Op een woning van € 250.000 is dat een verschil van ruim veertienduizend euro, voor één zin in de akte die u niets kost. Het is de belangrijkste besparing bij een Italiaanse aankoop, en de verkopende makelaar noemt hem lang niet altijd.
De posten op een rij
Bestaande bouw van een particulier, koopsom € 250.000, kadastrale waarde 40% van de prijs:
| Post | Met prezzo-valore | Zonder |
|---|---|---|
| Imposta di registro, 9% | € 9.000 over € 100.000 | € 22.500 over € 250.000 |
| Imposta ipotecaria en catastale | € 100 | € 100 |
| Notaio, inclusief 22% btw | € 1.708, want 30% korting | € 2.440 |
| Agenzia immobiliare, uw deel: 3% plus 22% btw | € 9.150 | € 9.150 |
| Geometra en visure | € 600 | € 600 |
| Tolk of vertaler bij de akte | € 500 | € 500 |
| Totaal | € 21.058, dus 8,4% | € 35.290, dus 14,1% |
Het honorarium van de notaris wordt bij wet met dertig procent verlaagd zodra het prezzo-valore wordt toegepast. U bespaart dus twee keer.
Kosten koper bij verschillende koopsommen
Zelfde uitgangspunten: bestaande bouw, particuliere verkoper, prezzo-valore toegepast, kadastrale waarde op 40% van de prijs.
| Koopsom | Imposta di registro | Makelaar | Notaio en overige | Totaal |
|---|---|---|---|---|
| € 150.000 | € 5.400 | € 5.490 | € 2.600 | € 13.490, ongeveer 9,0% |
| € 250.000 | € 9.000 | € 9.150 | € 2.900 | € 21.050, ongeveer 8,4% |
| € 300.000 | € 10.800 | € 10.980 | € 3.000 | € 24.780, ongeveer 8,3% |
| € 500.000 | € 18.000 | € 18.300 | € 3.800 | € 40.100, ongeveer 8,0% |
Het percentage daalt licht bij hogere prijzen, omdat de vaste posten meelopen en het notarishonorarium minder dan evenredig stijgt. Ligt de kadastrale waarde hoger dan 40% van de prijs, dan valt de belasting hoger uit; vraag de rendita catastale op vóór uw bod.
De kadastrale waarde
De grondslag bij het prezzo-valore is de valore catastale, en die volgt uit de rendita catastale die bij elke Italiaanse woning hoort. Voor een tweede woning is de formule: rendita catastale maal 1,05 maal 126.
Bij een rendita van € 700 komt u uit op € 92.610, en 9% daarover is € 8.335 in plaats van € 22.500. De rendita staat in de visura catastale en op de IMU-aanslag; uw makelaar of geometra vraagt hem in een dag op. Zie hoeveel overdrachtsbelasting betaalt u in Italië.
Wanneer het niet 9% is
| Situatie | Heffing | Prezzo-valore mogelijk? |
|---|---|---|
| Bestaande bouw van een particulier | 9% imposta di registro plus € 100 | Ja |
| Nieuwbouw van een bouwer, binnen vijf jaar | 10% IVA plus € 600 aan vaste heffingen | Nee, IVA gaat over de prijs |
| Luxewoning, categorie A/1, A/8 of A/9 | 22% IVA bij nieuwbouw | Nee |
| Bouwgrond | 9% of 22% IVA | Nee |
| Prima casa met residentie binnen 18 maanden | 2% registro of 4% IVA | Ja, maar niet voor een tweede woning |
Bij nieuwbouw komt u daardoor op ongeveer 15% kosten koper uit. Een makelaar die met het prima casa-tarief van 2% rekent, rekent verkeerd: dat geldt alleen als u binnen achttien maanden uw hoofdverblijf in de gemeente vestigt.
De kosten van het voorcontract
Anders dan in Nederland kost het voorlopige koopcontract in Italië geld. Het contratto preliminare, het compromesso, moet binnen dertig dagen worden geregistreerd bij de Agenzia delle Entrate:
- € 200 vaste imposta di registro.
- € 16 marca da bollo per vier pagina's bij een onderhandse akte, of € 155 bij een notariële.
- 0,50% over de aanbetaling. Sinds 1 januari 2025 geldt dat ene tarief voor zowel de caparra confirmatoria als een acconto.
Dat bedrag is niet verloren: het wordt verrekend met de imposta di registro die u bij de akte betaalt. Registreert u het preliminare niet, dan riskeert u een boete en staat uw aanbetaling nergens vastgelegd.
