige verblijfsvergunning vereist om residenza en ISEE te kunnen verkrijgen; EU/EER/CH?burgers volstaan met inschrijving. Tweede verblijven en toeristisch gebruik worden in lokale bandi doorgaans uitgesloten of krijgen lage prioriteit, met behouds? en bewoningsplichten van enkele jaren. Landelijke regelingen met directe uitkering bestaan, maar volgen technische en formele toegang via overheidsportalen; tax?based voordelen zonder uitkering vergen Italiaanse belastingdruk en zijn voor niet?ingezetenen vaak niet benutbaar. Vergeleken met Nederland, waar nationale lijnen (zoals ISDE) landelijk uniform zijn maar uitsluitend voor in Nederland gelegen woningen gelden, is de Italiaanse toegang meer afhankelijk van lokale woonplaats? en gebruikseisen.

Toegang en uitvoering verlopen digitaal via Italiaanse identiteitsmiddelen; natuurlijke personen gebruiken SPID/CIE/CNS, die ook door niet?ingezetenen met een codice fiscale verkrijgbaar zijn via erkende identity providers. Aanvragen eisen eigendoms? of zakelijk recht op het object, facturen op naam van de aanvrager en traceerbare betalingen; contant betalen sluit subsidiabiliteit uit. Veel bandi vereisen voorafgaande of gelijktijdige bouwtitels (CILA/SCIA) en technische asseverazioni, plus een energieprestatieverklaring (APE) voor en na de ingreep; termijnen voor indiening zijn strikt en overschrijding leidt tot verval. Directe bijdragen (bijv. via GSE?portalen) worden na controle uitbetaald op een opgegeven IBAN en kennen technologie?specifieke plafonds en niet?cumulatie met andere staatssteun op dezelfde kostenpost. Subsidies zijn gekenmerkt door bestedings- en bewaarplichten (documentenarchief doorgaans 5–10 jaar) en kunnen bij niet?naleving worden teruggevorderd met rente en bestuurlijke sancties. In Nederland zijn digitale toegangsmiddelen en bewijsvoering vergelijkbaar strikt, maar de inzet van SPID/CIE speelt niet; bovendien is de locatie?eis (object in Nederland) bepalend in plaats van residenza.

Voor buitenlanders is cumulatie en fiscale verwerking essentieel: de netto?kostenregel verhindert dubbele financiering van dezelfde uitgaven; een ontvangen bijdrage verlaagt de basis voor eventuele Italiaanse aftrekken. Directe energie?incentives aan particulieren worden in Italië doorgaans niet als belastbaar inkomen aangemerkt, terwijl ze voor ondernemingen als opbrengst meetellen; regionale bandi specificeren dit in de toekenningsbeschikking. Bij condominiale ingrepen lopen subsidies vaak via de vereniging van eigenaars, waarbij de toedeling pro?quota aan de leden gebeurt; niet?residente eigenaars profiteren dan alleen als de call dit toelaat. Belgische residenten kunnen geen Belgische premies claimen voor Italiaans vastgoed en Italiaanse subsidies leveren geen Belgische belastingvermindering op; het Belgisch?Italiaanse verdrag wijst het onroerend inkomen aan Italië toe, maar subsidies veranderen die toewijzing niet. In Nederland verlagen buitenlandse subsidies de box?3?heffing niet en bestaan geen rijksregelingen voor buitenlands vastgoed; Nederlandse subsidies zijn plaatsgebonden en niet exporteerbaar. Voor beide landen geldt dat buitenlandse subsidies administratief moeten worden gedocumenteerd, maar zij geven geen recht op nationale fiscale credits.

