De praktische vraag is dus niet of het mag, maar hoe u het regelt vanuit Nederland, met wie u werkt en welke stukken u laat vertalen.
Wat u nodig heeft
- Codice fiscale. Verplicht voor de akte en voor elke belastingaangifte. Aan te vragen bij de Agenzia delle Entrate of bij een Italiaans consulaat in Nederland, kosteloos, meestal binnen enkele werkdagen.
- Een geldig paspoort of identiteitskaart.
- Een Italiaanse bankrekening is niet verplicht, maar wel praktisch: de nutsbedrijven en de gemeentelijke heffingen werken het makkelijkst met een Italiaanse incasso.
- Een notaio. In Italië kiest de koper de notaris. Die is onpartijdig en werkt voor de rechtsgeldigheid van de akte, niet als uw belangenbehartiger.
Wat u níét nodig heeft: een verblijfsvergunning, een Italiaans inkomen, of een Italiaanse hypotheek.
Een Nederlandse of Nederlandstalige makelaar
Dit is voor veel kopers de doorslaggevende praktische vraag, en er zijn drie routes.
- Een Nederlandse makelaar die in Italië bemiddelt. Er zijn bureaus met Nederlandse eigenaren die in Toscane, Umbrië, Le Marche en aan de meren werken. Voordeel: alles in uw eigen taal, en zij kennen de Nederlandse verwachtingen. Nadeel: hun aanbod is een selectie, en zij werken vaak samen met lokale bureaus die ook een courtage rekenen.
- Een Italiaanse agenzia immobiliare met een Nederlandstalige medewerker. Groter aanbod, lokale kennis, maar de kwaliteit verschilt sterk per bureau.
- Zelf zoeken en een onafhankelijke adviseur inhuren. Het grootste aanbod staat op Italiaanse portalen. U huurt dan een geometra en een advocaat in voor de controles en betaalt geen courtage aan een bemiddelaar.
Controleer altijd of het bureau is ingeschreven in het register van de Kamer van Koophandel als agente immobiliare; zonder die inschrijving mag het geen courtage vragen. Hoe u een bureau beoordeelt, staat in hoe vind ik een betrouwbare makelaar in Italië.
Let op de courtage: in Italië betalen koper en verkoper elk hun eigen deel aan het bureau, doorgaans 2 tot 3,5% plus 22% btw. Werkt u met een Nederlandse tussenpersoon én een Italiaans bureau, vraag dan schriftelijk wie wat rekent; twee courtages over dezelfde woning komt voor.
Moet u erbij zijn?
Nee. U kunt de akte laten passeren met een volmacht, de procura, opgesteld door een Italiaanse notaris of door een Nederlandse notaris met een apostille en een beëdigde vertaling. Veel kopers doen de bezichtiging en het bod zelf en laten de akte via een volmacht regelen.
Bent u er wel bij en spreekt u geen Italiaans, dan is een tolk bij de akte verplicht. De notaris leest de akte voor, en die moet u kunnen volgen. Reken op € 300 tot € 600, plus de kosten van een beëdigde vertaling als u die wilt.
Het geld naar Italië krijgen
De koopsom betaalt u op de dag van de akte, meestal met een assegno circolare, een bankcheque die de bank garandeert, of met een overboeking die vóór de akte binnen moet zijn. De notaris controleert of het geld er is voordat hij passeert.
Twee dingen om vooraf te regelen. Ten eerste de herkomst van het geld: de notaris legt vast waar het vandaan komt, en bij een overboeking uit Nederland vraagt de Italiaanse bank documentatie. Ten tweede de kosten van de overboeking en de wisselkoers spelen niet, want beide landen gebruiken de euro, maar een internationale overboeking van enkele tonnen kan bij sommige banken een dag of twee duren en een limiet raken. Meld hem vooruit aan bij uw bank.
Betalingen buiten de akte om zijn in Italië verboden boven een contantlimiet, en de notaris moet in de akte opnemen hoe er is betaald en welke courtage aan welk bureau is voldaan. Een verkoper die vraagt om een deel "onder tafel" af te rekenen, vraagt u om mee te doen aan belastingfraude; daar hoort u niet aan te beginnen, en het verlaagt bovendien uw aankoopwaarde bij een latere verkoop.
Een bezichtigingsreis die iets oplevert
- Plan drie tot vijf woningen per dag, niet meer; na de vijfde lopen ze door elkaar.
- Vraag vooraf om de plattegrond bij het kadaster, de visura catastale, van elk huis dat u serieus overweegt.
- Bezoek het dorp op een doordeweekse ochtend en niet alleen op zondag.
- Vraag naar de kosten van water, elektriciteit en verwarming van het afgelopen jaar.
- Neem een geometra mee bij de tweede bezichtiging van uw favoriet, en niet pas na het bod.
Wat er anders gaat dan in Nederland
| Nederland | Italië | |
|---|---|---|
| Voorlopig contract | Drie dagen bedenktijd | Compromesso bindt direct, met aanbetaling van 10 tot 20% |
| Makelaar | Verkoper betaalt meestal | Beide partijen betalen elk hun deel |
| Notaris | Koper kiest, doet de akte | Koper kiest, doet ook de fiscale afdracht |
| Bouwkundige keuring | Gebruikelijk maar vrijwillig | Geometra controleert ook de vergunningen |
| Overdrachtsbelasting | Over de koopprijs | Op verzoek over de kadastrale waarde |
Dat laatste is de grootste besparing die u kunt regelen; hoe dat werkt, staat in wat zijn de regels voor het kopen van een huis in Italië.
Waar Nederlanders tegenaan lopen
- Papieren die niet kloppen. Een aanbouw of veranda die nooit is ingetekend bij het kadaster. Laat de conformità catastale en urbanistica vaststellen vóór de compromesso, niet erna.
- Erfgenamen. Bij een geërfd huis moeten alle erfgenamen tekenen. Eén neef in Argentinië kan een koop maanden ophouden.
- Een compromesso die te snel wordt getekend. Hij bindt u juridisch en de aanbetaling is niet vrijblijvend.
- Onderschatte onderhoudskosten. Een oud stenen huis in de heuvels is charmant en duur; laat een geometra een kostenraming maken.
- Bereikbaarheid. Een huis op twintig minuten van het dichtstbijzijnde dorp is in juli heerlijk en in november afgelegen.
Wat het daarna kost
Jaarlijks betaalt u IMU, de onroerendezaakbelasting, en TARI, de afvalheffing. Over een niet-verhuurde tweede woning betaalt u geen IRPEF, want de IMU vervangt die. Er is geen vermogensbelasting op Italiaans vastgoed van een niet-inwoner. In Nederland valt de woning in box 3, met een vermindering onder het belastingverdrag.
De aankoopprijzen per regio staan in wat kost een vakantiewoning in Italië.
In het kort
- Als EU-burger koopt u vrij, zonder vergunning of quotum.
- U heeft een codice fiscale nodig, kosteloos aan te vragen.
- De koper kiest de notaris en betaalt zijn eigen deel van de courtage.
- Een Nederlandstalige makelaar kan, maar let op dubbele courtage.
- De akte kan met een volmacht; anders is een tolk verplicht.
- Laat de vergunningen en het kadaster controleren vóór de compromesso.
Peildatum 1 januari 2026. Meer in de landgids Italië.
