Hypotheekmogelijkheden in Italië

Italiaanse banken verstrekken aan niet-ingezetenen standaard hypothecaire leningen (mutuo ipotecario), doorgaans als mutuo fondiario onder art. 38 e.v. van het Testo Unico Bancario (D.Lgs. 385/1993), met een wettelijk LTV-plafond van 80% en in de praktijk lagere limieten voor niet-residenten. Rentevormen zijn vast (IRS + opslag), variabel (Euribor + opslag) of gemengd; de totale jaarlijkse kost (TAEG/APR) moet vooraf worden gecommuniceerd volgens de implementatie van de Mortgage Credit Directive (D.Lgs. 72/2016) met een ESIS-informatiedocument. Voor het passeren bij de notaio zijn een codice fiscale, identiteits- en inkomensdocumenten, bankafschriften en een taxatie (perizia) vereist; documenten in het Nederlands of Frans worden vaak met beëdigde vertaling gevraagd. De hypotheekinschrijving (iscrizione ipotecaria) krijgt rang op registratie in de Conservatoria dei Registri Immobiliari; gebruikelijk wordt 120–150% van de hoofdsom ingeschreven ter dekking van rente en kosten. Voor consumentenleningen afgesloten na 2 februari 2007 zijn boetes bij vervroegde aflossing afgeschaft (L. 40/2007), en kosteloze “surroga” (overstap) is wettelijk verankerd.

Kosten en belastingen rond de Italiaanse hypotheek omvatten bankdossierkosten (spese di istruttoria), taxatiekosten, notariskosten en een vervangende belasting op financieringen (imposta sostitutiva) die de registratie-, hypotheek- en zegelrechten op de lening vervangt. Die imposta bedraagt 0,25% van het geleende bedrag bij aankoop van de prima casa (eerste woning) die aan de wettelijke voorwaarden voldoet, en 2% in alle andere gevallen, waaronder een tweede verblijf voor niet-ingezetenen. Brand-/opstalverzekering (assicurazione incendio e scoppio) is contractueel verplicht; levensverzekering kan door de bank verlangd worden maar is niet wettelijk verplicht. Looptijden voor niet-ingezetenen liggen doorgaans tussen 15 en 25 jaar; uitbetaling geschiedt bij of kort na het passeren van de aankoop- en hypotheekakte bij de notaio. De totale doorlooptijd vanaf compleet dossier tot uitbetaling bedraagt in de praktijk 6–10 weken, mede afhankelijk van AML-controles en volledigheid van documenten. Betaling van termijnen via SEPA-incasso met Italiaanse IBAN wordt vaak verlangd.

• Gebruikelijke LTV niet-resident: 60–70% (maximaal 80% wettelijk voor mutuo fondiario).
  Termijn: 15–25 jaar (soms 30 jaar voor residenten).
• Rente: vast (IRS 10/20/30 jr + opslag 1,5–3,0 pp), variabel (3M/6M Euribor + opslag 2,0–3,5 pp), markt- en risicoprofielafhankelijk.
• Kosten: dossier 0,5–1,0% van hoofdsom; taxatie €300–€600; notariskosten vaak €2.000–€5.000; imposta sostitutiva 0,25% (prima casa) of 2% (overig).
• Inschrijving hypotheek: 120–150% van hoofdsom; rangorde op registratie; executie volgens Italiaans recht (lex rei sitae).
• Vervroegde aflossing: geen boetes voor consumentenleningen na 02-02-2007; “surroga” zonder kosten (L. 40/2007).

Voor Belgische kopers gelden additionele aandachtspunten. Belgische banken financieren zelden met een eerste hypotheek op Italiaans onroerend goed; een Belgische heropname op de eigen woning of een Lombardkrediet met pand op een effectenportefeuille komt vaker voor. Wil een Belgische bank toch Italiaans onderpand, dan is een Italiaanse hypotheekinschrijving via een notaio vereist en geldt Italiaanse executiepraktijk; dit verhoogt kosten en complexiteit. In Italië zijn hypotheekrenteaftrek en IRPEF-krediet beperkt tot de eigen hoofdverblijfplaats; voor een tweede verblijf ontbreekt fiscale aftrek van betaalde rente. In België wordt buitenlands vastgoed sinds AJ 2022 belast op basis van een toegekend kadastraal inkomen (wet van 17 februari 2021), geïndexeerd en voor tweede verblijven verhoogd met 40%; betaalde hypotheekinteresten die verband houden met dat goed zijn aftrekbaar van het onroerend inkomen. Op grond van het Belgisch-Italiaans dubbelbelastingverdrag wordt dit inkomen in België doorgaans vrijgesteld met progressievoorbehoud, waardoor de netto Belgische belasting vaak beperkt is.

Vergeleken met Nederland is het voor particulieren evenmin gebruikelijk dat Nederlandse banken met een eerste hypotheek op Italiaans vastgoed werken; men benut eerder overwaarde in Nederland of eigen middelen. Nederlandse hypotheekrenteaftrek geldt uitsluitend voor de eigen woning (box 1) en niet voor een Italiaanse tweede woning; die valt in Nederland in box 3 met een forfaitair rendement op vastgoed en schuld (tarieven wijzigen periodiek), terwijl België werkt met een (geïndexeerd) kadastraal inkomen en aftrek van aan het goed toerekenbare interesten. In Italië zelf is persoonsgebonden renteaftrek beperkt tot de prima casa; bij tweede verblijven ontbreekt die aftrek, ongeacht Belgische of Nederlandse woonplaats. Contractrechtelijk biedt Italië, net als Nederland en België, EU-consumentenbescherming via de MCD: voorafgaande ESIS-informatie, transparante TAEG en regels over koppelverkoop. Niet-Italiaanse documentatie vereist doorgaans beëdigde vertaling; aanwezigheid in persoon of volmacht via de notaio is gebruikelijk bij passeren.

Voorwaarden en documenten voor een hypotheek in Italië

Voor niet-ingezetenen hanteren Italiaanse banken interne kredietnormen bovenop het Testo Unico Bancario (D.Lgs. 385/1993). De betaalbaarheidstoets beperkt de totale maandlasten (inclusief bestaande kredieten) doorgaans tot 30–35% van het netto-inkomen; 40% komt enkel voor bij sterke profielen. De leeftijd aan einde looptijd mag meestal niet boven 75–80 jaar uitkomen, waarbij verzekerbaarheid een rol speelt. Het onderpand moet een woonbestemming hebben, conform stedenbouw (conformità urbanistica) en kadastraal geregistreerd zijn met geldige agibilità; objecten met niet-gelegaliseerde verbouwingen worden geweigerd. Sommige banken verlagen de LTV of sluiten luxe-categorieën (A/1, A/8, A/9) en “rustici” zonder agibilità uit; voor niet-ingezetenen wordt de lening t.o.v. marktwaarde in de praktijk vaak begrensd op 60–70%. Bij nieuwbouw/off-plan zijn uitbetalingen op voortgang (SAL) gebruikelijk en worden de waarborgverplichtingen van D.Lgs. 122/2005 (fideiussione en decennale postuma) gecontroleerd.

