Belastingen bij aankoop van een woning in Italië

Q: Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je in Italië?

Bij bestaande bouw van een particulier de imposta di registro van 9% voor een tweede woning, plus twee vaste belastingen van € 50 (ipotecaria en catastale). Het tarief van 2% is voor wie binnen achttien maanden zijn hoofdverblijf in de gemeente vestigt, en dat is een vakantiehuis niet. Wat de Italiaanse koop bijzonder maakt, is de grondslag: bij een koop van een particulier mag de koper de notaris vragen de belasting te berekenen over de valore catastale, de kadastrale waarde, in plaats van over de prijs. Die waarde is de rendita catastale × 1,05 × 126 en ligt vaak op een derde tot de helft van de prijs. Rekenvoorbeeld: een huis van € 250.000 met een rendita van € 700 heeft een valore catastale van 700 × 1,05 × 126 = € 92.610. De imposta di registro is dan 9% van € 92.610 = € 8.335, in plaats van € 22.500 over de prijs. Vraag de rendita op vóór het bod; hij staat in de visura catastale, en de notaris past het prezzo-valore alleen toe als u erom vraagt en de volledige prijs in de akte staat.

Q: Wat is de jaarlijkse onroerendgoedbelasting in Italië?

De IMU (Imposta Municipale Propria) van de Comune, over de rendita catastale × 1,05 × 160, tegen een tarief van basis 0,86% dat de Comune tot 1,06% mag verhogen; de meeste toeristische Comuni zitten op het maximum. Bij een rendita van € 500 is de grondslag € 84.000 en de IMU bij 1,06% € 890 per jaar, in twee termijnen (16 juni en 16 december) via het formulier F24, dat een Italiaanse bankrekening of een commercialista vraagt. De eigen woning van een inwoner is vrijgesteld; een tweede woning niet, en een niet-inwoner heeft in Italië alleen tweede woningen. Daarnaast de TARI voor afval, per Comune en naar oppervlakte, met in veel Comuni een korting voor seizoensgebruik die u zelf aanvraagt.

Q: Hoe worden huurinkomsten belast in Italië?

In Italië, en voor de meeste eigenaren met de cedolare secca: een vlaktaks die de progressieve IRPEF vervangt, ook voor een niet-inwoner. Bij kortdurende verhuur (contracten tot dertig dagen, het gewone vakantieverhuur) is dat 21% over de huur voor één woning naar keuze en 26% voor een tweede; wie in een jaar meer dan twee woningen kort verhuurt, is ondernemer en moet een partita IVA nemen. Bij langdurige verhuur 21% (10% bij een canone concordato). Onder de cedolare zijn kosten niet aftrekbaar; de huur telt dan ook niet mee in de progressie en er zijn geen regionale en gemeentelijke opslagen. Twee plichten die vóór de belasting komen. Elke toeristisch verhuurde woning heeft sinds 2024 een CIN nodig, een nationale identificatiecode uit de databank van het ministerie van Toerisme, die in elke advertentie en aan de gevel moet staan; zonder CIN verbergen de platforms de advertentie en loopt de boete tot € 8.000. En de regio en de Comune vragen een melding of SCIA, en de Comune int via u de imposta di soggiorno per gast per nacht. Wie niet verhuurt, betaalt in Italië over de woning geen inkomstenbelasting: de IMU vervangt de IRPEF over een niet-verhuurde woning, en de uitzondering (de helft van de rendita belast bij een woning in dezelfde Comune als het hoofdverblijf) raakt een niet-inwoner niet.

Q: Wat zijn de regels voor vermogenswinstbelasting in Italië?

Winst bij verkoop is belast als u binnen vijf jaar na de aankoop verkoopt: tegen 26% als imposta sostitutiva, die u de notaris bij de akte laat inhouden, of progressief in de IRPEF als dat lager uitkomt. Na vijf jaar is de winst vrij, en geërfd vastgoed is altijd vrij. Aankoopkosten en werken met factuur verhogen de aanschafwaarde; bewaar ze. Het verdrag wijst de heffing aan Italië toe; Nederland belast de winst niet.

Q: Zijn er erf- of schenkingsbelastingen in Italië?

Ja, maar mild: de imposta di successione is voor partner en kinderen 4% over wat een verkrijger boven € 1.000.000 ontvangt, voor broers en zussen 6% boven € 100.000, voor andere verwanten 6% en voor anderen 8% zonder vrijstelling. Bij vastgoed komen daar de ipotecaria van 2% en de catastale van 1% over de valore catastale bij, en die zijn bij een gewoon vakantiehuis het enige wat een kind betaalt: bij een valore catastale van € 92.610 is dat € 2.778. Schenking van het huis volgt dezelfde tarieven. Nederland heft over de wereldwijde nalatenschap van een inwoner en verrekent de Italiaanse belasting. Een schenking van geld tussen Nederlanders om het huis te kopen, raakt Italië niet.