Niet?naleving leidt tot verlies of terugvordering: verkoop binnen de vastgelegde termijn, verhuur in strijd met de bestemming of omklappen naar tweede verblijf kan clawback activeren, vaak met terugbetaling van 100% van de bijdrage plus wettelijke rente. Controle gebeurt door de uitkerende instantie en kan door hogere toezichthouders worden getoetst; registratie in het nationale steunregister volgt de transparantie?eisen (L. 234/2012 en uitvoeringsbesluiten) en voorkomt overmatige cumulatie. Buitenlanders moeten rekening houden met aanvullende bewijsvereisten, zoals vertalingen of buitenlandse inkomensdocumentatie voor ISEE, en met de praktische onmogelijkheid om zonder residenza aan doelgroepeisen te voldoen. Termijnen zijn kort: indiening doorgaans bij opening van de bando, met rangschikking op punten (energie?winst, inkomensklasse, gebouwleeftijd) en subsidies toegekend tot budgetuitputting. Waar landelijke Italiaanse portals worden gebruikt, is tijdige activering van SPID en het beschikken over een geldig codice fiscale cruciaal. In Nederland bestaan eveneens terugvorderingsplichten bij schending, maar de nationale uniformiteit en afwezigheid van residenza?eisen maken toegang voorspelbaarder voor woningen in Nederland.

• Basisvoorwaarden: residenza in de betrokken gemeente en gebruik als hoofdverblijf; tweede woningen vrijwel altijd uitgesloten.
  Niet?EU: geldige verblijfsvergunning vereist voor residenza/ISEE; EU/EER/CH: inschrijving volstaat.
• Inkomenscriteria: ISEE?plafonds komen veel voor; zonder Italiaanse ISEE is toegang praktisch uitgesloten.
  Bewijs: eigendomsrecht, technische asseverazioni, APE, bouwtitels en facturen op naam aanvrager.
• Digitale toegang: SPID/CIE/CNS verplicht voor portalen; niet?ingezetenen kunnen SPID aanvragen met codice fiscale.
  Betalingen: uitsluitend traceerbaar; contant sluit subsidiabiliteit uit.
• Cumulatie: verbod op dubbele financiering van dezelfde kosten; subsidie verlaagt aftrekbasis voor eventuele fiscale aftrekken.
  Condominiale werken: toekenning via VvE; deelname volgens bando?regels, ook voor niet?residenten.
• Naleving: bestemming?/bewoningsplicht 3–5 jaar gebruikelijk; schending leidt tot terugvordering met rente en boete.
  Controle: dossierbewaring 5–10 jaar; mogelijke inspecties en registermeldingen.
• Vergelijking NL: rijksregelingen (bijv. ISDE) gelden alleen voor in Nederland gelegen woningen en zijn niet exporteerbaar;
  residenza?eisen ontbreken doorgaans, maar locatie?eis is strikt en vergelijkbaar bindend.

Zijn er belastingkortingen bij aankoop van nieuwbouw in Italië?

Bij aankoop van nieuwbouw van een bouwonderneming is in Italië btw verschuldigd; het standaartarief voor woningen is 10%, terwijl categorieën A/1, A/8 en A/9 22% kennen. Wie aan de “prima casa”-voorwaarden voldoet, betaalt op diezelfde nieuwbouw 4% btw, mits de woning geen luxe?categorie is, de koper binnen 18 maanden zijn woonplaats in de gemeente vestigt en geen andere eigen woning bezit die reeds onder “prima casa” viel (DPR 633/1972; Nota II?bis, Tariffa, Parte I, DPR 131/1986). Bij btw?belaste aankopen zijn de registratie?, hypotheek- en kadasterrechten telkens vast €200. Buitenlandse tweede?verblijfeigenaars kunnen de “prima casa”?tarieven doorgaans niet toepassen wegens de woonplaatsvereiste; de uitzondering voor AIRE geldt alleen voor Italiaanse staatsburgers. Verkoop door een bouwer binnen vijf jaar na oplevering is verplicht btw?belast; na vijf jaar kan btw facultatief zijn, maar nieuwbouw wordt in de praktijk vrijwel steeds met btw geleverd.