De aanvrager moet zijn identiteit, fiscale status, kredietwaardigheid en herkomst van middelen aantonen conform de Italiaanse antiwitwasregels (D.Lgs. 231/2007). Documenten in het Nederlands of Frans moeten normaliter voorzien zijn van beëdigde Italiaanse vertaling; een apostille (Haags Verdrag 1961) kan worden verlangd voor burgerlijke-stand- en huwelijksdocumenten. Belgische inkomsten worden beoordeeld op stabiele, verifieerbare cashflows over meerdere jaren; voor zelfstandigen kijkt men naar resultaat én liquiditeit. Banken verrichten eigen kredietchecks (CRIF/EURISC) en vragen buitenlandse aanvragers vaak om nationale registratie-uittreksels. Spousal consent of mede-ondertekening wordt verlangd wanneer het huwelijksgoederenrecht dat vereist of wanneer de bank risicotechnisch medeschuldenaarschap wenst.

• Identificatie: geldig paspoort/ID en Italiaans fiscaal nummer (codice fiscale); bewijs woonadres (recent uittreksel bevolkingsregister/utility bill).
• Burgerlijke staat: huwelijksattest of verklaring samenlevingsvorm; bij huwelijkscontract een notarieel uittreksel; vertaling + apostille indien van toepassing.
• Inkomsten (werknemer): laatste 3–6 loonfiches; jaaropgaven/Belgisch aanslagbiljet van de laatste 2–3 jaren; arbeidsovereenkomst of werkgeversverklaring met contracttype en anciënniteit.
• Inkomsten (zelfstandige/zaakvoerder): jaarrekeningen en resultatenrekening 2–3 boekjaren; recent tussentijds cijfer; bevestiging van de accountant; btw-aangiften en bewijs betaling sociale bijdragen.
• Bank- en vermogenspositie: 3–12 maanden bankafschriften; overzicht beleggingen en eventuele pandrechten; bewijs eigen middelen en herkomst (verkoopakte, schenkingsakte, spaargeschiedenis).
• Kredietdossier: overzicht lopende leningen/limieten; CKP-uittreksel (Nationale Bank van België) of gelijkwaardig; creditcardoverzichten.
• Fiscale/CRS: ingevulde zelfcertificatie fiscale woonplaats (CRS) en, indien relevant, FATCA-verklaring; Belgisch rijksregisternummer.
• Verzekeringen: offerte/voorstel brand/opstalverzekering met cessie ten gunste van de bank; indien geëist, levensrisicoverzekering met verpanding.
• Volmacht/aanwezigheid: indien niet persoonlijk passeren, speciale notariële volmacht (procura speciale) met beëdigde vertaling en apostille.

Voor het onderpand verlangt de bank een taxatie door een erkende perito volgens de ABI-richtlijnen (laatste herziening 2018), plus een juridische en technische set voor de notaio. Vereist zijn onder meer het atto di provenienza (titel van eigendom), ventennale visura ipotecaria (controle van beslagen en hypotheken over 20 jaar), actuele visura catastale en planimetria die overeenstemmen met de feitelijke toestand (conformità catastale). Bovendien worden het energieprestatiecertificaat (APE; D.Lgs. 192/2005 e.v.), bewijs van agibilità, en stedenbouwkundige conformiteit/vergunningen (of bewijs “ante 1967” waar toepasselijk) opgevraagd. Bij appartementen komen daarbij condominio-stukken: verklaring van afwezigheid van achterstallige bijdragen (art. 63 disp. att. c.c.), recent vergaderverslag en regulamento. Voor percelen kan een certificato di destinazione urbanistica vereist zijn; bij recht van opstal of erfpacht wordt de duur en canon getoetst omdat dit de waarde en LTV beïnvloedt.

In België verloopt kredietbeoordeling sterk documentgedreven met CKP-raadpleging en is medewerking van de echtgenoot wettelijk vereist voor handelingen m.b.t. de gezinswoning (art. 215 BW); voor een tweede verblijf is dat niet dwingend, maar banken vragen vaak toch toestemming. In Italië vraagt men eveneens toestemming/medetekening afhankelijk van het huwelijksgoederenstelsel en de kwalificatie van de handeling; de bank hanteert dan een prudente standaard. Nederland werkt met BKR-registratie in plaats van CKP; Italiaanse banken vragen Nederlanders geregeld om een BKR-overzicht en vertaalde inkomensstukken. Waar Belgische of Nederlandse banken doorgaans volstaan met nationale taalstukken, eisen Italiaanse kredietverstrekkers doorgaans beëdigde vertalingen en, voor burgerlijke-standdocumenten, een apostille. De kern van de documentatie verschilt dus niet, maar de Italiaanse vormvereisten en controlediepte (catasto/urbanistica en ventennale keten) zijn formeler.

Hypotheekaanbieders en rentetarieven in Italië

Voor niet-ingezetenen met een tweede verblijf in Italië domineren landelijke retailbanken de hypotheekmarkt; de acceptatie gebeurt centraal, maar de lokale filiaalpraktijk en regio van het onderpand spelen vaak mee. Actieve aanbieders in dossiers van buitenlandse kopers zijn vooral grote netwerken met ervaring in Engelstalige documentatie; kleinere coöperatieve banken beperken zich doorgaans tot eigen klanten of residenten. Producten zijn meestal tasso fisso (geprijsd op IRS-swap) of tasso variabile (Euribor 3m/6m), met varianten zoals tasso misto of variabile con CAP; vreemde?valutaleningen worden praktisch niet aangeboden aan particulieren. Niet?residenten betalen in de regel een risicopremie tegenover residenten en vallen in ongunstigere LTV?schijven; minimumleningen liggen vaak tussen €50.000 en €100.000. Groene formules (energieklasse A/B of renovatie met energiewinst) leveren soms 0,10–0,20 procentpunt korting op de opslag op, afhankelijk van bank en bewijsvoering.

Publiek bekende netwerken accepteren niet?residenten onder voorbehoud van volledige KYC/AML?documentatie, stedenbouwkundige conformiteit en een degelijk inkomen in de EU. Acceptatiecriteria bevatten veelal LTV?trappen (bijv. ?50%, 50–70%) met stijgende opslag, looptijdlimieten en leeftijdsgrenzen bij einde looptijd, en soms uitsluitingen van luxe?categorieën of objecten zonder agibilità. De feitelijke beschikbaarheid wijzigt periodiek door risicobeleid; bemiddeling via een geregistreerde mediatore creditizio vergroot de kans op een passende propositie. Onderstaande partijen komen frequent voor in dossiers van buitenlandse kopers; uiteindelijke haalbaarheid is dossier? en regioafhankelijk.

• Intesa Sanpaolo: landelijke dekking; mutui voor niet?residenten case?by?case; vaste of variabele rente; vaak LTV?trappen en minimaal leenbedrag.
• UniCredit: landelijke aanwezigheid; standaard woninghypotheken ook voor EU?niet?residenten mogelijk; Engelstalige afhandeling beschikbaar in grotere steden.
• BNL BNP Paribas: actief in stedelijke en toeristische regio’s; bekend met buitenlandse kopers; variabele, vaste en gemengde formules.
• Crédit Agricole Italia: meerdere regionale casse; biedt vaste/variabele en “green” labels; filiaalbeoordeling bepalend.
• Banco BPM: mutui met diverse looptijden; niet?residenten op dossierbasis; streng op documentatie en LTV.
• BPER Banca: aanwezig in Midden/Noord?Italië; niet?residenten soms mogelijk bij solide profiel en lagere LTV.
• Gruppi mediatori (Kìron Partner, Auxilia Finance, MedioFimaa, MutuiOnline): toegang tot meerdere banken; nuttig bij niet?standaard profielen.

