Voorbereiding en financiering in Italië, stap voor stap
Hoe bepaal ik mijn maximale budget in Italië?
Begin bij twee Italiaanse getallen die de rekensom bepalen: de rendita catastale, waarop de aankoopbelasting (prezzo-valore), de IMU en de erfbelasting worden berekend, en de conformità, want een huis dat kadastraal of bouwkundig niet klopt, is geen koop tot het is rechtgezet. Daarna de vier lagen:
- Eigen middelen. Wat u werkelijk vrij kunt maken, na de buffer die u wilt aanhouden.
- Financiering. Een Italiaanse mutuo van 50 tot 60% van de taxatie voor een niet-inwoner, of een verhoging van de hypotheek op de eigen woning uit de overwaarde. Geen renteaftrek; de schuld verlaagt wel de grondslag in box 3.
- De kosten naast de koopsom. 8 tot 9% met prezzo-valore (waarvan de makelaar bijna de helft), 14% zonder; geen bank financiert die mee.
- De jaarlijkse lasten. IMU en TARI, condominio of consorzio, verzekering, energie tegen het non-residenti-tarief; bij een rendita van € 500 zonder verhuur € 1.100 tot € 1.400 aan heffingen.
Hoe bereken ik de totale aankoopkosten in Italië?
Rekenvoorbeeld bij een bestaand huis van € 250.000 met een rendita van € 700, gekocht van een particulier via een makelaar, met een Italiaanse lening van € 150.000:
| Post | Berekening | Bedrag |
|---|---|---|
| imposta di registro (prezzo-valore) | 9% van 92.610 | € 8.335 |
| ipotecaria en catastale | vast | € 100 |
| notaio koopakte incl. IVA en spese | offerte | ca. € 2.800 |
| makelaar | 3% plus 22% IVA | € 9.150 |
| geometra | praktijk | ca. € 600 |
| imposta sostitutiva op de lening | 2% van 150.000 | € 3.000 |
| notaio hypotheekakte, perizia, istruttoria | praktijk | ca. € 3.500 |
| totaal | ca. € 27.500, 11% van de koopsom |
Zonder lening ca. € 21.000 (8,4%). Zonder prezzo-valore € 14.000 meer. Bij nieuwbouw 10% IVA over de prijs in plaats van de registro over de valore catastale.
Welke documenten zijn vereist voor financiering in Italië?
Voor een Italiaanse bank: paspoort en codice fiscale, loonstroken en aangiften (of jaarrekeningen) met beëdigde vertaling, bankafschriften, een overzicht van de Nederlandse hypotheek, het compromesso, de visura en planimetria, het APE, en de perizia van de bank.
Voor uzelf, belangrijker dan de stukken voor de bank:
- de visura catastale en de planimetria: rendita, categorie, en of de tekening klopt met wat er staat;
- de bouwvergunningen en het certificato di agibilità, of het bewijs van een condono; een geometra controleert de conformità urbanistica;
- de visura ipotecaria: hypotheken, beslagen, erfdienstbaarheden; de notaio doet dit ook, maar pas na het compromesso;
- het APE;
- bij een appartement het regolamento di condominio, de laatste twee jaarrekeningen en de verklaring van de amministratore over openstaande bijdragen;
- bij verhuur: de regionale regels en of het regolamento toeristische verhuur toestaat.
Moet ik documenten laten vertalen in Italië?
De akte is in het Italiaans, en de notaio mag hem alleen verlijden als u hem begrijpt: wie het Italiaans niet beheerst, brengt een beëdigde tolk mee of laat een tweetalige akte opstellen, op eigen kosten, of geeft een procura aan iemand die tekent. Een Italiaanse bank vraagt bij Nederlandse inkomensstukken vrijwel altijd een beëdigde vertaling. Wat u zelf moet begrijpen, is de proposta d'acquisto: die is bindend zodra de verkoper haar aanvaardt, en het compromesso met de caparra is het contract dat u geld kost als u terugtrekt. Laat beide lezen door een eigen advocaat of de notaio vóór u tekent, niet door de makelaar die de provisie krijgt bij aanvaarding.
Heb ik een lokale bankrekening nodig in Italië?
Niet bij wet, wel in de praktijk. De koopsom gaat via assegni circolari of overboeking op de rekening van de notaio, ook vanaf een Nederlandse rekening. Daarna vragen de IMU en de TARI betaling via het formulier F24, dat een Italiaanse rekening of een commercialista vereist, en werken het condominio en de nutsbedrijven met Italiaanse incasso. Een rekening voor niet-inwoners is bij de grote banken te openen met paspoort en codice fiscale; een bank die de lening verstrekt, opent hem erbij.
