Bij de prijs komt 8% tot 10% kosten koper bij bestaande bouw, en dat percentage valt lager uit dan u zou verwachten door een Italiaanse bijzonderheid: het prezzo-valore, waarbij de belasting over de kadastrale waarde wordt berekend in plaats van over de koopsom.
Prijzen per regio in 2026
| Gebied | Vraagprijs per m² |
|---|---|
| Sicilië | € 1.025 (Palermo € 1.445, Caltanissetta € 665) |
| Puglia, Salento | € 763 tot € 5.000; Lecce € 1.511 |
| Italië gemiddeld | € 2.030 |
| Toscane | € 2.466; Chianti € 2.500 tot € 4.500, Maremma € 1.800 tot € 3.000 |
| Ligurië (Savona) | € 3.798 |
| Versilia (provincie Lucca) | € 4.008 |
| Gardameer | € 4.768 gemiddeld; Torri del Benaco € 7.072 |
| Zuid-Tirol | Bolzano boven € 5.100 |
Dit zijn vraagprijzen; de transactieprijzen van de Agenzia delle Entrate liggen doorgaans 5 tot 10% lager. De meren stegen in 2025 het hardst, met 8% op jaarbasis.
Wat betekent dat in koopsommen?
- Sicilië: een dorpshuis van 100 m² in het binnenland € 60.000 tot € 100.000; gerenoveerd aan de oostkust rond Syracuse of Noto € 200.000 tot € 400.000.
- Puglia: een gerenoveerde trullo in de Valle d'Itria vanaf € 250.000, een masseria vanaf € 800.000, een appartement aan zee in het Salento € 100.000 tot € 250.000.
- Toscane: een gerenoveerde casale in Chianti of rond Siena vanaf € 600.000; in de Maremma of de Lunigiana vanaf € 250.000; een dorpsappartement in een borgo vanaf € 120.000.
- Gardameer: een tweekamerappartement met meerzicht € 350.000 tot € 500.000; Riva del Garda en Arco liggen iets onder Sirmione en Desenzano.
- Le Marche, Umbrië, Abruzzo: "Toscane zonder de prijzen", een gerenoveerd huis met uitzicht vanaf € 200.000.
- Sardinië: de Costa Smeralda is het duurste stuk kust van Italië met villa's vanaf € 1 miljoen; rond Alghero en Cagliari appartementen van € 150.000 tot € 300.000.
De goedkope huizen: waar zit de adder?
De beroemde huizen voor één euro en de rustici van € 50.000 bestaan echt, maar de rekensom klopt pas met de renovatie erbij: € 1.500 tot € 2.500 per m² om zo'n pand bewoonbaar te maken. Op 100 m² is dat € 150.000 tot € 250.000, bovenop de aankoop. Bij een monument beslist de Soprintendenza bovendien mee over de buitenkant, wat de kosten verder opdrijft en de doorlooptijd verlengt.
Twee andere risico's bij goedkoop aanbod: abusi edilizi (niet-vergunde verbouwingen, die een akte nietig maken) en versnipperd eigendom onder meerdere erfgenamen die allemaal moeten tekenen. Laat vóór het bod een geometra de conformità controleren; dat kost € 300 tot € 1.000 en voorkomt de duurste fout.
Wat komt er bovenop de prijs?
De kosten koper bedragen bij bestaande bouw 8% tot 10%, dankzij het prezzo-valore. Koopt u van een particulier, dan mag u de notaris vragen de imposta di registro van 9% te berekenen over de kadastrale waarde naar Italiaans recht, de valore catastale (rendita catastale × 1,05 × 126) in plaats van over de koopsom. Die kadastrale waarde ligt vaak op een derde tot de helft van de prijs.
Rekenvoorbeeld voor een dorpshuis van € 250.000 met een rendita van € 700:
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Valore catastale (700 × 1,05 × 126) | € 92.610 |
| Imposta di registro 9% daarover | € 8.335 (in plaats van € 22.500) |
| Hypotheek- en kadasterrecht | € 100 |
| Notaris plus 22% btw | € 2.440 |
| Makelaar 3% plus btw (ook de koper betaalt) | € 9.150 |
| Geometra en tolk | € 1.200 |
| Totaal | € 21.200, ofwel 8,5% |
Bij nieuwbouw van een bouwer geldt 10% btw over de prijs en vervallen de vaste rechten; dan komt u op circa 15%.
Wat kost het per jaar?
Voor een appartement van 80 m² aan het Gardameer met een rendita van € 700:
- IMU (gemeentelijke onroerendezaakbelasting): circa € 1.250 bij het maximumtarief van 1,06%. Sinds 2026 mogen gemeenten een verlaagd tarief vaststellen voor woningen die maar een deel van het jaar worden gebruikt en niet worden verhuurd; vraag dat na bij de Comune.
- TARI (afval): € 250 tot € 400, vaak met korting bij seizoensgebruik.
- Condominio: € 1.000 tot € 2.500.
- Verzekering, energie, water, internet: € 1.500 tot € 2.600.
Samen € 4.200 tot € 7.250 per jaar. Over een niet-verhuurde woning betaalt u als niet-inwoner géén Italiaanse inkomstenbelasting: de IMU vervangt die.
In het kort
- Landelijk € 2.030 per m² in juli 2026; Sicilië € 1.025, Gardameer € 4.768.
- Dorpshuis in het zuiden vanaf € 60.000; casale in Toscane vanaf € 250.000 tot € 600.000.
- Renovatie kost € 1.500 tot € 2.500 per m²; reken die bij goedkoop aanbod altijd mee.
- Kosten koper 8% tot 10% dankzij het prezzo-valore; nieuwbouw circa 15%.
- Jaarlijks € 4.200 tot € 7.250 voor een appartement van 80 m².
Peildatum 1 januari 2026 voor de tarieven en 1 september 2026 voor de marktcijfers (Idealista, Immobiliare.it, regionale rapporten). Vraag uw notaris vóór het bod om de berekening met prezzo-valore. Meer in de landgids Italië.