Rente wordt gequoteerd als TAN (nominaal) plus TAEG (APR) inclusief kosten; de opslag hangt af van LTV, looptijd, inkomen en object. Voor vaste rentes wordt geprijsd op de relevante IRS?swap (bijv. 10/20 jaar) plus opslag; voor variabele rentes op Euribor 3 of 6 maanden plus opslag, met herziening per periode. In 2024–2025 liggen opslagen voor niet?residenten vaak circa 0,30–0,80 procentpunt hoger dan voor residenten; bij lage LTV en korte looptijd zijn lagere spreads haalbaar. Veel banken bieden rente?blokkering (prefissazione) voor 45–90 dagen rond dossierafronding; voorwaarden en eventuele kosten verschillen per instelling. De Italiaanse woekerrentewet (L. 108/1996) stelt per kwartaal een bovengrens: drempel = TEGM × 1,25 + 4 pp, met een maximaal verschil van 8 pp; TAEG mag deze grens niet overschrijden.

Voor Belgische kopers zijn Italiaanse hypotheekrentes doorgaans hoger dan Belgische tarieven op een lening met Belgisch onderpand, door het buitenlandse executierisico en afwezigheid van een NHG?achtig stelsel. Belgische banken financieren zelden met een eerste hypotheek op Italiaans vastgoed; men gebruikt in de praktijk heropnames in België of een pand op effecten, met Belgische prijsstelling en regelgeving. In Nederland is een eerste hypotheek op Italiaans onderpand evenmin gebruikelijk; Nederlandse tarieven zijn in de regel lager voor binnenlandse, gedekte leningen, maar niet toepasbaar op een Italiaanse zekerheid. Fiscale aftrek van hypotheekrente bestaat in Italië niet voor tweede verblijven; in België kunnen aan het Italiaanse goed toerekenbare interesten het (geïndexeerde) kadastraal inkomen verminderen, terwijl in Nederland de tweede woning en bijbehorende schuld in box 3 vallen. Bij vergelijking van offertes dient men daarom netto totale kosten (TAEG) en fiscale behandeling per land systematisch mee te nemen.

Kan ik als Nederlander een hypotheek krijgen in Italië?

Ja, Italiaanse banken verstrekken hypothecaire leningen aan EU?niet?residenten, dus ook aan Nederlanders, mits inkomen, kredietwaardigheid en herkomst van middelen aantoonbaar zijn en het onderpand juridisch/technisch conform is (conformità urbanistica, agibilità, correcte kadastrale gegevens). Verwacht een prudent kredietbeleid met limieten beneden het wettelijke maximum en extra eisen voor documentatie: geldig paspoort, Italiaans fiscaal nummer (codice fiscale), inkomens- en bankstukken, en doorgaans een BKR?overzicht; buitenlandse documenten moeten veelal met beëdigde Italiaanse vertaling worden aangeleverd en volmachten vereisen een apostille (Haags Verdrag 1961). Sommige banken sluiten luxe?categorieën of objecten zonder volledige conformiteit uit. Aflossing via SEPA?incasso is gebruikelijk; hoewel IBAN?discriminatie verboden is (SEPA?Verordening 260/2012), verlangen aanbieders in de praktijk vaak domiciliëring op een Italiaanse IBAN. De notariële passeerpraktijk volgt Italiaans recht (notaio, inschrijving ipoteca) met rangorde op registratie.

Productvormen zijn vast, variabel of gemengd; kosten worden in de TAEG/APR gecommuniceerd en de ESIS?informatie is verplicht op grond van de implementatie van de Mortgage Credit Directive. Contractueel gelden in Italië consumentenbeschermingsregels, waaronder kosteloze vervroegde aflossing voor consumentenhypotheken afgesloten na 2007; uitwinning verloopt volgens de Italiaanse executiepraktijk. Fiscaal is betaalde rente voor een tweede verblijf in Italië niet aftrekbaar; u betaalt lokale heffingen (nieuwe IMU; TARI) en geen IRPEF over louter bezit, terwijl verhuur kan vallen onder cedolare secca (meestal 21%, verlaagd 10% bij overeenkomsten volgens canone concordato). In Nederland valt de Italiaanse tweede woning in box 3; het Besluit voorkoming dubbele belasting 2001 voorziet in vrijstelling voor buitenlands onroerend goed met pro rata?toerekening van schulden, zodat de Italiaanse hypotheek de Nederlandse box?3?grondslag slechts evenredig verlaagt. België hanteert daarentegen een (geïndexeerd) kadastraal inkomen met aftrek van aan het buitenlandse goed toerekenbare interesten.

Hoeveel eigen geld is vereist bij een hypotheek in Italië?

Italianse banken financieren bij tweede verblijven voor niet?residenten doorgaans 60–70% van de door de taxateur vastgestelde marktwaarde; het wettelijke plafond voor mutuo fondiario is 80%, maar wordt zelden benut door buitenlandse particulieren. Daardoor moet 30–40% van de aankoopprijs uit eigen middelen komen, vermeerderd met alle aankoop? en financieringskosten die in Italië vrijwel nooit worden meegefinancierd en vaak al vóór passeren verschuldigd zijn. Bij het voorlopig koopcontract is een caparra confirmatoria gebruikelijk van circa 10–20% van de prijs; dit vereist direct beschikbare eigen liquiditeiten en keert alleen terug volgens de contractregels als ontbindende voorwaarden zijn ingeroepen. De LTV wordt in de praktijk getoetst op de getaxeerde waarde; valt die lager uit dan de koopprijs, dan stijgt het vereiste eigen geld evenredig. De netto uitkering van de lening wordt bovendien verlaagd door de imposta sostitutiva, zodat feitelijk meer eigen middelen nodig zijn om de koopsom volledig te voldoen.

• Aankoop van particulier (registratiestelsel): imposta di registro 9% over de catastale waarde (min. €1.000), plus vaste imposta ipotecaria en catastale van €50 elk.
  Nieuwbouw/BTW?verkoper: IVA 10% op de prijs (22% bij categorie A/1, A/8, A/9), plus vaste registratie-, hypotheek- en kadastralerechten van €200 elk.
• Notaris en technische/legaliteit: doorgaans €2.000–€5.000 voor de notaris; extra voor visure, planimetrie, APE en conformiteitscontroles.
• Makelaar: meestal 2–4% van de koopprijs plus 22% IVA, betaalbaar door koper volgens lokale praktijk/afspraak.
• Financiering: bankdossier 0,5–1,0% van hoofdsom; taxatie €300–€600; imposta sostitutiva 2% van het leenbedrag (tweede verblijf); brand/opstalverzekering verplicht; vertalingen/apostilles vaak vereist.
• Betalingsmomenten: caparra bij compromis (10–20%); eventuele tussentijdse acconti; restant prijs en kosten bij passeren; de lening dekt normaliter alleen een deel van de prijs, niet de bijkomende kosten.

