Wie in Spanje nieuwbouw koopt, loopt sinds kort een risico dat er vijf jaar geleden niet was: dat het huis er staat maar geen stroom krijgt. Van alle aanvragen van projectontwikkelaars voor een aansluiting op het elektriciteitsnet kon 43% niet worden gehonoreerd bij gebrek aan capaciteit. Het distributienet draait op ruim 87% van zijn capaciteit, en in verschillende provincies zit meer dan 90% van de netknooppunten vol; sommige staan op 100%.
Dat is geen abstract infrastructuurprobleem. Het bepaalt of de woning die u vandaag koopt in 2028 of in 2033 wordt opgeleverd.
De cijfers
| Wat | Stand |
|---|---|
| Aangevraagd vermogen door ontwikkelaars | 6,8 gigawatt |
| Niet te bedienen wegens capaciteitsgebrek | 43% |
| Bezetting van het distributienet | Ruim 87% |
| Erkende wachttijd voor nieuwe netinfrastructuur | 7,5 tot 10 jaar |
| Woningen die daardoor vertraging oplopen | Ongeveer 80.000 |
| Verwachte groei van de elektriciteitsvraag tot 2030 | 45% |
De raming van 80.000 woningen komt van BBVA Research, dat op 26 augustus 2026 in kaart bracht waar het knelt: Madrid, Valencia, Alicante, Sevilla, Murcia, Barcelona en Málaga. In Madrid zouden er in vijf jaar 126.000 woningen gebouwd kunnen worden, maar de vast beschikbare elektrische capaciteit reikt tot ongeveer 40.000. Het uitbreiden van de infrastructuur kan een project vijf tot acht jaar langer maken.
Let op welke provincies dat zijn. Alicante, Málaga en Murcia zijn precies de gebieden waar Nederlanders een tweede woning kopen.
Hoe het zover kwam
- De aanvragen schoten omhoog. Woningbouw, datacentra, industrie en laadinfrastructuur vragen tegelijk om vermogen.
- De planning liep achter. Netversterkingen worden jaren vooruit vastgesteld en volgden de groei niet.
- De regelgeving begrenst de investering. Er geldt een plafond op wat er in het net geïnvesteerd mag worden, en de netbeheerders noemen de vergoeding die zij daarvoor krijgen te laag om meer te doen.
Het gevolg is een wachtrij die niet met geld van de koper op te lossen is. Ontwikkelaars willen wel bouwen; het net kan het niet aan.
Wat dit betekent als u nieuwbouw koopt
Het risico zit niet in de bouw maar in de oplevering. Zonder aansluiting krijgt een woning geen licencia de primera ocupación, en zonder die vergunning kunt u er niet legaal wonen, geen definitieve nutscontracten afsluiten en meestal ook geen hypotheek krijgen. Zes dingen om te doen:
- Vraag naar de vergunning voor toegang en aansluiting. Niet of de aanvraag is ingediend, maar of die is verleend, voor welk vermogen en met welke datum.
- Laat de opleverdatum in de koopovereenkomst zetten, met een boetebeding en een ontbindende voorwaarde als die datum ruim wordt overschreden.
- Controleer de bankgarantie op uw termijnen. Vooruitbetalingen bij nieuwbouw moeten in Spanje gedekt zijn door een verzekering of bankgarantie op een aparte rekening. Geen garantie, geen betaling.
- Vraag of het project op een voorlopige aansluiting draait, en zo ja, wat het plan en de datum voor de definitieve is.
- Reken erop dat u langer huurt. Wie de aankoop koppelt aan een verhuurbegroting, moet die begroting een paar jaar naar achteren kunnen schuiven zonder in de problemen te komen.
- Overweeg bestaande bouw. Een woning met een werkende aansluiting heeft dit probleem niet, en dat is in deze markt een waarde op zich.
Zie nieuwbouw tegenover bestaande bouw in Spanje.
Ook bij bestaande bouw telt het vermogen
Koopt u een bestaande woning, kijk dan naar de potencia contratada, het vermogen dat op het contract staat. Wilt u er een warmtepomp, airconditioning, een inductiekookplaat en een laadpaal bij, dan moet dat vermogen mee omhoog, en dat is in een verzadigd netgebied niet vanzelfsprekend.
Vraag de laatste elektriciteitsrekening op, kijk welk vermogen erop staat, en vraag of verhoging in dit gebied mogelijk is. Het is een goedkope vraag met een dure uitkomst.
Wat het met de prijzen doet
Minder nieuwbouw betekent meer druk op de bestaande voorraad, en dat is precies wat de prijscijfers laten zien. Aan de Costa Blanca ging de gemiddelde woningprijs in vijf jaar van € 211.285 naar € 309.748.
Voor wie nu koopt, werkt dat twee kanten op: uw bestaande woning is schaarser dan gedacht, maar u betaalt er ook meer voor. Wie op nieuwbouw wacht om goedkoper uit te zijn, wacht mogelijk op iets wat pas na 2030 komt.
In het kort
- 43% van de aansluitverzoeken van ontwikkelaars kon niet worden bediend wegens capaciteitsgebrek.
- Het distributienet draait op ruim 87%; in veel provincies zit meer dan 90% van de knooppunten vol.
- Netbeheerders erkennen wachttijden van 7,5 tot 10 jaar voor nieuwe netinfrastructuur.
- BBVA Research raamt dat ongeveer 80.000 woningen daardoor vertraging oplopen.
- Het knelt onder meer in Alicante, Málaga en Murcia, waar Nederlanders kopen.
- Zonder aansluiting geen licencia de primera ocupación, en dus geen legale bewoning of hypotheek.
- Controleer bij nieuwbouw de verleende aansluitvergunning, de opleverdatum en de bankgarantie op uw termijnen.
- Kijk bij bestaande bouw naar de potencia contratada voordat u installaties bijplaatst.
Peildatum 1 september 2026. Netcijfers van de sectorvereniging aelec, ramingen van BBVA Research van 26 augustus 2026. Meer in de landgids Spanje.