Hoe vraag ik een financieringsverklaring aan in Italië?
De Italiaanse tegenhanger is de delibera van de bank, die pas na de perizia komt. Belangrijker is de volgorde: de proposta d'acquisto is bindend bij aanvaarding en het compromesso legt de caparra vast, dus zonder clausola sospensiva voor de financiering, met termijn en bedrag, tekent u een contract dat u niet kunt nakomen als de bank nee zegt. Italiaanse makelaars kennen de clausule; een verkoper die haar weigert, vertelt u iets.
Welke adviseurs heb ik nodig in Italië?
- De notaio, verplicht en onpartijdig; u kiest hem, niet de makelaar, en u kunt hem vóór de proposta al laten meekijken.
- Een geometra voor de conformità catastale en urbanistica, vóór het compromesso; in Italië de keuring die telt.
- Een eigen advocaat bij een ingewikkelde koop (erfgenamen, rustico, condono), niet standaard.
- Een mediatore creditizio uit het OAM-register als u in Italië leent.
- Een commercialista voor de IMU, de TARI en bij verhuur de cedolare secca en de CIN; dat is werk dat elk jaar terugkomt.
Hoe houd ik rekening met wisselkoersrisico's in Italië?
Niet; de koop is in euro. Het risico dat de plaats van de wisselkoers inneemt, is de Comune: het IMU-tarief mag tot 1,06% en de meeste toeristische Comuni zitten daar al; de TARI stijgt met de afvalkosten; en een variabele mutuo volgt de Euribor. Reken de lasten door met een Euribor die twee punten hoger ligt.
Hoeveel eigen geld moet ik reserveren in Italië?
Bij een Italiaanse lening: de kosten van 11% plus 40 tot 50% van de koopsom, en meer als de perizia onder de koopsom uitkomt. Bij financiering uit de overwaarde: de kosten van 8 tot 9%. Zonder lening: alles. Reserveer daarnaast het eerste jaar aan lasten, de inrichting, en bij een oud huis het rapport van de geometra plus wat daaruit volgt.
Welke buffer is verstandig voor onverwachte kosten in Italië?
- Abusi edilizi. Een sanatoria kost geld en tijd, en soms is ze niet mogelijk; dan is het huis niet verkoopbaar.
- De rendita. Een huis dat kadastraal moet worden bijgewerkt, kost een geometra en verhoogt daarna de IMU.
- Het condominio. Geen verplicht reservefonds; een dak of een lift is een omslag, en de koper draagt de achterstand van het lopende en het vorige jaar.
- Aardbeving en water. In een standaardpolis niet gedekt; de dekking kost extra en is in klasse 1 duur.
- De verkoop binnen vijf jaar. 26% op de winst, en de makelaar nog een keer.
Checklist afronding en zekerheid in Italië
- codice fiscale aangevraagd; notaio gekozen vóór de proposta;
- visura, planimetria, vergunningen, agibilità en APE in handen; conformità door een geometra bevestigd;
- rendita catastale bekend en prezzo-valore aan de notaio gevraagd;
- proposta en compromesso met clausola sospensiva; caparra pas na de controles;
- compromesso geregistreerd binnen dertig dagen (de notaio of de makelaar doet het);
- verzekering incendio, met aardbeving en water als module, ingaand op de dag van het rogito;
- IMU en TARI voor het eerste jaar in de begroting; commercialista gevonden; voltura van de nutscontracten geregeld;
- bij verhuur: CIN aangevraagd, regionale melding gedaan, cedolare secca gekozen.
Bronnen
- Codice civile art. 1351, 1385 en 1754 e.v.; Legge 39/1989 (makelaars); Legge 89/1913 (notariaat).
- Legge 266/2005 art. 1 c. 497 (prezzo-valore); DPR 601/1973 (imposta sostitutiva); Legge 40/2007.
- DPR 380/2001 en Legge 47/1985 (conformità urbanistica); D.Lgs. 192/2005 (APE).
- Legge 160/2019 (IMU); D.L. 50/2017 art. 4 (cedolare secca); D.L. 145/2023 art. 13-ter (CIN).
- Belastingdienst, box 3 voor 2026; verdrag Nederland-Italië 1990.
Tarieven zijn die van 1 januari 2026. Notaris, makelaar en geometra zijn praktijkwaarden; beleningspercentages en rentes zijn per bank en staan hier bewust niet.