Als vuistregel moet bij een Italiaanse hypotheek voor een tweede verblijf worden gerekend op circa 35–50% eigen geld ten opzichte van de koopprijs bij een aankoop onder het registratiestelsel (afhankelijk van de verhouding tussen marktwaarde en catastale waarde), en ongeveer 45–65% bij een BTW?belaste nieuwbouw/ontwikkelaarstransactie. Dit omvat 30–40% voor het niet door de bank gefinancierde deel van de prijs plus belastingen, notaris, makelaar, financieringskosten en vertalingen; bij lagere LTV of lage taxatie loopt het aandeel eigen middelen op. Belgische kopers kunnen eigen middelen deels vervangen door een Belgische heropname of Lombardkrediet, maar een Belgische bank zal zelden de Italiaanse kosten of caparra financieren; die moeten tijdig liquide zijn. In Nederland wordt voor eigen woonhuizen doorgaans tot 100% van de marktwaarde gefinancierd, maar kosten koper blijven voor eigen rekening en Nederlandse banken financieren in de regel geen Italiaans onderpand. Vergeleken daarmee ligt de eigen?geldvereiste in Italië voor tweede verblijven structureel hoger door lagere LTV’s en het niet meefinancieren van transactiekosten.

Wat zijn de actuele hypotheekrentes in Italië?

Voor tweede verblijven van niet?ingezetenen liggen Italiaanse hypotheekrentes indicatief in de volgende bandbreedtes: vaste rente 10 jaar circa 3,5–4,5% TAN en vast 20–25 jaar circa 3,7–4,9% TAN; variabel doorgaans Euribor 3 of 6 maanden plus een opslag van ongeveer 1,8–3,0 procentpunt, wat bij de marktrentes van eind 2024/begin 2025 neerkomt op circa 5,0–6,5% TAN. De totale kost (TAEG) ligt meestal 0,3–0,8 procentpunt boven de TAN door dossier-, taxatie- en verzekeringskosten. Niet?residenten betalen veelal 0,30–0,80 procentpunt meer opslag dan residenten en vallen in minder gunstige LTV?schijven. De Italiaanse woekerrentewet (L. 108/1996) stelt per kwartaal per productcategorie een bovengrens op basis van de TEGM; aanbieders toetsen de TAEG hieraan. Rentes worden geprijsd op IRS?swaps (vast) en Euribor (variabel) en wijzigen frequent; een aanbod vermeldt doorgaans geldigheidsduur en voorwaarden voor rentevastklikken.

• Resident, sterk profiel, LTV ?50%: vaste 10 jaar circa 3,0–3,7% TAN; vaste 20 jaar circa 3,2–4,0% TAN; variabel Euribor + 1,6–2,4 pp.
  Niet?resident EU, LTV 60–70%: vaste 10 jaar circa 3,6–4,6% TAN; vaste 20–25 jaar circa 3,9–4,9% TAN; variabel Euribor + 2,2–3,0 pp.
• Lage LTV (?50%) en grotere leningen (?€300.000) leveren vaak 0,10–0,30 pp lagere opslag; kleine leningen kennen soms minimumbedragen en hogere vastrechten, wat de TAEG relatief verhoogt.
• Rente?caps of “variabile con CAP” verhogen de opslag typisch met 0,20–0,50 pp; groene labels/renovaties met aantoonbare energiewinst geven soms 0,10–0,20 pp korting.
• Bij nieuwbouw met voortgangsuitbetaling kan de initiële opslag 0,10–0,30 pp hoger zijn tot definitieve oplevering; bij luxe?categorieën (A/1, A/8, A/9) rekenen banken vaak extra opslag of sluiten ze uit.

Belgische referentie: voor woonkredieten met Belgisch onderpand liggen vaste rentes eind 2024/begin 2025 indicatief rond 2,9–3,8% TAN op 10–20 jaar bij goede profielen; variabele formules (bv. 1/1/1) starten rond 2,5–3,5% met periodieke herziening. Belgische banken financieren zelden met eerste hypotheek op Italiaans vastgoed; men gebruikt eerder heropname op de gezinswoning of een Lombardkrediet (typisch Euribor/ESTR + circa 1,0–2,5 pp, afhankelijk van portefeuille en LTV). In België zijn aan het Italiaanse onroerend goed toerekenbare interesten aftrekbaar van het (geïndexeerde) kadastraal inkomen (wet van 17 februari 2021), terwijl het inkomen uit dat buitenlandse onroerend goed in België doorgaans wordt vrijgesteld met progressievoorbehoud onder het Belgisch?Italiaanse verdrag. In Nederland zijn binnenlandse NHG?rentes veelal lager dan Italiaanse rentes, maar Nederlandse banken financieren in de regel geen Italiaans onderpand; een Italiaanse tweede woning valt daar in box 3 zonder renteaftrek.

Renteopbouw in Italië volgt transparante formules die u kunt controleren: vaste rente = relevante IRS?swap (bijv. 10 of 20 jaar) + bankopslag; variabel = Euribor 3m/6m + opslag, met herziening per periode. Als illustratie voor de periode Q4 2024–Q1 2025: bij een 20?jaars IRS rond 2,7–3,1% en een opslag van 1,4–1,8 pp resulteert een vaste TAN van circa 4,1–4,9%; bij een 3?maands Euribor rond 3,7–4,0% en een opslag van 2,0–2,6 pp resulteert een variabele TAN van circa 5,7–6,6%. De TAEG ligt hoger door imposta sostitutiva op de lening (meestal 2% bij tweede verblijf), dossier? en taxatiekosten en verplichte brand/opstalverzekering. Het Europese ESIS?document vermeldt TAN, TAEG, index, opslag, herzieningsfrequentie en looptijd, zodat de aangeboden rente objectief vergelijkbaar is en toetsbaar aan de Italiaanse usurawet.

Welke banken verstrekken hypotheken aan buitenlanders in Italië?

Hypotheken voor EU?niet?ingezetenen worden in Italië verstrekt door een mix van landelijke retailbanken en regionale spelers, doorgaans op dossierbasis met aangescherpte LTV?limieten en documentatie?eisen. Acceptatie valt onder de Europese hypothecaire richtlijn (Dir. 2014/17/EU; in Italië D.Lgs. 72/2016) met ESIS?informatie en onder AML/KYC?regels (D.Lgs. 231/2007); rentes en totale kosten moeten binnen de woekerrentegrens van L. 108/1996 blijven. Voor tweede verblijven hanteren aanbieders meestal LTV’s rond 60–70% en minimale leenbedragen vanaf circa €50.000–€100.000, met looptijden veelal 15–25 jaar. Beschikbaarheid is sterk filiaal? en regioafhankelijk, vooral in toeristische gebieden met veel buitenlandse kopers. Belgische en Nederlandse banken verstrekken zelden een eerste hypotheek op Italiaans onderpand (men gebruikt in de praktijk heropname of Lombard in het thuisland), zodat buitenlanders voor een Italiaanse hypotheek in de regel op Italiaanse banken of regionale coöperatieven zijn aangewezen.