Een afzonderlijke aankoopgerelateerde korting geldt bij sloop/nieuwbouw in seismische zones 1–3: de zgn. sismabonus acquisti (art. 16, co. 1?septies, DL 63/2013). Koopt u van de ontwikkelaar een woning die aantoonbaar één of twee risicoklassen verbetert, dan heeft de koper recht op een IRPEF?aftrek van 75% of 85% over de koopprijs tot €96.000 per eenheid, te verdelen in vijf gelijke jaren. Dit is geen uitbetaling; zonder voldoende Italiaanse inkomstenbelasting verdampt het voordeel, wat niet?ingezetenen vaak treft. De tijdelijke “detrazione del 50% dell’IVA” op de btw betaald bij aankoop van woningen in klasse A of B gold uitsluitend voor 2023 (L. 197/2022) en is niet verlengd voor 2024–2025. De aparte “onder?36”-vrijstelling/kortingen bij aankoop zijn evenmin verlengd na 2023; voor luxe?categorieën blijven alle bovengenoemde faciliteiten uitgesloten.

Naast btw?tarieven speelt bij financiering de imposta sostitutiva sui finanziamenti (DPR 601/1973): 0,25% over het leenbedrag als de lening de toekomstige hoofdverblijfplaats financiert, anders 2%. Dit tarief vervangt registratie-, hypotheek- en kadasterrechten op de lening en geldt los van de heffingen op de eigendomsoverdracht. Voor tweede woningen en voor kopers die geen hoofdverblijf in de woning vestigen, is het verlaagde 0,25%-tarief niet beschikbaar. Het “prezzo?valore”?stelsel (heffing over kadastrale waarde) speelt niet bij btw?belaste nieuwbouw; het is slechts relevant bij niet?btw?transacties met registratiebelasting. Samengevat: de wezenlijke aankoopkorting bij nieuwbouw bestaat in Italië uit 4% btw voor wie kwalificeert als “prima casa” en uit de sismabonus?aftrek in specifieke seismische gevallen; daarbuiten gelden het 10%? of 22%?btw?tarief en vaste akterecht van €200 per heffing.

Voor Belgische residenten bestaan geen Belgische aankooppremies of belastingverminderingen voor Italiaans nieuwbouwvastgoed; het Belgisch?Italiaanse verdrag wijst de heffing over onroerend inkomen aan Italië toe en België verleent vrijstelling met progressie, zonder invloed op Italiaanse aankoopheffingen. Italiaanse IRPEF?aftrekken (zoals sismabonus acquisti) leveren in België geen restitutie op en zijn alleen bruikbaar tegen Italiaanse inkomstenbelasting. Ter vergelijking: in Nederland is nieuwbouwaankoop doorgaans onderworpen aan 21% btw en vrijgesteld van overdrachtsbelasting; een Italiaans “prima casa”?achtig 4%?btw?tarief bestaat daar niet. Nederlandse fiscale voordelen zijn beperkt tot de eigen?woningregeling in box 1 en zijn niet toepasbaar op in Italië gelegen objecten; tweede woningen vallen in box 3. De Italiaanse vaste akterechten van €200 per heffing bij btw?transacties kennen geen Nederlands equivalent; Nederland werkt met notariskosten en kadasterrechten zonder staatsvast tarief.

Biedt de overheid in Italië speciale leningen aan?

Er bestaan geen algemene, rechtstreeks door de staat verstrekte particuliere leningen voor aankoop of renovatie van woningen; Italië ondersteunt primair via garanties en tijdelijke betaalpauzes. Voor de eigen woning is het “Fondo di garanzia per la prima casa” (Consap; basis: L. 147/2013 en DM MEF 31/07/2014) de kern: het is een borgstelling ten gunste van de bank (geen lening), standaard tot 50% van het uitstaande kapitaal en, voor prioritaire categorieën ex DL 73/2021, tijdelijk tot 80% bij LTV’s boven 80% en ISEE?grens (meermalen verlengd tot 31?12?2024). Tweede woningen en luxe?categorieën zijn uitgesloten; toegang verloopt via deelnemende banken en vergt bestemming als hoofdverblijf. Daarnaast biedt het “Fondo di solidarietà mutui prima casa” (zgn. Gasparrini; L. 244/2007) een schorsing van maximaal 18 maanden bij aantoonbare tegenslag, maar verstrekt geen nieuw krediet. In Nederland bestaat evenmin een staatslening voor tweede woningen; de NHG is, net als Consap, een garantie voor de eigen woning en geen financiering.

