De vraag naar recreatiewoningen is niet zozeer toegenomen als wel van karakter veranderd. De NVM stelde in april 2026 vast dat de vraag zichtbaar verschuift van beleggers naar particulieren die de woning zelf willen gebruiken. Er wordt gekocht vanuit gebruik en gevoel, minder vanuit rendement, en dat verklaart waarom de aandacht verschoof naar ruimte, isolatie en afwerking.
Wie in dezelfde beweging leest dat de markt "weer aantrekt", leest hem verkeerd. Over 2025 gingen er 4.273 recreatiewoningen van eigenaar, 2,9% meer dan het jaar ervoor, tegen een gemiddelde van € 247.000 dat vrijwel gelijk bleef. Tegelijk stonden er ruim 2.700 te koop, het hoogste aanbod in vijftien jaar. Het is geen krappe markt; het is een markt met een andere koper.
Waar de golf van 2020 gebleven is
Rond 2020 en 2021 schoot de vraag naar vakantiewoningen in eigen land wel degelijk omhoog. Wie niet met een gerust hart naar het buitenland kon, kocht in Zeeland, Friesland of Drenthe, en juist in Drenthe, dat jarenlang bij de markt achterbleef, gingen woningen die al tijden te koop stonden ineens weg. Ook aan het water verkochten woningen boven de vijf ton vlot.
Die golf zit in de cijfers als een prijsstijging van ongeveer veertig procent over vijf jaar, vrijwel volledig opgebouwd tussen 2020 en 2022. Daarna is het vlak. De gemiddelde transactieprijs staat sinds 2024 stil op ongeveer € 247.000, en de provincies die het hardst stegen zijn nu juist de provincies met het ruimste aanbod: in Zeeland zakten de prijzen 9% terwijl er 28% meer te koop kwam.
De koper van 2021 bood over om er zeker van te zijn dat hij hem kreeg. De koper van 2026 laat hem lopen als de parkbijdrage tegenvalt. Dat is dezelfde markt, vijf jaar later, met de macht aan de andere kant van de tafel.
Waarom de belegger vertrok
Twee heffingen gingen op 1 januari 2026 tegelijk de andere kant op, en samen halen ze de bodem onder een rendementsberekening vandaan.
| Heffing | 2025 | 2026 | Effect |
|---|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting tweede woning | 10,4% | 8% | Voordeel voor elke koper, ook voor wie zelf gebruikt |
| Btw op kortdurende verhuur | 9% | 21% | Drukt het verhuurrendement met ongeveer een procentpunt |
Voor wie op de huuropbrengst rekende, verdween daarmee net het stukje marge dat de exploitatie sluitend maakte. Voor wie de woning zelf gebruikt, werd de aankoop juist € 6.000 goedkoper op een woning van € 250.000. De uitkomst is dat de eigenaar-gebruiker het aanbod bepaalt en de belegger eruit stapt. Zie wat het rendement werkelijk is.
Dat sluit aan bij een cijfer dat al langer opvalt: ongeveer driekwart van de particuliere kopers heeft geen hypotheek nodig. Dat is geen belegger met een hefboom, dat is iemand die spaargeld omzet in gebruik.
Wat "groter en luxer" in de praktijk betekent
Een koper die er zelf twaalf weken per jaar zit, stelt andere eisen dan een koper die alleen naar de bezetting kijkt. Dat vertaalt zich in vijf dingen, en ze kosten alle vijf geld:
- Wintervast in plaats van zomerhuis. Isolatie, kierdichting en een verwarming die het in januari houdt. Dat verlengt het eigen gebruik van vijf naar twaalf maanden en is de belangrijkste scheidslijn in het aanbod.
- Meer slaapkamers dan personen. Twee tot drie slaapkamers en een tweede badkamer, omdat kinderen en kleinkinderen meekomen.
- Een echte buitenruimte. Overdekt terras, zonligging en privacy tussen de kavels; op een dicht bebouwd park is dat laatste het schaarst.
- Installaties die niet opvallen. Warmtepomp of moderne cv, koeling, stabiel internet. Voor eigen gebruik comfort, voor verhuur een voorwaarde.
- Lage verbruikskosten. Zonnepanelen en een goede schil drukken de vaste last in de maanden dat de woning leegstaat, en dat zijn er de meeste.