• Monte dei Paschi di Siena (MPS): landelijk netwerk; behandelt dossiers van EU?niet?residenten case?by?case voor tweede verblijven; doorgaans prudente LTV (?60–65%) en strikte eisen aan agibilità en conformità; branches in Toscane gewend aan buitenlands cliënteel.
• Cassa di Risparmio di Bolzano (Sparkasse): actief in Trentino?Zuid?Tirol; ervaring met Duitstalige en andere buitenlandse kopers; financiert uitsluitend vrij verhandelbare objecten (niet “convenzionati”); LTV veelal ?60–65%, met lokaal onderpand en volledige documentatie.
• Südtiroler Volksbank (Volksbank): coöperatieve bank in Alto Adige/Veneto; niet?residenten mogelijk bij sterke profielen en lagere LTV; aandacht voor regionale beperkingen en stedenbouwkundige conformiteit; Engelstalige afhandeling in diverse kantoren.
• Deutsche Bank S.p.A. (Italia): stedelijke dekking; mutui voor niet?residenten op dossierbasis, met verlaagde LTV en inkomenseisen; bekend met Engelstalige documentatie; uitwinning en hypotheekinschrijving conform Italiaans recht.
• Credito Emiliano (Credem): actief in Noord? en Midden?Italië; verstrekt woninghypotheken aan EU?niet?residenten afhankelijk van inkomen, LTV?schijf en objectcategorie; minimale leenbedragen en domicilieringsvereisten gebruikelijk.
• Banca Sella: landelijke aanwezigheid met private/digitale kanalen; behandelt buitenlandse aanvragers case?by?case; strikte KYC en AML?controles; LTV doorgaans in de lagere schijven bij tweede verblijven.
• Banca Popolare di Sondrio: sterk in Lombardije en aangrenzende regio’s; ervaring met grensoverschrijdende profielen; financiert niet?residenten bij solide inkomens en conservatieve LTV; lokale taxatie leidend.
• Banco di Desio e della Brianza: regionale bank in Noord?Italië; mutui aan buitenlanders mogelijk met onderpand in het werkgebied, volledige ESIS/KYC?set en verlaagde LTV; minimale bedragen en looptijdlimieten van kracht.
• Cassa di Risparmio di Volterra: Toscaanse regionale bank; bekend met buitenlandse kopers in de regio; dossierbeoordeling op basis van taxatiewaarde, conformità urbanistica en betaalbaarheid; LTV vaak begrensd rond 60–65%.
• Netwerken BCC/ICCrea en Cassa Centrale (lokale coöperatieven): individuele BCC’s financieren soms niet?residenten bij onderpand binnen de gemeente/provincie en bestaande relatie; voorwaarden variëren per bank, met conservatieve LTV’s en strikte lokale due diligence.

Naast banken matchen geregistreerde mediatori creditizi buitenlanders aan geschikte kredietgevers, wat de praktische haalbaarheid vergroot bij niet?standaard profielen. Relevante bemiddelaars zijn onder meer Euroansa, We?Unit Group, Facile.it Mutui en 24MAX; zij ontsluiten meerdere banken en kunnen voorwaarden per LTV?schijf, looptijd en objecttype vergelijken binnen de MCD?kaders. In België is een eerste hypotheek op Italiaans onderpand ongebruikelijk; men financiert eerder via een heropname of Lombard, met Belgische prijsstelling en fiscale regels, terwijl de Italiaanse lening onder Italiaans consumenten? en executierecht blijft vallen. In Nederland geldt hetzelfde patroon: binnenlandse hypotheken op buitenlands onderpand zijn uitzonderlijk, waardoor men vaak eigen middelen of overwaarde benut. Voor alle Italiaanse aanbieders zijn ESIS?verstrekking, TAEG?transparantie en usuratoetsing verplicht en wordt incasso via SEPA vaak op een Italiaanse IBAN gevraagd (ondanks SEPA?Verordening 260/2012).

Welke documenten zijn nodig voor een hypotheekaanvraag in Italië?

Banken en notaris verlangen een volledig KYC?, krediet? en vastgoeddossier volgens D.Lgs. 72/2016 (MCD?implementatie) en D.Lgs. 231/2007 (antiwitwas), aangevuld met het ESIS?document en bewijs van betaalbaarheid. Voor Belgische aanvragers omvat dit doorgaans een geldig paspoort, Italiaans fiscaal nummer (codice fiscale), een recent adresbewijs (maximaal 3 maanden), burgerlijke?standstukken en bewijs van het huwelijksgoederenstelsel. Inkomens- en fiscale documenten beslaan recente loonfiches of jaarrekeningen, Belgische aanslagbiljetten van 2–3 jaren en bankafschriften; lopende kredieten worden gestaafd met een CKP?uittreksel (Nationale Bank van België) en kaartoverzichten. Documenten in het Nederlands of Frans worden in de regel voorzien van een beëdigde Italiaanse vertaling (traduzione giurata/asseverata) en, voor burgerlijke?stand-/volmachtstukken, een apostille (Haags Verdrag 1961). Spousal consent of mede?ondertekening kan door de bank worden verlangd op risicogronden, ook als het naar Belgisch of Nederlands recht niet dwingend is voor een tweede verblijf.

Voor het onderpand vereist de bank een taxatie (perizia) conform ABI?richtsnoeren (herzien 2018) en de notaio voert een ventennale titel? en lastencontrole uit, met kadastrale en stedenbouwkundige conformiteit. Vereiste stukken zijn onder meer het eigendomsdocument (atto di provenienza), actuele en historische visure catastali, planimetria die overeenstemt met de feitelijke staat, agibilità of geldige titel (bijv. SCIA/permesso), energieprestatiecertificaat (APE) en, bij appartementen, recente condominio?verklaringen (art. 63 disp. att. c.c.). Bij nieuwbouw gelden D.Lgs. 122/2005: waarborg (fideiussione) op aanbetalingen en decennale postuma bij oplevering; banken controleren deze voorafgaand aan uitbetaling. Verplichte brand/opstalverzekering (incendio e scoppio) met verpanding/cessie aan de bank wordt aangetoond via een polisvoorstel. In Nederland leveren aanvragers vergelijkbare inkomens- en kredietstukken plus een BKR?overzicht in plaats van CKP; spousal consent is daar wettelijk vereist voor rechtshandelingen m.b.t. de hoofdverblijfplaats (art. 1:88 BW), niet standaard voor een tweede woning.

• Identiteit en fiscaliteit: geldig paspoort/ID; codice fiscale (Agenzia delle Entrate); woonadresbewijs (uittreksel bevolkingsregister of recente utility bill, max. 3 maanden).
• Burgerlijke staat en huwelijksgoederen: meertalig huwelijksattest/akte van ongehuwdheid; uittreksel huwelijkscontract of scheidingsbeschikking; beëdigde vertaling + apostille indien van toepassing.
• Inkomen werknemer: laatste 3–6 loonfiches; arbeidsovereenkomst met contracttype/anciënniteit; Belgische aanslagbiljetten of fiches 281.10/281.20 van 2–3 jaren.
• Inkomen zelfstandige/zaakvoerder: jaarrekeningen en resultaten 2–3 boekjaren; bewijs neerlegging NBB?balans; btw?aangiften en bewijs betaling sociale bijdragen; recent tussentijds cijfer.
• Bank? en liquiditeitspositie: 3–12 maanden bankafschriften (salaris- en spaarrekeningen); overzicht beleggingen en eventuele pandrechten; bewijs eigen middelen en herkomst.
• Kredietpositie: CKP?uittreksel (NBB) en limietenoverzicht; creditcard- en kredietlijnenoverzicht; voor Nederlanders: BKR?overzicht i.p.v. CKP.
• Fiscale/CRS?compliance: ingevulde zelfcertificatie fiscale woonplaats (CRS) en, indien relevant, FATCA?verklaring; PEP?/sanctievragenlijst.
• Herkomst van middelen (AML): notariële verkoopakte vorige woning met afrekening; schenkingsakte met registratiestempel; spaarhistoriek; loonboni/bonusbewijzen.
• Onderpand juridisch/technisch: atto di provenienza; ventennale visura ipotecaria; actuele/historische visura catastale; planimetria conform feitelijke staat; conformità urbanistica; agibilità; APE.
• Condominio (appartement): verklaring geen achterstand bijdragen (art. 63 disp. att. c.c.); laatste vergadering/jaarrekening; reglement en verdeling kosten.
• Nieuwbouw/off?plan: bouwvergunningen; SAL?stukken voor tranche?uitbetaling; fideiussione op aanbetalingen; polis decennale postuma bij oplevering.
• Verzekeringen en volmacht: offerte brand/opstal met vincolo/cessie t.v.v. bank; indien geëist, levensverzekering met verpanding; eventuele procura speciale met beëdigde vertaling en apostille.