Voor energie? en renovatiedoeleinden kent Italië geen landelijk “huishoud?soft?loan” zoals het Nederlandse Nationaal Warmtefonds; de dominante nationale prikkel is een subsidie (Conto Termico 2.0; DM 16/02/2016) en verder fiscale aftrekken. Het “Fondo Nazionale per l’Efficienza Energetica” (D.Lgs. 102/2014; DM 22/12/2017) verstrekt garanties en gesubsidieerde leningen aan ondernemingen, ESCO’s en overheden; particuliere eigenaars kunnen niet rechtstreeks aanvragen, behalve indirect via een ESCO of VvE?project. Banken bieden “green loans” die vaak worden gevoed door CDP/EIB?lijnen of het EU?instrument PF4EE, maar het blijven commerciële leningen zonder landelijke, wettelijk vastgelegde rente?subsidie voor huishoudens. De vroegere fiscale “sconto in fattura/cessione del credito” was geen lening en is voor nieuwe interventies grotendeels beëindigd (DL 11/2023; DL 39/2024). Vergeleken met Nederland ontbreekt een nationale consumptief gerichte energieleningsfaciliteit voor particulieren; steun loopt via garanties en subsidies.

Regionaal bestaan periodieke “fondi di rotazione” en “mutui agevolati” voor de hoofdverblijfplaats, vaak met rente?ondersteuning (contributo in conto interessi) of zachte voorwaarden, maar strikt gekoppeld aan residenza in de regio, ISEE?plafonds en bestemmings?/behoudsplichten. Daarnaast voorzien post?rampregimes in gesubsidieerde financiering voor herbouw en seismische versterking binnen afgebakende gebieden (bijv. DL 39/2009 en DL 189/2016), meestal voor primaire woningen en ondernemingen; tweede verblijven krijgen doorgaans lagere prioriteit of lagere steunpercentages. Deze regionale en buitengewone leningen zijn niet landelijk beschikbaar, budget? en tijdvenstergebonden en veelal ontoegankelijk voor niet?ingezetenen zonder Italiaanse residenza. Voor kopers van een buitenlands tweede verblijf werken zowel Italië als Nederland in de praktijk met marktleningen; speciale staatsleningen voor tweede woningen bestaan in geen van beide landen. De juridische en fiscale behandeling blijft dan regulier: bankfinanciering, akte? en hypotheekheffingen, zonder publieke rente?subsidie.

• Fondo di garanzia per la prima casa (Consap): staatsborgstelling op hypotheken voor de hoofdverblijfplaats; basis L. 147/2013 en DM 31/07/2014; prioritaire 80%?garantie ex DL 73/2021 tot 31?12?2024; geen tweede woningen.
• Fondo di solidarietà mutui (Gasparrini): schorsing van aflossing tot 18 maanden bij tegenslag; geen nieuwe lening; toepasselijk op bestaande eerste?woninghypotheken.
• Fondo Nazionale Efficienza Energetica: garanties/soft?loans voor bedrijven/ESCO/overheden (D.Lgs. 102/2014; DM 22/12/2017); huishoudens alleen indirect via ESCO/VvE?trajecten.
• Regionale fondi di rotazione/mutui agevolati: gericht op hoofdverblijven met residenza? en ISEE?eisen; tijdvensters en plafonds per bando; tweede verblijven vrijwel uitgesloten.
• Post?sisma financiering: gesubsidieerde kredieten/interestbijdragen in getroffen gemeenten (DL 39/2009; DL 189/2016); doel: reconstructie en seismische veiligheid; geografisch en doelgebonden.
• EIB/CDP/PF4EE?lijnen: bankproducten met publieke risicodeling; blijven commerciële leningen richting particulier; geen uniforme wettelijke rente?korting zoals het Nederlandse Warmtefonds.

