Een hypotheek voor een tweede huis in Italië
Kan ik als Nederlander een hypotheek krijgen in Italië?
Ja, maar met moeite. Italië kent geen beperking voor buitenlandse kopers, en Italiaanse banken verstrekken een mutuo aan een EU-inwoner zonder Italiaans inkomen, maar ze doen het terughoudend: een vakantiehuis van een niet-inwoner geldt als het risicovolste dossier dat er is, de belening blijft in de praktijk op 50 tot 60% van de taxatiewaarde, de looptijd is korter en de rente hoger dan voor een inwoner. Een codice fiscale is voor de aanvraag en de akte verplicht. Nederlandse geldverstrekkers nemen een Italiaans huis niet als onderpand; de Nederlandse route is de overwaarde van de eigen woning, en dat is bij Italië vaker dan elders de route die overblijft.
Hoeveel eigen geld is vereist bij een hypotheek in Italië?
Eerst de kosten, die geen bank financiert:
| Post | Hoogte |
|---|---|
| imposta di registro | 9% over de valore catastale (prezzo-valore) bij een particulier; 10% IVA over de prijs bij nieuwbouw |
| notaio koopakte | praktijk € 1.500 tot € 2.500 plus IVA en spese |
| makelaar | 2 tot 3,5% plus 22% IVA, ook voor de koper |
| hypotheekakte | tweede akte bij de notaio, perizia, istruttoria |
| imposta sostitutiva op de lening | 2% van het geleende bedrag |
Bij een huis van € 250.000 met prezzo-valore is dat ruwweg € 21.000 aan aankoopkosten plus € 6.000 tot € 7.000 voor een lening van € 150.000, en daar bovenop de 40 tot 50% van de koopsom die de bank niet financiert: € 100.000 tot € 125.000 eigen inbreng.
Wat zijn de actuele hypotheekrentes in Italië?
Die noemen we niet; ze veranderen meerdere keren per jaar. Wat blijvend is: Italië kent tasso fisso voor de hele looptijd en tasso variabile op de Euribor plus een spread, en die spread is voor een niet-inwoner hoger. Wat de wet regelt, is de uitstap: vervroegd aflossen is sinds 2007 kosteloos, geheel of gedeeltelijk, en de surroga naar een andere bank ook. Een Italiaanse lening is daarmee goedkoop om te verlaten en duur om aan te gaan (de 2% imposta sostitutiva en de notaris). En de rente is nergens aftrekbaar: de Italiaanse aftrek van hypotheekrente geldt alleen voor het hoofdverblijf, en het huis zit in Nederland in box 3.
Welke banken verstrekken hypotheken aan buitenlanders in Italië?
De grote Italiaanse banken via hun afdelingen voor niet-inwoners, en enkele regionale banken in streken met veel buitenlandse kopers; een lijst met namen is binnen een jaar onjuist. Wat blijft: een bank met een filiaal in de streek kent het dorp en de geometra, en een mediatore creditizio, ingeschreven bij het OAM-register, weet welke bank op dit moment een niet-inwoner accepteert. Reken op een doorlooptijd van twee tot drie maanden.
Welke documenten zijn nodig voor een hypotheekaanvraag in Italië?
- paspoort en codice fiscale;
- inkomensbewijzen: loonstroken en de laatste aangiften, of jaarrekeningen bij een eigen bedrijf, meestal met een beëdigde vertaling in het Italiaans;
- bankafschriften en een overzicht van de Nederlandse hypotheek en andere schulden; een Italiaanse bank kent de BKR niet en raadpleegt de Italiaanse kredietregisters, waar u niet in staat;
- het compromesso, de visura catastale en de planimetria van het huis, en het APE;
- de perizia door de taxateur van de bank, in opdracht van de bank en door u betaald.
Hoeveel procent van de woningwaarde kan ik financieren in Italië?