Hoeveel procent van de woningwaarde kan ik financieren in Italië?

Voor een tweede verblijf als niet-ingezetene financieren Italiaanse banken doorgaans circa 60–70% van de door hun taxateur vastgestelde marktwaarde (valore di perizia). Het wettelijke plafond voor een mutuo fondiario bedraagt 80% op grond van het Testo Unico Bancario (art. 38 e.v., D.Lgs. 385/1993), maar die grens wordt in de praktijk zelden benut voor buitenlanders met recreatief gebruik. Kosten koper (registratie/BTW, notaris, makelaar, dossier- en vertaal-/apostillekosten) worden vrijwel nooit meegefinancierd, waardoor substantiële eigen middelen nodig zijn. Hanteert de bank het lagere?van?twee?principe, dan geldt de laagste van koopprijs en taxatiewaarde als basis, wat de effectieve financieringsgraad verder kan beperken wanneer de perizia onder de prijs uitkomt. De hypotheekinschrijving (ipoteca) wordt om rang en zekerheidsmarge vaak vastgelegd op 120–150% van de hoofdsom voor rente en kosten, maar die hogere inschrijvingsbasis verandert de feitelijke LTV of het uitgeleende bedrag niet.

De toegestane LTV wordt mede bepaald door betaalbaarheid en objectkwaliteit: maandlastnormen liggen veelal rond 30–35% van het netto?inkomen, leeftijd aan einde looptijd is meestal begrensd op 75–80 jaar, en strikte conformiteit (stedenbouw/kataster, agibilità) is vereist. Luxe?categorieën (A/1, A/8, A/9), “rustici” zonder bruikbaarheidscertificaat of beperkte rechten (erfpacht/opstal met korte resterende duur, usufruct) leiden vaak tot een verlaagde LTV of uitsluiting. Bij nieuwbouw met voortgangsbetalingen financiert de bank per tranche en wordt de LTV doorgaans conservatief gehouden tot oplevering; de fiduciaire waarborgen uit D.Lgs. 122/2005 worden gecontroleerd. Belgische kopers die via een Belgische bank lenen krijgen zelden een eerste hypotheek op Italiaans onderpand; men benut eerder heropname of een Lombardkrediet, waardoor Italiaanse LTV?grenzen niet van toepassing zijn op die Belgische financiering. Ter vergelijking: in Nederland is voor de eigen woning binnenlands 100% LTV gebruikelijk, maar buitenlandse tweede woningen worden normaal niet met Nederlandse hypotheek op Italiaans onderpand gefinancierd.

• Niet?resident, tweede verblijf: Richtwaarde 60–70% van de getaxeerde marktwaarde; kosten koper niet mee te financieren.
• Resident, hoofdverblijf: Praktisch 70–80% mogelijk binnen mutuo fondiario; afhankelijk van inkomen, leeftijd en object.
• Luxe?categorieën (A/1, A/8, A/9) of objecten zonder volledige conformiteit/agibilità: Vaak 50–60% of uitgesloten.
• Nieuwbouw/off?plan: Tranchegewijs; LTV tijdelijk lager (?60–65%) tot definitieve oplevering en volledige documentatie.
• Erfpacht/opstal/usufruct of korte resterende duur: LTV verlaagd door beperkte verhaalswaarde; bank rekent extra marge.
• Taxatie lager dan koopprijs: LTV wordt op de lagere waarde berekend; effectief financierbaar percentage van de prijs daalt.
• Belgische route (heropname/Lombard): Geen Italiaanse LTV van toepassing; Belgisch kredietbeleid en zekerheden bepalen de ruimte.
• Nederlandse vergelijking: Binnenlands 100% LTV alleen voor eigen woning; voor een Italiaanse tweede woning geen Nederlandse eerste hypotheek, dus Italiaanse LTV’s zijn leidend.

Wat zijn de verschillen met een Nederlandse hypotheek?

Italiaanse woonkredieten voor een tweede verblijf vallen onder het Testo Unico Bancario en de mutuo fondiario?regels met een wettelijk LTV?plafond van 80%, terwijl Nederlandse hypotheken onder Wft/BGfo en de (Tijdelijke) Regeling hypothecair krediet vallen met Nibud?gebaseerde leennormen en binnenlands een LTV?plafond van 100% voor de eigen woning. In Italië hanteren banken voor niet?residenten in de praktijk 60–70% LTV, zonder publiek garantie?stelsel; Nederland kent het NHG?stelsel voor de eigen woning met risicokorting, iets wat in Italië ontbreekt. Vervroegd aflossen is in Italië voor consumentenhypotheken kosteloos (sinds L. 40/2007), terwijl in Nederland een vergoeding is toegestaan maar beperkt tot het daadwerkelijke financiële verlies conform AFM?leidraad; vaak mag jaarlijks 10–20% boetevrij. Hypotheekinschrijving in Italië verloopt via de Conservatoria met inschrijving vaak op 120–150% van de hoofdsom; in Nederland via het Kadaster, met vergelijkbare “maximale inschrijving”, maar andere uitvoerings- en executiepraktijk. Nederlandse banken verstrekken zelden een eerste hypotheek op Italiaans onderpand; Italiaanse banken financieren het Italiaanse goed onder Italiaans recht (lex rei sitae).

Kostentechnisch rekent Italië bij tweede verblijven standaard een imposta sostitutiva op de lening (meestal 2% over het geleende bedrag), naast dossier-, taxatie- en notariskosten die zelden worden meegefinancierd; Nederland kent geen belasting op de lening zelf en hanteert Kadaster- en notaristarieven zonder imposta?equivalent. In Italië blijven bijkomende kosten vrijwel altijd voor eigen rekening; in Nederland kunnen kosten soms binnen de 100%?LTV van de marktwaarde vallen of via bouwdepot/waardeverhogende verbouw, maar overschrijding van 100% is niet toegestaan. Fiscaal is hypotheekrente voor een Italiaanse tweede woning niet aftrekbaar in Italië; in Nederland is renteaftrek alleen mogelijk voor de eigen woning (box 1) en niet voor een tweede woning (box 3). Voor in België wonende kopers wordt Italiaans vastgoed in België belast op basis van een kadastraal inkomen (sinds AJ 2022), waarbij aan het Italiaanse goed toerekenbare interesten aftrekbaar zijn; dit Belgische regime heeft geen Nederlands equivalent.