Moet ik ingeschreven staan in Italië om subsidie te krijgen?

Voor de meeste regionale en gemeentelijke woon?subsidies in Italië is inschrijving in het bevolkingsregister (residenza) in de betrokken gemeente vereist, omdat deze regelingen gericht zijn op de hoofdverblijfplaats (abitazione principale) en vaak een ISEE?inkomensattest vragen. Zonder residenza kunt u in de praktijk geen ISEE verkrijgen, waardoor toegang tot dergelijke bandi vrijwel wegvalt; tweede woningen worden doorgaans expliciet uitgesloten of krijgen lage prioriteit. Niet?EU?burgers hebben bovendien een geldige verblijfsvergunning nodig om residenza en ISEE te kunnen aanvragen; EU/EER/CH?burgers volstaan met gemeentelijke inschrijving. Bandi verbinden hieraan meestal een bewonings?/bestemmingsplicht van meerdere jaren met terugvordering bij verkoop of toeristische exploitatie binnen de termijn. Ter vergelijking: in Nederland zijn nationale regelingen zoals ISDE locatiegebonden tot in Nederland gelegen woningen en niet exporteerbaar; een Nederlandse inschrijving helpt dus niet om Italiaanse subsidies te verkrijgen, terwijl Italiaanse residenza wél vaak doorslaggevend is voor lokale steun.

Niet alle Italiaanse instrumenten vereisen residenza: nationale belastingverminderingen (ecobonus, bonus ristrutturazioni, sismabonus op basis van DPR 917/1986 en DL 63/2013) zijn formeel toegankelijk zonder residenza, maar zij verlagen uitsluitend Italiaanse inkomstenbelasting (IRPEF). Sinds de blokkades op kredietoverdracht en factuurrabatten (DL 11/2023 en DL 39/2024) zijn die aftrekken praktisch alleen bruikbaar als u zelf voldoende IRPEF in Italië betaalt; anders renderen ze niet. Het Conto Termico 2.0 (DM 16/02/2016) is een uitzondering als rechtstreekse uitkering: residenza is niet vereist, mits u eigenaar/zakelijk gerechtigde bent, technisch aan de eisen voldoet, binnen 60 dagen na oplevering via het GSE?portaal aanvraagt en traceerbaar betaalt. Digitale toegang loopt via SPID/CIE/CNS; ook niet?ingezetenen kunnen SPID verkrijgen met een codice fiscale. Bij condominiale projecten kan een bijdrage via de VvE lopen; toelaatbaarheid voor niet?residenten hangt dan af van de specifieke bando?voorwaarden en het gebruiksdoel van het gebouw.

Andere regelingen lijken op subsidies maar vergen feitelijk hoofdverblijf: de staatsgarantie voor de eerste woning (Fondo di garanzia “prima casa”, L. 147/2013; DL 73/2021) is geen uitkering maar een borgstelling en vereist bestemming tot hoofdverblijf; tweede woningen zijn uitgesloten. Seismische bijdragen uit het nationale preventiefonds die regionaal worden verdeeld (art. 11, DL 39/2009) richten zich primair op hoofdverblijven; residenza vóór de start is vaak voorwaarde en tweede woningen komen slechts beperkt in aanmerking. Lokale belastingverlichtingen (IMU/TARI?kortingen) zijn geen subsidies; IMU?vrijstelling voor AIRE?gepensioneerden (L. 197/2022) geldt alleen voor Italiaanse staatsburgers en helpt Belgische of Nederlandse eigenaren niet. België kent geen federale of gewestelijke premies voor in Italië gelegen woningen; Nederland evenmin. Gevolg: residenza is met name vereist voor Italiaanse lokale/regionale subsidies, niet voor nationale aftrekken of het Conto Termico, maar zonder Italiaanse belastingdruk leveren die aftrekken voor niet?ingezetenen doorgaans niets op.

