Het lage tarief van 2% is er alleen voor een woning die u zelf gaat bewonen als hoofdverblijf. Bij een recreatiewoning met een recreatieve bestemming kan dat per definitie niet, dus daar komt u niet voor in aanmerking.
Welk tarief wanneer
| Situatie | Tarief 2026 |
|---|---|
| Woning die uw hoofdverblijf wordt | 2% |
| Recreatiewoning of tweede woning | 8% |
| Woning die u koopt om te verhuren | 8% |
| Nieuwbouw van een ontwikkelaar | geen; 21% btw zit in de prijs |
| Woning met woonbestemming die u zelf gaat bewonen | 2%, mits u aan de voorwaarden voldoet |
Dat laatste geval komt voor: een recreatiewoning op een park dat is omgezet naar een woonbestemming en waar u zich inschrijft, kan onder het tarief van 2% vallen. De Belastingdienst kijkt naar het feitelijke gebruik en naar wat het omgevingsplan toestaat. Laat uw notaris dit vooraf toetsen en op papier zetten; het scheelt vijftienduizend euro op een woning van € 250.000.
Is de overdrachtsbelasting aftrekbaar?
Nee, niet voor een particulier. De overdrachtsbelasting op een vakantiewoning is een kostenpost. Zij is niet aftrekbaar in box 3, want daar wordt een forfaitair rendement belast en spelen werkelijke kosten geen rol.
Twee uitzonderingen:
- Behoort de woning tot een onderneming of een bv, dan telt de overdrachtsbelasting mee in de kostprijs van het pand en wordt zij via de afschrijving over de jaren verwerkt.
- Valt uw activiteit in box 1 als resultaat uit overige werkzaamheden, dan is zij eveneens onderdeel van de kostprijs.
Bij verkoop verhoogt de destijds betaalde overdrachtsbelasting uw kostprijs, maar omdat de verkoopwinst van een particulier in box 3 onbelast is, levert dat niets op. Zie moet ik winstbelasting betalen bij verkoop.
Waarover betaalt u precies?
Over de waarde van de onroerende zaak: grond plus opstal. Twee dingen tellen niet mee:
- Roerende zaken. Meubels, inventaris, gordijnen en losse apparatuur die apart in de koopovereenkomst staan, vallen erbuiten. Bij een gemeubileerde vakantiewoning gaat het al gauw om € 10.000 tot € 25.000, wat € 800 tot € 2.000 aan belasting scheelt. Houd het bedrag reëel en onderbouw het met een lijst; de Belastingdienst corrigeert een bedrag dat niet klopt.
- De makelaarscourtage van de verkoper, die zit niet in de koopsom.
Een chalet op gepachte of gehuurde grond
Dit is de situatie waar de meeste vragen over zijn. Koopt u alleen de opstal, en niet de grond, dan is dat nog steeds een verkrijging van een onroerende zaak of van een recht daarop, en dus belast. Het maakt uit welke constructie er ligt:
- Recht van opstal of erfpacht: u verkrijgt een beperkt recht op onroerend goed. Overdrachtsbelasting is verschuldigd, over de waarde van dat recht, en bij een jaarlijkse canon wordt die gekapitaliseerd meegerekend.
- Alleen huur van de standplaats, zonder zakelijk recht: dan is er geen onroerende zaak overgedragen als het chalet juridisch roerend is, bijvoorbeeld een verplaatsbare stacaravan. Staat het chalet vast en is het onroerend geworden door natrekking, dan ligt het anders.
Het verschil zit in de vraag of het chalet duurzaam met de grond is verenigd. Laat de notaris dit vaststellen vóór de levering; het is niet iets om zelf in te schatten.
Wie betaalt en wanneer?
De koper betaalt, en de notaris houdt het bedrag in bij de overdracht en draagt het af. U ziet het terug op de nota van afrekening. Bij nieuwbouw van een ontwikkelaar betaalt u geen overdrachtsbelasting maar zit er 21% btw in de prijs; dat is de samenloopvrijstelling.
Verkoopt de vorige eigenaar binnen zes maanden na zijn eigen aankoop, dan geldt de doorverkoopregeling: u betaalt alleen over de waardestijging in die periode. Dat komt zelden voor maar kan schelen.
Wat er nog meer bij komt
| Post | Bij € 250.000 |
|---|---|
| Overdrachtsbelasting 8% | € 20.000 |
| Notaris, leveringsakte | € 700 tot € 1.200 |
| Kadaster | € 100 tot € 200 |
| Hypotheekakte, indien van toepassing | € 600 tot € 1.000 |
| Aankoopmakelaar, indien ingeschakeld | € 2.500 tot € 5.000 |
| Bouwkundige keuring | € 500 tot € 1.000 |
Reken op 9 tot 10% kosten koper in totaal. Die worden nooit meegefinancierd, ook niet bij een recreatiehypotheek.
Wat de verlaging betekent voor de markt
De verlaging van 10,4% naar 8% per 1 januari 2026 maakt kopen aantrekkelijker en verkopen makkelijker. Op een markt die volgens de NVM in 2025 stabiliseerde bij een gemiddelde prijs van € 247.000 en het hoogste aanbod in vijftien jaar, is dat de enige factor die de vraag omhoog duwt.
Voor wie doorverkoop overweegt, blijft het rekensommetje streng: bij 8% plus notaris begint u ongeveer tien procent onder water, en dat loopt u in een vlakke markt niet snel in.
In het kort
- 8% sinds 1 januari 2026, verlaagd van 10,4%.
- Het tarief van 2% geldt alleen bij een hoofdverblijf.
- Niet aftrekbaar voor een particulier in box 3.
- Roerende inboedel die apart is benoemd, telt niet mee.
- Bij een chalet op gepachte grond hangt het af van erfpacht of opstalrecht.
- Bij nieuwbouw geen overdrachtsbelasting maar 21% btw in de prijs.
Peildatum 1 januari 2026. Laat uw situatie door uw notaris toetsen. Meer in de landgids Nederland.
