De tweede regel om te kennen: het voorlopige contract, de compromesso, is niet voorlopig. Wie zich daaruit terugtrekt, raakt zijn aanbetaling kwijt of moet die dubbel vergoeden.
Voor welk soort woning gelden deze regels?
Voor alle. Of u nu een vakantiehuis in Toscane koopt, een vakantiehuisje in een Umbrisch dorp, een appartement aan het Gardameer, een casale op het platteland of een van de vakantiehuizen op Sicilië: het koopproces, de belastingen en de controles zijn hetzelfde. Italië kent geen apart regime voor recreatiewoningen zoals Nederland dat heeft, en geen recreatieve bestemming die permanent wonen verbiedt.
Wat wél verschilt per regio, is de staat van de papieren. In Toscane en aan de meren is de administratie doorgaans op orde; in Zuid-Italië en op Sicilië is jarenlang gebouwd zonder vergunning, en daar is de controle door een geometra geen formaliteit maar de kern van de aankoop.
Wat u vooraf regelt
- Een codice fiscale, het Italiaanse fiscale nummer. Verplicht voor de akte, kosteloos aan te vragen bij de Agenzia delle Entrate of via een Italiaans consulaat.
- Een eigen notaris. In Italië kiest de koper de notaio, en die werkt voor de rechtsgeldigheid van de akte, niet voor u persoonlijk. Neem er een die niet door de verkoper of de makelaar is aangedragen.
- Een geometra voor de bouwkundige en kadastrale controle. Dit is de belangrijkste uitgave van € 300 tot € 1.000 die u kunt doen; zie hieronder waarom.
- Een Italiaanse bankrekening is niet verplicht maar wel praktisch voor de nutsvoorzieningen en de IMU.
De procedure in drie stappen
- Proposta di acquisto. Een schriftelijk bod met een aanbetaling, vaak € 5.000 tot € 10.000. Accepteert de verkoper, dan is er een overeenkomst.
- Compromesso of preliminare. Het voorlopige koopcontract, met de caparra confirmatoria: doorgaans 10 tot 20% van de koopsom. Trekt u zich terug, dan houdt de verkoper dat bedrag. Trekt de verkoper zich terug, dan betaalt hij het dubbele. Laat dit contract inschrijven bij het kadaster, de trascrizione, zodat de verkoper het huis niet ook aan een ander kan verkopen.
- Rogito. De notariële akte, twee tot drie maanden later. De notaris leest de akte voor, u betaalt de rest van de koopsom en de belastingen, en de eigendom gaat over.
De kadastrale waarde: de regel die geld scheelt
Bij bestaande bouw van een particulier betaalt u 9% imposta di registro. De grondslag is normaal de koopprijs, maar u mag bij de akte vragen om het prezzo-valore: dan rekent de fiscus over de valore catastale, berekend als de rendita catastale maal 1,05 maal 126.
Een woning van € 250.000 met een rendita van € 700 heeft een valore catastale van € 92.610. Over dat bedrag is 9% ongeveer € 8.335 in plaats van € 22.500. Daarbij komen de imposta ipotecaria en catastale van € 50 elk.
Dit moet u bij de akte expliciet vragen. Doet u dat niet, dan rekent de notaris over de prijs. Vraag er vooraf naar en laat het in de conceptakte opnemen.
Bij nieuwbouw van een bouwer, binnen vijf jaar na oplevering, geldt geen registro maar 10% IVA over de prijs, met registro, ipotecaria en catastale van € 200 elk. De prima casa-tarieven van 2% en 4% zijn niet voor u: die gelden alleen als u binnen achttien maanden uw hoofdverblijf in de gemeente vestigt.
Wat u verder betaalt bij de koop
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Imposta di registro, bestaande bouw | 9% over de valore catastale |
| Notaio | € 1.500 tot € 2.500 plus 22% IVA |
| Agenzia immobiliare | 2 tot 3,5% plus 22% IVA, door beide partijen |
| Geometra en visure | € 300 tot € 1.000 |
| Vertaler of tolk bij de akte | € 300 tot € 600 |
Let op de makelaarscourtage: in Italië betaalt de koper zijn eigen deel aan het bureau, ook als de verkoper de opdracht heeft gegeven. Reken op 8 tot 10% kosten koper in totaal.