• Residenza doorgaans verplicht: regionale/gemeentelijke bandi voor energetische renovatie en seismische versterking van de hoofdverblijfplaats; vaak met ISEE?plafonds en 3–5 jaar bewonings?/bestemmingsplicht.
• Residenza niet verplicht: Conto Termico 2.0 (GSE?uitkering) bij eigendom/zakelijk recht en naleving technische eisen; nationale IRPEF?aftrekken formeel zonder residenza maar alleen bruikbaar bij voldoende Italiaanse belastingdruk.
• Vereiste documenten: codice fiscale; SPID/CIE/CNS voor portalen; eigendoms? of gebruiksrecht; CILA/SCIA waar nodig; APE en technische asseverazioni; facturen op naam en traceerbare betalingen (geen contant).
• Termijnen en cumulatie: Conto Termico aanvraag binnen 60 dagen na oplevering; bandi met beperkte vensters en rangschikking; geen dubbele financiering op dezelfde kostenpost; ontvangen subsidie verlaagt de aftrekbasis voor fiscale detrazioni.
• Belgische/Nederlandse context: geen nationale premies voor Italiaans vastgoed; in België vrijstelling met progressie voor Italiaans onroerend inkomen; in Nederland valt een tweede woning in box 3; buitenlandse Italiaanse subsidies verlagen daar geen inkomstenbelasting.

Welke voorwaarden gelden voor duurzaamheidsregelingen in Italië?

Nationale duurzaamheidsregelingen in Italië bestaan hoofdzakelijk uit fiscale detrazioni voor energie?efficiëntie en seismische werken (art. 14–16 DL 63/2013, in het TUIR en vervolgwetten ingebed). Essentiële voorwaarden zijn: het gaat om een bestaand gebouw met legale bouwstatus, de uitgaven staan op naam van de gerechtigde (eigenaar/vruchtgebruiker/locatario), betalingen verlopen traceerbaar via bonifico parlante met verplichte fiscale tekst, en technische vereisten worden aangetoond door een bevoegde technicus (D.P.R. 75/2013). Bij energiemaatregelen geldt een ENEA?melding binnen 90 dagen na voltooiing en, waar vereist, een APE en asseverazione incl. kostencongruentie conform DM 06/08/2020 en de “requisiti minimi” (D.Lgs. 192/2005; DM 26/06/2015). De aftrek verlaagt uitsluitend Italiaanse IRPEF; zonder voldoende Italiaanse belastingdruk levert zij geen voordeel op. Nieuwe kredietoverdrachten en factuurrabatten zijn in beginsel geblokkeerd door DL 11/2023 en DL 39/2024, behoudens beperkte wettelijk omschreven uitzonderingen (bijv. bepaalde post?sisma dossiers); bij condomini gelden extra formele eisen (vergaderbesluit, riparto millesimi, centrale registratie).

Het Conto Termico 2.0 (DM 16/02/2016) is een directe GSE?bijdrage voor vervanging/upgrade van inefficiënte thermische installaties en enkele efficiëntiemaatregelen; het is geen belastingaftrek. Voorwaarden omvatten eigendom of zakelijk recht, conformiteit aan technologie?specifieke eisen (prestatienormen, dimensionering, productcertificaten), facturen en traceerbare betalingen, en indiening via het GSE?portaal binnen 60 dagen na voltooiing (particulieren). De bijdrage is een percentage van erkende kosten tot technische plafonds en wordt in één of meerdere jaarlijkse tranches op een Italiaans IBAN uitbetaald; cumulatie met andere staatssteun op dezelfde uitgavenpost is uitgesloten. Vereist zijn digitale toegang (SPID/CIE/CNS), een codice fiscale en, waar van toepassing, voorafgaande bouwtitels (CILA/SCIA) en een post?interventieverklaring door een bevoegde technicus. In tegenstelling tot fiscale detrazioni is residenza in Italië formeel niet vereist; wel blijft strikte documentatie? en bewaarplicht van toepassing, met GSE?controles en terugvordering bij onregelmatigheden.