Procedureel vereist Italië een perizia volgens ABI?richtsnoeren en diepgaande juridische/technische due diligence (ventennale lasten?/titelcontrole, conformità urbanistica, agibilità), plus beëdigde vertalingen en vaak apostilles voor buitenlandse stukken; Nederland werkt met een NWWI?taxatie, titel? en hypotheekinschrijving via de notaris en doorgaans geen beëdigde vertalingen of apostilles voor binnenlandse documenten. Uitbetaling in Italië gebeurt bij of na passeren bij de notaio; bij nieuwbouw zijn tranche?uitbetalingen gebruikelijk, met extra controles op waarborgen. In de praktijk verlangen Italiaanse banken domiciliëring via een Italiaanse IBAN, ondanks het SEPA?verbod op IBAN?discriminatie; Nederlandse aanbieders incasseren zonder eis van een nationaal IBAN. Productmatig zijn in beide landen vaste en variabele rentes beschikbaar, maar Italiaanse spreads voor niet?residenten liggen doorgaans hoger dan Nederlandse binnenlandse tarieven, mede door afwezigheid van NHG en hoger executierisico. Document- en AML?eisen zijn in beide landen streng, maar de Italiaanse vormvereisten en technische conformiteitscontroles zijn merkbaar formeler.

• LTV en garantie: Italië 60–70% (mutuo fondiario max. 80%), geen NHG; Nederland 100% voor eigen woning met mogelijk NHG, geen Nederlandse eerste hypotheek op Italiaans onderpand.
• Kosten lening: Italië imposta sostitutiva 2% (tweede verblijf) + kosten niet meefinancierd; Nederland geen leningbelasting, Kadaster/notaris zonder imposta.
• Vervroegd aflossen: Italië kosteloos (consument, na 2007); Nederland vergoeding toegestaan, beperkt tot werkelijk verlies, vaak 10–20% p.j. boetevrij.
• Documentatie: Italië perizia, ventennale, agibilità, beëdigde vertalingen/apostilles; Nederland NWWI?taxatie, standaard notariële controles, zelden vertalingen.
• Betaalinfrastructuur: Italië vaak vereiste Italiaanse IBAN voor incasso; Nederland SEPA?incasso zonder nationale IBAN?eis.
• Fiscaliteit tweede woning: Italië geen renteaftrek; Nederland geen renteaftrek (box 3); België telt kadastraal inkomen met aftrek toerekenbare interesten.

Heb ik een lokale hypotheekadviseur nodig in Italië?

Er bestaat in Italië geen wettelijke verplichting om een lokale hypotheekadviseur te gebruiken; u kunt rechtstreeks bij een bank aanvragen. Wie wel bemiddelt, moet ingeschreven zijn als mediatore creditizio of als agente in attività finanziaria onder D.Lgs. 141/2010 in het OAM?register (Organismo Agenti e Mediatori); een agente werkt voor één aanbieder, een mediatore voor meerdere. De Europese hypotheekrichtlijn (2014/17/EU), in Italië omgezet via D.Lgs. 72/2016, verplicht tot precontractuele informatie (ESIS) en transparantie over vergoedingen en eventuele binding aan aanbieders. Intermediairs mogen geen klantgelden aanhouden en moeten belangenconflicten en totale kost (TAEG) duidelijk maken; de feitelijke kredietwaardigheidsbeoordeling ligt bij de bank. Notariële begeleiding (notaio) is verplicht voor de akten maar betreft juridische controle en inschrijving van de hypotheek, niet het adviseren of vergelijken van hypotheekproducten.

Voor Belgische kopers geldt dat enkel in België erkende kredietbemiddelaars (FSMA?registratie; Boek VII WER) niet mogen bemiddelen voor een Italiaanse bank zonder passende notificatie/passporting en samenwerking met een OAM?ingeschreven partij; zij kunnen wel Belgische financiering structureren. In Nederland vallen hypotheekadviseurs onder de Wft; een Nederlandse vergunning dekt geen bemiddeling in Italiaanse consumentenhypotheken zonder Italiaanse registratie. Rechtstreeks bij een Italiaanse bank aanvragen is toegestaan en gebruikelijk; de bank levert ESIS en toetst betaalbaarheid conform Italiaans recht. De keuze voor al dan niet een intermediair heeft geen invloed op Belgische fiscale regels: interesten die toerekenbaar zijn aan het Italiaanse onroerend goed kunnen in België het (geïndexeerde) kadastraal inkomen verminderen, ongeacht of de lening via een adviseur of rechtstreeks is afgesloten. Taal- en documentvereisten (Italiaanse beëdigde vertalingen, apostilles waar nodig) blijven onverkort van toepassing in beide routes.

• Registratie controleren: OAM?register (mediatori/agenti); alleen geregistreerden mogen bemiddelen.
  Rol: agente gebonden aan één aanbieder; mediatore vergelijkt meerdere banken.
• Vergoedingen: verplichte voorafgaande schriftelijke disclosure; vergoeding kan door klant en/of bank worden betaald; geen aanhouding van klantgelden.
• Informatie: ESIS met TAN/TAEG, index en voorwaarden verplicht vóór contract; MCD?gedragsregels van toepassing bij advies/aanbeveling.
• Procedure: rechtstreeks bij bank is toegestaan; notaris verzorgt akten en hypotheekinschrijving maar geen productadvies.
• Grensoverschrijdend: Belgische bemiddelaars (FSMA) en Nederlandse adviseurs (Wft) mogen niet voor Italiaanse banken bemiddelen zonder OAM?kader; zij kunnen wel binnenlands krediet regelen.
• Taal/vorm: Italiaanse dossier? en AML?vereisten blijven gelijk met of zonder adviseur; beëdigde vertaling/apostille kan vereist zijn.

Kan ik in Nederland een hypotheek afsluiten voor een huis in Italië?

Een Nederlandse consumentenhypotheek met een eerste hypotheekrecht op Italiaans onroerend goed is in de praktijk niet verkrijgbaar bij Nederlandse retailbanken, omdat zij geen buitenlandse woningzekerheden voor particulieren vestigen of beheren. Hypotheekrechten op Italiaans vastgoed moeten volgens het lex rei sitae?beginsel onder Italiaans recht worden gevestigd en in de Conservatoria worden ingeschreven door een notaio; Nederlandse banken hebben hiervoor geen operationele keten of executie?infrastructuur. Grote banken (o.a. ABN AMRO, ING, Rabobank) accepteren particulier buitenlands onderpand niet, terwijl NHG uitsluitend geldt voor Nederlandse eigen?woningfinanciering en geen dekking biedt voor een tweede woning in het buitenland. Feitelijke financiering vanuit Nederland gebeurt daarom doorgaans via een verhoging of tweede hypotheek op een Nederlandse woning binnen de 100%?LTV?grens en Nibud?toets, of via een Lombardkrediet met verpanding van een effectenportefeuille. Uitzonderingen beperken zich tot internationale private banks die via een Italiaanse entiteit een mutuo onder Italiaans recht verstrekken; dat is geen Nederlandse hypotheek en vereist passeren bij een Italiaanse notaio met Italiaanse inschrijving en executieregels.

Fiscaal is rente voor de aankoop van een Italiaanse tweede woning in Nederland niet aftrekbaar; de woning valt in box 3 en de daarmee samenhangende lening wordt als box?3?schuld behandeld en vermindert de grondslag na toepassing van de wettelijke drempel. Een verhoging op de Nederlandse eigen?woninghypotheek die wordt aangewend voor een buitenlands tweede verblijf kwalificeert niet als eigenwoningschuld onder de Wet IB 2001, zodat renteaftrek ontbreekt en het financieringssaldo in box 3 wordt geplaatst. In Italië bestaat geen renteaftrek voor tweede verblijven; wel gelden lokale heffingen zoals IMU en TARI, terwijl louter bezit niet in de IRPEF?heffing valt. Voor in België wonende kopers wordt Italiaans vastgoed sinds aanslagjaar 2022 in België belast via een toegekend kadastraal inkomen; aan dat specifieke goed toerekenbare interesten zijn aftrekbaar van dat onroerend inkomen. Nederland kent geen kadastraal?inkomenregime; het Nederlandse box?3?stelsel werkt met forfaitaire rendementen, waardoor de netto fiscale uitkomst van Nederlandse financiering voor een Italiaanse tweede woning wezenlijk anders is dan de Belgische behandeling.

