Steeds moeizamer, en dat is de motor achter vrijwel elke regelwijziging waar een buitenlandse koper mee te maken krijgt. De theoretische woonlastendruk bij aankoop sloot 2025 af op 35,5% van het inkomen, boven de 35% die de Banco de España als risicogrens hanteert. Een gemiddelde Spanjaard heeft 7,8 jaar volledig salaris nodig voor een woning, en de verhouding tussen woningprijs en besteedbaar huishoudinkomen kwam eind 2025 voor het eerst sinds 2011 in de buurt van acht jaar.
Ondertussen stegen de prijzen in het eerste kwartaal van 2026 met 12,8%, ruim het dubbele van het Europese gemiddelde. Het probleem is dus niet dat het duur is; het probleem is dat het sneller duur wordt dan de lonen stijgen.
Lage lonen, gemiddelde woonlasten
Het oorspronkelijke bericht baseerde zich op de wereldwijde prijsvergelijking van Deutsche Bank. Daaruit kwam een beeld dat nog steeds klopt: Madrid en Barcelona staan met een gemiddeld nettoloon van rond de € 2.150 respectievelijk € 2.050 per maand in de onderste helft van de Europese tabel, ongeveer de helft van Zürich of Luxemburg en een kwart tot dertig procent onder Londen of Parijs.
De woonlasten zelf zijn naar internationale maatstaven niet extreem; de vierkantemeterprijzen liggen rond een derde van die in Zürich en de helft van die in Londen. Maar afgezet tegen het salaris kantelt dat: een werknemer in Madrid of Barcelona geeft doorgaans 40 tot 45% van het nettoloon uit aan huur, tegen 25 tot 30% in Berlijn of Wenen.
| Maatstaf | Stand |
|---|---|
| Woonlastendruk bij aankoop, eind 2025 | 35,5% van het inkomen; risicogrens 35% |
| Jaren salaris voor een woning, eerste kwartaal 2026 | 7,8 |
| Prijsstijging eerste kwartaal 2026 | 12,8%, ruim het dubbele van het EU-gemiddelde |
| Aandeel nettoloon aan huur, Madrid en Barcelona | 40 tot 45% |
| Ter vergelijking, Berlijn en Wenen | 25 tot 30% |
Waarom dit u aangaat
Een Nederlandse koper van een vakantiewoning concurreert niet met een Madrileense starter; die twee zitten in verschillende segmenten en vaak in verschillende regio's. Maar de politiek maakt dat onderscheid niet, en de betaalbaarheidscijfers hierboven zijn de reden dat vrijwel elke maatregel van de afgelopen twee jaar dezelfde kant op wijst.
- Toeristische verhuur wordt teruggedrongen. De gemeente Málaga geeft sinds 16 juli 2026 drie jaar lang geen nieuwe vergunningen af.
- De buren krijgen zeggenschap. In Andalusië is sinds 3 april 2025 instemming van drie vijfde van de vereniging van eigenaren nodig voor een nieuwe inschrijving.
- Gemeenten mogen op de rem. Decreto-ley 1/2025 laat hen nieuwe inschrijvingen opschorten terwijl ze een plan opstellen.
- Het toezicht is sluitend geworden. Sinds 20 mei 2026 leveren platformen maandelijks per adres het aantal overnachtingen aan.
Reken er dus niet op dat een woning die u vandaag mag verhuren, dat over vijf jaar nog onder dezelfde voorwaarden mag. Zie wanneer u een verhuurlicentie nodig hebt.
De heffing van honderd procent die er niet kwam
In januari 2025 kondigde de regering een heffing aan die kon oplopen tot 100% van de koopsom voor kopers van buiten de Europese Unie. Dat bericht ging de hele wereld over en zorgde ook onder Nederlandse kopers voor onrust.
Twee dingen daarover. De maatregel richtte zich uitdrukkelijk op niet-ingezetenen van buiten de EU, dus Nederlandse kopers vielen er sowieso buiten. En de maatregel is er niet gekomen: het voorstel werd in mei 2025 ingediend, is sindsdien niet in het parlement behandeld, stuit op bezwaren vanuit de grondwet en het Europese recht, en stond niet meer op de agenda van het woonpakket van januari 2026.
Wat het voor de prijzen betekent
Een markt waarin lokale kopers steeds moeilijker meekomen, wordt gevoeliger voor kopers van buiten. In de provincie Alicante was in het eerste kwartaal van 2026 al 44,65% van de aankopen van een buitenlander, het hoogste aandeel van de Spaanse kust.
Dat maakt zo'n markt liquide zolang het buitenland koopt, en kwetsbaar zodra dat stokt. Wie in dat segment koopt, koopt dus geen lokale woningmarkt maar een internationale, met de conjunctuur van Noordwest-Europa eraan vast. Zie wat er van de waardeontwikkeling wordt verwacht.
In het kort
- De woonlastendruk bij aankoop sloot 2025 af op 35,5%, boven de risicogrens van 35% van de Banco de España.
- Een gemiddelde Spanjaard heeft 7,8 jaar volledig salaris nodig voor een woning.
- De prijzen stegen in het eerste kwartaal van 2026 met 12,8%, ruim het dubbele van het EU-gemiddelde.
- Huur kost in Madrid en Barcelona 40 tot 45% van het nettoloon, tegen 25 tot 30% in Berlijn of Wenen.
- Die druk verklaart de aanscherpingen rond toeristische verhuur, van Málaga tot de Europese datadeelplicht.
- De aangekondigde heffing van 100% gold alleen voor kopers van buiten de EU en is nooit ingevoerd.
- In Alicante is 44,65% van de kopers buitenlands, wat die markt liquide maar ook conjunctuurgevoelig maakt.
- Reken er niet op dat de verhuurregels van vandaag over vijf jaar nog gelden.
Peildatum 1 september 2026. Cijfers van de Banco de España, Sociedad de Tasación, Eurostat en het rapport Mapping the World's Prices van Deutsche Bank. Meer in de landgids Spanje.