Q: Welke lokale heffingen en gemeentelijke belastingen gelden in Italië?

IMU, hierboven; de Comune bepaalt het tarief en publiceert het jaarlijks, en u rekent het zelf uit. TARI voor afval, met de seizoenskorting op aanvraag. Imposta di soggiorno per gast per nacht bij verhuur, door u te innen en per kwartaal af te dragen. Consorzi: in sommige streken een bijdrage aan het irrigatie- of wegenconsortium, die aan het perceel hangt.

Belastingen bij een tweede huis in Italië

Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je in Italië?

Bij bestaande bouw van een particulier de imposta di registro van 9% voor een tweede woning, plus twee vaste belastingen van € 50 (ipotecaria en catastale). Het tarief van 2% is voor wie binnen achttien maanden zijn hoofdverblijf in de gemeente vestigt, en dat is een vakantiehuis niet. Wat de Italiaanse koop bijzonder maakt, is de grondslag: bij een koop van een particulier mag de koper de notaris vragen de belasting te berekenen over de valore catastale, de kadastrale waarde, in plaats van over de prijs. Die waarde is de rendita catastale × 1,05 × 126 en ligt vaak op een derde tot de helft van de prijs.

Rekenvoorbeeld: een huis van € 250.000 met een rendita van € 700 heeft een valore catastale van 700 × 1,05 × 126 = € 92.610. De imposta di registro is dan 9% van € 92.610 = € 8.335, in plaats van € 22.500 over de prijs. Vraag de rendita op vóór het bod; hij staat in de visura catastale, en de notaris past het prezzo-valore alleen toe als u erom vraagt en de volledige prijs in de akte staat.

Moet ik btw betalen bij aankoop van nieuwbouw in Italië?

Ja, bij een woning van een bouwer binnen vijf jaar na oplevering: 10% IVA over de prijs (22% bij de luxecategorieën A/1, A/8 en A/9), plus drie vaste belastingen van € 200. Het prezzo-valore geldt dan niet, want de btw wordt over de prijs berekend. Nieuwbouw is in Italië daarmee zwaarder belast dan bestaande bouw met prezzo-valore, en dat is de reden dat het oude aanbod in de dorpen fiscaal zo aantrekkelijk is.

Wat is de jaarlijkse onroerendgoedbelasting in Italië?

De IMU (Imposta Municipale Propria) van de Comune, over de rendita catastale × 1,05 × 160, tegen een tarief van basis 0,86% dat de Comune tot 1,06% mag verhogen; de meeste toeristische Comuni zitten op het maximum. Bij een rendita van € 500 is de grondslag € 84.000 en de IMU bij 1,06% € 890 per jaar, in twee termijnen (16 juni en 16 december) via het formulier F24, dat een Italiaanse bankrekening of een commercialista vraagt. De eigen woning van een inwoner is vrijgesteld; een tweede woning niet, en een niet-inwoner heeft in Italië alleen tweede woningen. Daarnaast de TARI voor afval, per Comune en naar oppervlakte, met in veel Comuni een korting voor seizoensgebruik die u zelf aanvraagt.

Hoe worden huurinkomsten belast in Italië?

In Italië, en voor de meeste eigenaren met de cedolare secca: een vlaktaks die de progressieve IRPEF vervangt, ook voor een niet-inwoner. Bij kortdurende verhuur (contracten tot dertig dagen, het gewone vakantieverhuur) is dat 21% over de huur voor één woning naar keuze en 26% voor een tweede; wie in een jaar meer dan twee woningen kort verhuurt, is ondernemer en moet een partita IVA nemen. Bij langdurige verhuur 21% (10% bij een canone concordato). Onder de cedolare zijn kosten niet aftrekbaar; de huur telt dan ook niet mee in de progressie en er zijn geen regionale en gemeentelijke opslagen.

Twee plichten die vóór de belasting komen. Elke toeristisch verhuurde woning heeft sinds 2024 een CIN nodig, een nationale identificatiecode uit de databank van het ministerie van Toerisme, die in elke advertentie en aan de gevel moet staan; zonder CIN verbergen de platforms de advertentie en loopt de boete tot € 8.000. En de regio en de Comune vragen een melding of SCIA, en de Comune int via u de imposta di soggiorno per gast per nacht.

Wie niet verhuurt, betaalt in Italië over de woning geen inkomstenbelasting: de IMU vervangt de IRPEF over een niet-verhuurde woning, en de uitzondering (de helft van de rendita belast bij een woning in dezelfde Comune als het hoofdverblijf) raakt een niet-inwoner niet.

Wat zijn de regels voor vermogenswinstbelasting in Italië?