Regionale en gemeentelijke bandi voor duurzaamheid worden gefinancierd uit eigen middelen en EU?cohesiefondsen (FESR 2021–2027) en leggen doorgaans de nadruk op de hoofdverblijfplaats (abitazione principale) binnen de betrokken gemeente. Kernvoorwaarden zijn residenza, inkomensgrenzen via ISEE, technische certificering (APE vóór/na, asseverazioni), geldige bouwtitels en geen dubbele financiering; uitkeringen kennen vaak een bewonings?/bestemmingsplicht van 3–5 jaar met clawback bij verkoop of toeristische exploitatie binnen de termijn. Toewijzing verloopt via rangschikking op punten (energieprestatiewinst, gebouwleeftijd, ISEE?klasse) tot budgetuitputting; uitbetalingen volgen op Stato Avanzamento Lavori en administratieve/technische controles. Niet?ingezetenen of tweede?verblijfeigenaars vallen veelal buiten de doelgroep, tenzij de bando expliciet anders bepaalt. Vergeleken met Nederland, waar landelijke ISDE?kaders uniform zijn en op locatie in Nederland zien, zijn Italiaanse voorwaarden sterker gedecentraliseerd en residenza?/ISEE?gedreven.

Procedurele compliance is strikt en bepalend voor het recht op voordeel. Bonifici moeten de wettelijk vereiste causale bevatten (verwijzing naar de regeling, codice fiscale van de begunstigde van de detrazione, partita IVA van de leverancier), anders vervalt de aftrek. Technische documenten (APE, asseverazioni, foto’s, productbladen) en kostencongruentie volgen de normen uit DM 06/08/2020 en eventuele prijsplafonds; termijnen (ENEA?melding binnen 90 dagen; indieningsvensters van bandi; Conto Termico binnen 60 dagen) zijn fataal bij overschrijding. Voor condominium?ingrepen zijn een geldig vergaderbesluit, toewijzingscriteria (millesimi/gebruik) en centrale indiening vereist; individueel profiteren vergt toerekening pro quota. Btw op woningrenovatiearbeid is doorgaans 10% met “beni significativi”?verdeling voor materialen (DPR 633/1972); dit beïnvloedt niet de subsidievoorwaarden maar wel de factuurvereisten. Nederland kent vergelijkbare bewijs? en betaalvereisten, maar met eenvoudiger, landelijk uniforme kaders voor woningen op Nederlands grondgebied.

Fiscale en internationale aspecten sturen de benutbaarheid. Voor Belgische residenten wijst het Belgisch?Italiaanse verdrag onroerende inkomsten aan Italië toe; België verleent vrijstelling met progressie, zonder verrekening van Italiaanse detrazioni of subsidies. Italiaanse fiscale aftrekken verminderen uitsluitend Italiaanse IRPEF en leveren in België geen belastingkrediet op; directe bijdragen (bijv. Conto Termico of regionale subsidies) zijn geen Belgische premie en vergen enkel Italiaanse rapportage. In Nederland valt een buitenlandse tweede woning in box 3; Italiaanse energie?aftrekken zijn niet verrekenbaar met Nederlandse inkomstenbelasting, en subsidies verlagen box?3 niet rechtstreeks. Samengevat: toegang volgt Italiaans publiekrecht (residenza/ISEE voor lokale bandi; technische/ENEA?vereisten nationaal), benutting van fiscale detrazioni vergt Italiaanse belastingdruk, en cumulatieverboden en documentatieplichten gelden stelselbreed met intensieve controles en terugvordering bij niet?naleving.