• Verhoging/tweede hypotheek op Nederlandse woning: maximaal 100% LTV op markwaarde eigen woning; Nibud?toets en BKR?registratie van toepassing; geen NHG tenzij voor eigen?woningdoeleinden; rente voor tweede woning niet aftrekbaar; notaris? en eventuele oversluitkosten.
• Lombardkrediet (pand op beleggingen): variabele prijsstelling vaak ESTR/Euribor + circa 1,0–2,5 pp; beleenbaarheidspercentage 50–80% afhankelijk van portefeuille; risico op margin calls bij koersdalingen; geen hypotheekrecht op Italiaans onderpand.
• Italiaanse hypotheek via Italiaanse bank: vestiging onder Italiaans recht bij notaio; gebruikelijke LTV’s voor niet?residenten lager dan in Nederland; bijkomende Italiaanse kosten zoals vervangende belasting op financieringen en vertalingen; ESIS/TAEG conform EU?richtlijn.
• Persoonlijke lening/doorlopend krediet in Nederland: valt onder Wft met BKR?registratie; hogere rente en kortere looptijden dan hypotheken; geen zekerheid op de Italiaanse woning; impact op leencapaciteit.
• Combinatie?financiering: deel via Nederlandse overwaarde of Lombard en deel via Italiaanse mutuo; vereist gescheiden zekerheden en dubbele AML/KYC?dossiers; verschillen in executierecht, kostenstructuur en fiscaliteit per land.
• Belgische vergelijking: Belgische banken verstrekken evenmin een eerste hypotheek op Italiaans onderpand; gebruikelijk zijn heropname op Belgische woning of Lombard; in België zijn aan het Italiaanse goed toerekenbare interesten aftrekbaar van het (geïndexeerde) kadastraal inkomen.

Welke looptijden en aflosvormen zijn gebruikelijk in Italië?

Looptijden voor Italiaanse woninghypotheken vallen onder het krediettype mutuo fondiario (art. 38 e.v. D.Lgs. 385/1993), dat als minimum een middellange tot lange looptijd vereist (meer dan 18 maanden). Voor tweede verblijven van niet-ingezetenen hanteren banken in de praktijk vooral 15–25 jaar; 30 jaar komt voor bij sterke profielen, terwijl langere termijnen uitzonderlijk zijn. De leeftijdsgrens bij einde looptijd ligt doorgaans op 75–80 jaar, waardoor de maximale looptijd feitelijk wordt begrensd door de leeftijd van (mede)schuldenaars en verzekerbaarheid. Betaling geschiedt vrijwel altijd maandelijks, met een kort “preammortamento tecnico” (alleen rente) tussen uitbetaling en de eerste volle maand; bij nieuwbouw met tranche?uitbetalingen kan een langere pre?amortisatieperiode lopen tot de laatste SAL?tranche. Wettelijke plafonds op de looptijd bestaan niet los van de fondiario?definitie, maar prudentiële regels en interne bankpolicy bepalen de feitelijke bandbreedte per klantprofiel, object en regio.

De standaard aflosvorm is ammortamento alla francese (annuïtair): een constante maandtermijn waarin het rentedeel daalt en het aflossingsdeel stijgt, met periodieke herprijzing bij variabele rente (Euribor?gekoppeld). Minder gebruikelijk is ammortamento all’italiana (lineair) met een vaste maandelijkse kapitaalaflossing en dalende totale termijnen; dit wordt door enkele banken aangeboden maar leidt tot hogere aanvangslasten. Varianten met variabele rente onderscheiden doorgaans twee schema’s: rata variabile con durata costante (de termijn varieert, looptijd blijft) en rata costante con durata variabile (de termijn blijft initieel gelijk, de looptijd wordt binnen een plafond aangepast bij rente?schokken). Interest?only/bullet (“mutuo americano”) wordt voor consumenten en tweede verblijven zelden toegestaan en vooral aangetroffen bij specifieke bouw? of bridge?financieringen; gangbaarder is een rente?alleen pre?amortisatie. Vervroegde (gedeeltelijke of volledige) aflossing is voor consumentenhypotheken kostenloos sinds L. 40/2007; na een deelaflossing herberekent de bank doorgaans ofwel een kortere resterende looptijd ofwel een lagere maandtermijn.

In België zijn looptijden voor hypothecair krediet veelal 10–25 jaar (soms tot 30 jaar), met in de praktijk annuïtaire aflossing (maandlasten constant) of lineair; zuiver aflossingsvrije formules voor consumenten zijn uitzonderlijk en product?/beleidsafhankelijk (Boek VII WER). Nederland hanteert voor binnenlandse eigen?woningfinanciering maximaal 30 jaar; voor renteaftrek zijn sinds 2013 uitsluitend annuïteit of lineair toegestaan, terwijl een tweede woning geen aftrek geeft en interest?only alleen (beperkt) voorkomt bij lage LTV’s. Vergeleken met België en Nederland zijn Italiaanse consumentenhypotheken voor tweede verblijven dus in overgrote meerderheid annuïtair, met maandelijkse betaling en eventueel een technische pre?amortisatie of SAL?fase bij nieuwbouw. De keuze tussen annuïtair of lineair beïnvloedt de aanvangslasten en totale rentekosten; in Italië weegt de betaalbaarheidstoets (meestal 30–35% van netto?inkomen) sterk door, zodat annuïtair vaker de drempel haalt. Fiscaal speelt voor Belgen mee dat aan het Italiaanse goed toerekenbare interesten het Belgische kadastraal inkomen verminderen, terwijl in Italië geen renteaftrek bestaat voor een tweede verblijf.

• Looptijden: niet?residenten doorgaans 15–25 jaar; tot 30 jaar mogelijk bij sterke profielen; minimum >18 maanden (mutuo fondiario).
  Einde?leeftijd: meestal 75–80 jaar, bepalend voor maximale looptijd.
• Aflosvormen: standaard ammortamento alla francese (annuïtair); lineair (all’italiana) minder courant; interest?only/bullet voor consumenten zelden, wel rente?alleen pre?amortisatie.
• Variabele?rente opties: rata variabile con durata costante (termijn beweegt) of rata costante con durata variabile (duur beweegt binnen limieten); CAP?varianten bestaan.
• Betaling en start: maandelijkse termijnen; preammortamento tecnico tussen uitbetaling en eerste volle maand; bij nieuwbouw pre?amortisatie tot laatste SAL.
• Vervroegd aflossen: voor consumentenhypotheken kosteloos sinds L. 40/2007; na deelaflossing herberekening via looptijdverkorting of termijnverlaging.
• Vergelijking: België en Nederland kennen eveneens overwegend annuïtaire/lineaire schema’s en looptijden tot ca. 30 jaar; zuiver aflossingsvrij is in beide landen voor consumenten beperkt en policy?gedreven.