Daarna telt vooral wie de makelaar betaalt. In Italië betalen koper en verkoper elk hun eigen deel, doorgaans 2 tot 3,5% plus 22% btw. De makelaar werkt dus voor beide partijen, en dat betekent dat hij niet uw belangenbehartiger is.
De controle in vijf stappen
- Inschrijving. Vraag het inschrijvingsnummer bij de Camera di Commercio en controleer het. Een makelaar die dit niet wil geven, valt af.
- Beroepsverzekering. Een aansprakelijkheidsverzekering is verplicht voor ingeschreven bemiddelaars. Vraag om het polisnummer.
- Referenties. Vraag om twee Nederlandse of Belgische kopers in dezelfde streek en bel ze. Wie geen referenties wil geven, heeft daar een reden voor.
- De courtage op papier. Hoeveel, van welke partij, en wanneer verschuldigd? In Italië is de courtage in beginsel verschuldigd zodra de partijen tot overeenstemming komen, dus al bij de aanvaarding van het bod en niet pas bij de akte.
- Geen exclusiviteit aan de koperskant zonder dat u er iets voor terugkrijgt.
Wat een makelaar wel en niet doet
| Rol | Werkt voor | Kosten | Doet |
|---|---|---|---|
| Agente immobiliare | Beide partijen | 2 tot 3,5% plus 22% btw, per zijde | Zoeken, bezichtigen, bemiddelen |
| Geometra | U | € 300 tot € 1.000 | Kadastrale en bouwkundige conformiteit |
| Notaio | Niemand; onpartijdig | € 1.500 tot € 2.500 plus btw | Akte, visure, belastingafdracht |
| Avvocato | U | op uurbasis of vast | Contract en juridische risico's |
| Commercialista | U | op jaarbasis | Belastingaangifte en verhuur |
De notaris controleert de eigendom, de hypotheken en de erfdienstbaarheden, en draagt de belasting af. Hij beoordeelt niet of het huis goed is of de prijs klopt. De geometra doet dat wel, en die is bij een Italiaans huis het geld dubbel waard: de kadastrale plattegrond en de vergunningen zijn er vaker niet op orde dan wel.
Een Nederlandse of Nederlandstalige makelaar
Er zijn bureaus met Nederlandse eigenaren die in Toscane, Umbrië, Le Marche en aan de meren werken. Voordeel: alles in uw eigen taal en zij kennen de Nederlandse verwachtingen. Nadeel: hun aanbod is een selectie uit wat er is, en zij werken vaak samen met een lokaal Italiaans kantoor dat óók een courtage rekent.
Vraag daarom altijd schriftelijk wie wat rekent. Twee courtages over dezelfde woning komt voor, en dan betaalt u 5 tot 7% in plaats van 3,5%.
Waar u een makelaar vindt in een specifieke streek
- De Italiaanse portalen. Het meeste aanbod staat daar, ook van kantoren die geen Engelse site hebben.
- Ter plaatse. In kleine dorpen loopt veel aanbod via mond-tot-mondreclame; een kantoor dat er gevestigd is, kent dat aanbod.
- Via een geometra of commercialista. Die kennen de lokale makelaars en hebben geen belang bij uw aankoop.
- Via andere Nederlandse eigenaren in de streek.
Wat u vermijdt: een makelaar die u een advocaat, een geometra én een aannemer aandraagt. Als alle adviseurs uit dezelfde kring komen, is er niemand die tegen de koop adviseert.
Waarschuwingssignalen
- Geen inschrijvingsnummer of geen verzekering.
- Aandringen op een snelle proposta di acquisto met een aanbetaling, vóór u de papieren heeft gezien.
- Een prijs die "alleen deze week" geldt.
- Bezwaar tegen een geometra van uw eigen keuze.
- Voorstellen om een deel van de koopsom buiten de akte om te betalen. Dat is belastingfraude, het verlaagt uw aankoopwaarde bij een latere verkoop, en de notaris moet in de akte vastleggen hoe er is betaald.
- Ontwijkende antwoorden over vergunningen of over de conformità catastale.
Wat u zelf laat controleren, ongeacht de makelaar
- Conformità catastale: klopt de plattegrond bij het kadaster met wat er staat?
- Conformità urbanistica: zijn alle vergunningen er, en is er niets zonder papieren gebouwd?
- De visure van de notaris: eigendom, hypotheken, beslagen, erfdienstbaarheden.
- Erfgenamen. Bij een geërfd huis moeten alle erfgenamen tekenen.
- De APE, het energiecertificaat, verplicht bij verkoop.
Dit is precies het werk waarvoor u een geometra en zo nodig een advocaat inhuurt. Zie wat zijn de regels voor het kopen van een huis in Italië.
Zonder makelaar kopen
Het kan; op de Italiaanse portalen staat aanbod van particulieren. U bespaart dan uw deel van de courtage, maar u regelt zelf de bezichtiging, de onderhandeling en de compromesso. Doe dat niet zonder geometra en zonder een notaris die het contract opstelt: het voorlopige koopcontract bindt u en de aanbetaling van 10 tot 20% bent u kwijt als u zich terugtrekt.
In het kort
- Controleer de inschrijving als agente immobiliare bij de Kamer van Koophandel.
- Koper en verkoper betalen elk 2 tot 3,5% plus 22% btw.
- De courtage is vaak al verschuldigd bij aanvaarding van het bod.
- Let op dubbele courtage bij een Nederlandse tussenpersoon plus een lokaal kantoor.
- Neem een geometra van uw eigen keuze, niet een die wordt aangedragen.
- Betalingen buiten de akte om zijn fraude en schaden uzelf bij verkoop.
Peildatum 1 januari 2026. Meer in de landgids Italië.