Let op de keerzijde: elk van die vijf verhoogt ook het onderhoud en de herbouwwaarde, en daarmee de verzekering en de parkbijdrage. Groter en luxer kopen betekent groter en luxer betalen, elk jaar opnieuw.
Waar het onderscheid zichtbaar is in de prijzen
De regionale cijfers laten precies deze tweedeling zien. Waar het aanbod ruim is en het product eenvoudig, zakken de prijzen; waar het schaars is en de kwaliteit hoog, stijgen ze door.
| Gebied | Beweging in 2025 |
|---|---|
| Waddeneilanden | Gemiddeld € 519.000, nog eens 11% erbij |
| Friese en Overijsselse meren | 13% duurder |
| Drenthe, Twente en Salland | Een kwart meer transacties, bescheiden prijzen |
| Zeeland | Prijzen 9% omlaag, aanbod 28% omhoog |
| Limburg | Laagste vierkantemeterprijs van het land: € 2.616 |
Een landelijk gemiddelde van € 247.000 zegt dus weinig over wat u betaalt. Zie de verschillen per regio.
Wat dit betekent als u koopt
De onderhandelingsruimte ligt bij u. Er wordt gemiddeld 3,4% onder de vraagprijs verkocht, slechts 15% van de aankopen gaat boven de vraagprijs, en de gemiddelde verkooptijd is 84 dagen, tegen 32 dagen voor een gewone koopwoning. Neem die tijd ook.
- Koop het casco, niet de inrichting. Een strakke keuken is over tien jaar gedateerd; isolatie en fundering niet. Laat bouwkundig keuren op schil, dak, vocht en installaties.
- Controleer de grondpositie. Eigen grond, erfpacht of huurgrond bepaalt uw jaarlast, de financierbaarheid en de restwaarde. Zie wat erfpacht betekent.
- Vraag de parkbijdrage over vijf jaar op, plus de begroting en de stand van het onderhoudsfonds. Bij een luxer park loopt die bijdrage harder op.
- Reken twee sommen. Wat kost het als u er zelf tien weken zit, en wat levert het op bij volledige verhuur. Het verschil is wat uw vakantie werkelijk kost.
- Check of een geldverstrekker het object accepteert, ook als u contant koopt. Uw koper heeft straks hetzelfde probleem.
Wat dit betekent als u verkoopt
De tweedeling werkt ook de andere kant op. Een geïsoleerde, wintervaste woning op eigen grond verkoopt in deze markt; een zomerhuis op huurgrond concurreert met 2.700 andere objecten en met een koper die geen hypotheek kan krijgen voor dat type. Wie het verschil wil overbruggen, doet dat met de prijs, niet met de vraagprijs.
De investering die zich nog het best terugverdient bij verkoop is de saaie: isolatie, een werkende installatie en een schone bouwkundige rapportage. Een jacuzzi verkoopt de woning niet.
Wat 2027 waarschijnlijk brengt
De NVM verwacht voor 2026 minder transacties en een lichte prijsdaling. De btw-verhoging duwt eigenaren die op verhuur rekenden richting verkoop, wat het aanbod verder vergroot, en dat aanbod bestaat vooral uit het type dat zij kochten: compact en op verhuur ingericht. De schaarste blijft daardoor zitten waar ze nu zit, in de ruime wintervaste woning op een goede plek.
Voor de koper die zelf gebruikt is dat gunstig. Voor de koper die op rendement rekent is de vraag eerder of dit de juiste markt is. Zie of kopen nu nog interessant is.
In het kort
- De vraag verschuift van beleggers naar particulieren die de woning zelf gebruiken.
- 4.273 verkopen in 2025, 2,9% meer, tegen een stabiel gemiddelde van € 247.000.
- Het aanbod stond op ruim 2.700 objecten, het hoogste in vijftien jaar.
- De overdrachtsbelasting daalde naar 8%, de btw op verhuur steeg naar 21%.
- Ongeveer driekwart van de particuliere kopers heeft geen hypotheek nodig.
- "Groter en luxer" betekent vooral wintervast, meer slaapkamers en lage verbruikskosten.
- De Waddeneilanden gingen 11% omhoog, Zeeland 9% omlaag.
- Er wordt gemiddeld 3,4% onder de vraagprijs verkocht, na 84 dagen.
Peildatum 1 september 2026. Marktcijfers uit het NVM-jaaroverzicht recreatiewoningen over 2025 en de NVM-rapportage van april 2026. Meer in de landgids Nederland.