Waar u op moet letten
De procedure zelf is overzichtelijk; het risico zit in de woning. Waar u het scherpst op let hangt af van wat u koopt. Bij een klushuis in een dorp of een oud landhuis op Sardinië of in Toscane gaat het vrijwel altijd om dezelfde drie dingen: zijn alle verbouwingen destijds gemeld, klopt de kadastrale tekening met wat er staat, en is er een geldige gebruiksvergunning.
De controle die u niet mag overslaan
Laat de geometra twee dingen vaststellen voordat u tekent.
- Conformità catastale. Klopt de plattegrond bij het kadaster met wat er staat? Een dichtgezette veranda of een uitgebouwde keuken die nooit is ingetekend, is een probleem dat u erbij koopt.
- Conformità urbanistica. Zijn alle vergunningen er? In veel Italiaanse dorpen is decennialang gebouwd zonder papieren. Een condono, een legalisering achteraf, kost tijd en geld en is niet altijd mogelijk.
Laat de notaris daarnaast de visure doen: eigendom, hypotheken, beslagen en erfdienstbaarheden. Bij een geërfd huis met meerdere erfgenamen moet iedereen tekenen; dat is een klassieke reden waarom een koop maanden vertraagt.
Een energiecertificaat, de APE, is bij verkoop verplicht.
Wat u daarna jaarlijks betaalt
- IMU: de onroerendezaakbelasting, berekend als rendita maal 1,05 maal 160 maal het tarief van de gemeente, dat tussen 0,86% en 1,06% ligt. Bij een rendita van € 500 en 1,06% is dat ongeveer € 890 per jaar, in twee termijnen op 16 juni en 16 december.
- TARI: de afvalheffing, per gemeente, naar oppervlakte. Veel gemeenten geven op aanvraag korting voor seizoensgebruik.
- Geen IRPEF over een niet-verhuurde tweede woning: de IMU vervangt die.
- Geen vermogensbelasting op Italiaans vastgoed van een niet-inwoner.
Als u wilt verhuren
Kortdurende verhuur tot dertig dagen valt onder de cedolare secca: een vlak tarief van 21% op één woning naar keuze, en 26% op de tweede. Vanaf de derde woning is het een onderneming en heeft u een partita IVA nodig. Ook als niet-inwoner mag u de cedolare secca kiezen; u doet aangifte met het Modello Redditi PF.
Sinds kort is de CIN verplicht: het Codice Identificativo Nazionale moet in elke advertentie staan en aan de gevel hangen. De boete loopt van € 800 tot € 8.000. Daarnaast meldt u de verhuur bij de gemeente en int u de imposta di soggiorno per gast.
Bij verkoop
Verkoopt u binnen vijf jaar met winst, dan is die belast tegen 26% imposta sostitutiva, af te dragen via de notaris, of progressief in de IRPEF. Na vijf jaar is de winst vrij. Voor een geërfde woning geldt die termijn niet.
Financiering: een hypotheek in Italië
Een Italiaanse hypotheek heet een mutuo. Banken lenen niet-inwoners doorgaans 50 tot 60% van de taxatiewaarde, met een kortere looptijd dan in Nederland, en zijn terughoudend bij een vakantiehuis dat niet uw hoofdverblijf wordt. De hypotheekrente ligt daarbij hoger dan het tarief dat Italiaanse inwoners voor hun eerste woning krijgen.
Op de lening zelf betaalt u 2% imposta sostitutiva bij een tweede woning, tegen 0,25% voor een prima casa. Reken dus op veel eigen geld, en op een aanvraagtraject van twee tot drie maanden. Veel Nederlandse kopers financieren daarom met de overwaarde van hun woning in Nederland in plaats van met een Italiaanse hypotheek.
In het kort
- Als Nederlander mag u vrij een vakantiehuis of woning kopen; u heeft een codice fiscale nodig.
- Dezelfde regels gelden overal; alleen de staat van de papieren verschilt per regio.
- De compromesso bindt u al; de aanbetaling is 10 tot 20%.
- Vraag bij de akte om het prezzo-valore: dat scheelt duizenden euro's.
- Kosten koper 8 tot 10%, met de makelaarscourtage deels voor de koper.
- Laat een geometra de kadastrale en bouwkundige conformiteit controleren.
- IMU jaarlijks; geen IRPEF over een niet-verhuurde tweede woning.
- Verhuur: cedolare secca 21% en een verplichte CIN in elke advertentie.
Peildatum 1 januari 2026. Tarieven per gemeente verschillen; laat ze door uw notaio bevestigen. Meer in de landgids Italië en in wat kost een vakantiewoning in Italië.