Als niet-inwoner 50 tot 60% van de valore di perizia, en die taxatie is de grondslag, niet de koopsom; ligt de taxatie lager, dan financiert de bank minder. Voor een inwoner is 80% gangbaar. Een rustico zonder volledige vergunningen of een huis dat kadastraal niet klopt, financiert een bank niet; laat de geometra de conformità controleren vóór de aanvraag.
Wat zijn de verschillen met een Nederlandse hypotheek?
| Onderwerp | Italië | Nederland |
|---|---|---|
| renteaftrek | geen voor een tweede woning; box 3 in Nederland | alleen eigen woning |
| belening | 50–60% voor een niet-inwoner | tot 100% van de woningwaarde |
| kosten van de lening | 2% imposta sostitutiva, notaio, perizia | notaris en Kadaster |
| vervroegd aflossen | kosteloos (sinds 2007) | vergoeding bij lagere marktrente |
| rente | vast of variabel op Euribor plus spread | rentevaste periode |
| verzekering | incendio e scoppio geëist, verzekeraar vrij | opstal verplicht via verstrekker |
| looptijd | 15 tot 25 jaar, einde vóór 75 à 80 | 30 jaar |
| garantie | geen voor een tweede woning | NHG, niet voor recreatie |
Heb ik een lokale hypotheekadviseur nodig in Italië?
Bij een niet-inwoner wel: een mediatore creditizio uit het OAM-register die met meerdere banken werkt, kent de banken die het doen en de stukken die ze willen. Belangrijker is de volgorde: de proposta d'acquisto is bindend zodra de verkoper haar aanvaardt, en het compromesso met de caparra confirmatoria (meestal 10 tot 20%) is het contract waarbij u die caparra kwijt bent als u niet doorgaat. Neem in beide een clausola sospensiva voor de financiering op, met termijn en bedrag; Italiaanse makelaars kennen hem en verkopers accepteren hem meestal.
Kan ik in Nederland een hypotheek afsluiten voor een huis in Italië?
Niet op het Italiaanse huis: Nederlandse geldverstrekkers nemen een buitenlands onderpand vrijwel nooit. Wel op de eigen woning: een verhoging uit de overwaarde, waarmee u het Italiaanse huis contant betaalt. De rente op die verhoging is niet aftrekbaar; de schuld telt in box 3 mee tegen 2,70% na een drempel van € 3.800, en het Italiaanse huis staat in box 3 met een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting omdat het verdrag de heffing over onroerende zaken aan Italië toewijst. Contant kopen bespaart in Italië de 2%, de tweede akte en twee maanden wachten, en maakt u bij een proposta sterker: een koper zonder financieringsvoorbehoud wint het van een koper met.
Welke looptijden en aflosvormen zijn gebruikelijk in Italië?
Annuïtair (ammortamento alla francese), vijftien tot vijfentwintig jaar voor een niet-inwoner, met de leeftijd bij afloop als grens. Vast is sinds 2022 de keuze van de meerderheid; variabel met een cap bestaat. Aflossingsvrij komt bij een tweede woning niet voor. Wie na een paar jaar een lagere rente ziet, doet een surroga: kosteloos, zonder nieuwe imposta sostitutiva, en de bank die u verlaat mag niets rekenen.
Bronnen
- DPR 601/1973 art. 17–18 (imposta sostitutiva 2% op leningen voor een tweede woning); Legge 40/2007 (estinzione anticipata en surroga zonder kosten).
- Testo unico bancario, art. 120-ter en 120-quater; Legge 100/2012 (verzekering bij een mutuo: alleen incendio e scoppio, vrije keuze van verzekeraar).
- OAM, register van mediatori creditizi.
- Codice civile art. 1385 (caparra confirmatoria).
- Belastingdienst, box 3 voor 2026; verdrag Nederland-Italië 1990.
Beleningspercentages, looptijden en rentes zijn per bank en per dossier; de percentages in dit artikel zijn bandbreedtes uit de praktijk, geen toezegging.