Gebruikelijk is een caparra confirmatoria van 10 tot 20%. Loopt de koop stuk door de verkoper, dan krijgt u het dubbele terug; loopt hij stuk door u, dan bent u de aanbetaling kwijt. Laat het geld op de derdenrekening van de notaris storten en niet bij de makelaar.
De makelaar wordt door beide partijen betaald
Dat is het Italiaanse verschil met vrijwel alle andere landen: de agenzia immobiliare rekent zowel bij de koper als bij de verkoper courtage, doorgaans 2 tot 3,5% per partij plus 22% btw. De aanspraak ontstaat op het moment dat partijen het eens worden, dus al bij het preliminare en niet pas bij de akte.
Onderhandel daarover vóór de bezichtiging, en leg het percentage schriftelijk vast. Controleer ook of het bureau is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel als agente d'affari in mediazione; zonder inschrijving heeft het geen recht op courtage. Zie hoe vind ik een betrouwbare makelaar.
De geometra: de post die u niet mag overslaan
De geometra is de Italiaanse bouwkundige die de papieren staat van de woning naast de feitelijke legt. Hij controleert of wat er staat overeenkomt met wat het kadaster en de gemeente kennen, of alle vergunningen er zijn en of er een condono nodig is voor iets wat destijds zonder vergunning is gebouwd.
Reken op € 300 tot € 1.000 voor de visure en de conformiteitscontrole, en op € 800 tot € 1.500 als hij ook een bouwkundige beoordeling doet. Bij een Italiaans plattelandshuis is dat geen luxe: verbouwingen zonder vergunning zijn er wijdverbreid, en de notaris kan de akte niet passeren zonder de conformiteitsverklaring.
De overige posten
- Codice fiscale. Gratis, aan te vragen bij de Agenzia delle Entrate of het Italiaanse consulaat, en verplicht vóór alles. Zie heb ik een codice fiscale nodig.
- Tolk of vertaler. Spreekt u geen Italiaans, dan schrijft de wet een beëdigd tolk en twee getuigen bij de akte voor, of een tweetalige akte. Reken op € 300 tot € 800.
- Procura. Kunt u er niet bij zijn, dan tekent iemand met een notariële volmacht namens u; € 200 tot € 500.
- Italiaanse bankrekening. Betaling gaat meestal per assegno circolare, een bankcheque. Handig maar niet verplicht.
- Verrekening van IMU en TARI over het lopende jaar met de verkoper, naar rato van de dagen.
- Aansluitingen op uw naam laten zetten: elektriciteit, water, gas, elk € 50 tot € 150 aan administratiekosten.
Wat er níét onder valt
Meubels en inventaris die apart in de akte worden benoemd, vallen buiten de imposta di registro. Bij een gemeubileerd vakantiehuis gaat het al gauw om € 10.000 tot € 20.000, en over dat deel betaalt u geen 9%. Houd het bedrag reëel, voeg een inventarislijst bij en laat de geometra de waardering onderbouwen; de Agenzia delle Entrate corrigeert een bedrag dat niet klopt.
Wat u regelt
- Vraag de visura catastale op en noteer de rendita catastale, vóór uw bod.
- Reken uit wat het prezzo-valore u scheelt en of u het kunt toepassen.
- Onderhandel de courtage en leg hem schriftelijk vast.
- Laat de geometra de conformiteit controleren vóór het preliminare.
- Laat het preliminare binnen dertig dagen registreren.
- Zeg bij de notaris uitdrukkelijk dat u het prezzo-valore wilt toepassen en laat dat in de conceptakte opnemen.
- Laat de inventaris apart benoemen met een lijst.
In het kort
- Kosten koper: 8 tot 9% bij bestaande bouw, ongeveer 15% bij nieuwbouw.
- Zonder het prezzo-valore loopt dat op naar 13 of 14%.
- Het notarishonorarium daalt bij wet met 30% zodra het prezzo-valore wordt toegepast.
- De grondslag is rendita catastale maal 1,05 maal 126.
- De makelaar rekent bij koper én verkoper, 2 tot 3,5% plus 22% btw.
- Het preliminare registreren kost € 200 plus 0,50% over de aanbetaling, verrekenbaar.
- De geometra kost € 300 tot € 1.000 en voorkomt de duurste fout die er is.
- Apart benoemde inventaris valt buiten de overdrachtsbelasting.
Peildatum 1 september 2026. Laat de berekening door uw notaio bevestigen. Meer in de landgids Italië.