Winst bij verkoop is belast als u binnen vijf jaar na de aankoop verkoopt: tegen 26% als imposta sostitutiva, die u de notaris bij de akte laat inhouden, of progressief in de IRPEF als dat lager uitkomt. Na vijf jaar is de winst vrij, en geërfd vastgoed is altijd vrij. Aankoopkosten en werken met factuur verhogen de aanschafwaarde; bewaar ze. Het verdrag wijst de heffing aan Italië toe; Nederland belast de winst niet.

Betaal ik ook in Nederland belasting over een woning in Italië?

Het huis staat in box 3, tegen de waarde in het economisch verkeer op 1 januari, met een lening voor het huis als schuld ertegenover. Omdat het verdrag de heffing over onroerende zaken aan Italië toewijst, verleent Nederland een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting: het Italiaanse deel van de grondslag wordt uit de heffing gehaald. Per saldo betaalt u in Nederland over het huis niets, maar u geeft het aan. De huur en de cedolare secca zijn Italiaans en komen niet in de Nederlandse aangifte.

Bestaat er een dubbelbelastingverdrag tussen Nederland en Italië?

Ja, het verdrag van 8 mei 1990. Artikel 6 wijst inkomsten uit onroerende zaken toe aan het land waar het huis staat, artikel 13 doet dat voor de winst bij verkoop, en artikel 24 regelt de vermindering in Nederland. Voor de erfbelasting is er geen verdrag.

Zijn er erf- of schenkingsbelastingen in Italië?

Ja, maar mild: de imposta di successione is voor partner en kinderen 4% over wat een verkrijger boven € 1.000.000 ontvangt, voor broers en zussen 6% boven € 100.000, voor andere verwanten 6% en voor anderen 8% zonder vrijstelling. Bij vastgoed komen daar de ipotecaria van 2% en de catastale van 1% over de valore catastale bij, en die zijn bij een gewoon vakantiehuis het enige wat een kind betaalt: bij een valore catastale van € 92.610 is dat € 2.778. Schenking van het huis volgt dezelfde tarieven. Nederland heft over de wereldwijde nalatenschap van een inwoner en verrekent de Italiaanse belasting. Een schenking van geld tussen Nederlanders om het huis te kopen, raakt Italië niet.

Welke lokale heffingen en gemeentelijke belastingen gelden in Italië?

IMU, hierboven; de Comune bepaalt het tarief en publiceert het jaarlijks, en u rekent het zelf uit.
TARI voor afval, met de seizoenskorting op aanvraag.
Imposta di soggiorno per gast per nacht bij verhuur, door u te innen en per kwartaal af te dragen.
Consorzi: in sommige streken een bijdrage aan het irrigatie- of wegenconsortium, die aan het perceel hangt.

Welke fiscale voordelen bestaan er voor huiseigenaren in Italië?

Voor een niet-inwoner met een tweede woning: het prezzo-valore bij de aankoop, de cedolare secca bij verhuur, de vrijstelling van inkomstenbelasting op een niet-verhuurde woning, en de vrije verkoop na vijf jaar. Wat er niet is: de renovatieaftrek van 36% (bonus ristrutturazione) werkt alleen tegen Italiaanse IRPEF, en wie geen IRPEF-belaste Italiaanse inkomsten heeft (huur onder de cedolare telt niet), heeft niets om van af te trekken.

Bronnen

Agenzia delle Entrate, L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni; DPR 131/1986 (registro); Legge 266/2005 art. 1 c. 497 (prezzo-valore) en c. 496 (imposta sostitutiva 26%).
Legge 160/2019 (IMU); D.Lgs. 23/2011 art. 8 (effetto sostitutivo).
D.L. 50/2017 art. 4 (cedolare secca affitti brevi, 21/26%); D.L. 145/2023 art. 13-ter (CIN).
TUIR (DPR 917/1986) art. 67; D.Lgs. 346/1990 en D.Lgs. 139/2024 (successioni).
Verdrag Nederland-Italië van 8 mei 1990 (Trb. 1990, 86), art. 6, 13 en 24; Belastingdienst, box 3 voor 2026.

Tarieven zijn die van 1 januari 2026. IMU en TARI zijn per Comune; de voorbeelden rekenen met het maximumtarief.

Ricardo Veldmeijer Ricardo Veldmeijer is eigenaar van Vakantiewoningkopen.nl en mede-eigenaar van Vakantiewoningen.nl. Hij begeleidt al meer dan twintig jaar mensen bij de aankoop en verhuur van vakantiehuizen. Samen met zijn partners ontwikkelt hij een platform dat verhuurders en huurders eenvoudig met elkaar verbindt. Op LinkedIn deelt hij regelmatig inzichten over trends en regelgeving in de recreatiemarkt.