Wat zijn erfpachtconstructies en risico’s?

Welke van de drie u koopt, bepaalt uw financierbaarheid, uw verkoopbaarheid en uw jaarlast. Het staat in de leveringsakte en nergens anders.

De drie constructies

Een goedkope woning is vrijwel altijd een woning op huurgrond. Dat kan een bewuste keuze zijn, maar het is geen vastgoed in de gewone zin: u koopt een opstal die in waarde daalt, op grond waarvan iemand anders de voorwaarden bepaalt.

Erfpacht of opstalrecht: wat is het verschil?

• Erfpacht geeft u het recht de grond van een ander te houden en te gebruiken, tegen een canon. U mag er in beginsel op bouwen en het recht verkopen, binnen de voorwaarden van de akte.
• Opstalrecht geeft u het recht om een bouwwerk in eigendom te hebben op grond van een ander. Zonder dat recht wordt de woning door natrekking eigendom van de grondeigenaar; met dat recht blijft de woning van u.

Op vakantieparken is een zelfstandig opstalrecht de meest voorkomende vorm bij chalets, en erfpacht bij bungalows op uitgegeven kavels. Beide zijn zakelijke rechten en worden in het Kadaster ingeschreven, en dat is precies wat ze sterker maakt dan huur.

De overdrachtsbelasting die u niet verwacht

Dit is de grootste verrassing bij een erfpachtwoning. Voor de overdrachtsbelasting wordt de koopsom verhoogd met de gekapitaliseerde waarde van de canon. Die bijtelling is wettelijk vastgelegd en hangt af van de looptijd:

• Bij een erfpacht van dertig jaar: 13,8 maal de jaarlijkse canon.
• Bij een erfpacht van vijftig jaar: 16,8 maal de jaarlijkse canon.

Een voorbeeld. U koopt een woning voor € 120.000 op erfpacht van vijftig jaar met een canon van € 1.800 per jaar:

U betaalt dus € 2.419 meer dan u op basis van de koopsom zou verwachten. Vraag de notaris om die som vóór u tekent.

Is de canon aftrekbaar?

Niet als kostenpost. Een recreatiewoning zit in box 3 en daar zijn kosten niet aftrekbaar; alleen bij een eigen woning in box 1 is de erfpachtcanon aftrekbaar, en dat is uw vakantiewoning niet.

Wat wél gebeurt, is dat de canonverplichting de waarde in box 3 verlaagt. U gaat uit van de WOZ-waarde en vermindert die met de gekapitaliseerde waarde van de toekomstige canons, waarbij een factor van zeventien maal de jaarcanon gebruikelijk is.

Bij een WOZ-waarde van € 150.000 en een canon van € 1.800 telt de woning dus voor ongeveer € 119.400 mee in box 3. Zie hoe wordt een vakantiewoning belast in box 3.

De vijf risico's

1. Herziening van de canon. Op de momenten die de akte noemt, mag de grondeigenaar de canon opnieuw vaststellen. Bij een herziening na dertig jaar kan die verveelvoudigen. Zoek in de akte het woord herziening en de bijbehorende termijn.
2. Een einddatum. Tijdelijke erfpacht of een opstalrecht met een looptijd maakt de woning elk jaar minder waard. Bij minder dan twintig jaar resterende looptijd wordt financieren vrijwel onmogelijk, en dus ook doorverkopen.
3. De vergoeding bij het einde. Loopt het recht af, dan hangt het van de akte af of u een vergoeding voor de opstal krijgt en hoeveel. Soms staat er niets, en dan vervalt de woning aan de grondeigenaar.
4. Beperkende voorwaarden. Verbouwverboden, een verhuurplicht, een goedkeuringsrecht bij verkoop of een voorkeursrecht van de grondeigenaar. Die kleven aan het recht en gaan mee op de koper.
5. De grondeigenaar zelf. Een gemeente of Staatsbosbeheer is voorspelbaar; een commerciële parkexploitant die het terrein doorverkoopt, is dat minder.

Huurgrond: het zwakste recht

Staat uw chalet op grond die u huurt, dan hebt u geen zakelijk recht maar een contract. Dat betekent:

• Geen inschrijving in het Kadaster, dus geen bescherming tegen een nieuwe eigenaar van het park.
• Opzegbaar volgens de termijnen in het contract.
• Geen hypotheek: geldverstrekkers eisen eigen grond of eeuwigdurende dan wel voortdurende erfpacht.
• Een woning die in waarde daalt terwijl de grondhuur meestal stijgt.

Voor eigen gebruik gedurende een overzichtelijk aantal jaren kan dat prima werken. Als vermogen dat u wilt doorgeven of verkopen, werkt het niet. Zie waarom goedkoop goedkoop is.

Eigen grond op een vakantiepark

Ook met eigen grond bent u niet vrij van het park. In de leveringsakte staan vrijwel altijd kettingbedingen: verplicht lidmaatschap van de vereniging, verplichte bijdrage aan het parkonderhoud, regels over het uiterlijk, soms een verhuurbeding. Die verplichtingen kleven aan het perceel en gelden ook voor uw koper.

Wat eigen grond u wél geeft: waardevastheid van de grond, financierbaarheid, en het feit dat niemand de voorwaarden eenzijdig kan wijzigen. Zie kunnen parkregels veranderen na aankoop.

Wat u opvraagt vóór de koop

1. De leveringsakte van de verkoper, met de volledige erfpacht- of opstalvoorwaarden.
2. De resterende looptijd en de datum van de eerstvolgende canonherziening.
3. De canon van de laatste vijf jaar, met de indexeringsclausule.
4. De vergoedingsregeling bij het einde van het recht.
5. Of de grondeigenaar toestemming moet geven bij verkoop.
6. Een berekening van de overdrachtsbelasting inclusief de bijtelling.
7. Een bevestiging van uw geldverstrekker dat het object acceptabel is.

In het kort

• Drie constructies: eigen grond, erfpacht of opstalrecht, en huurgrond.
• Erfpacht en opstal zijn zakelijke rechten en staan in het Kadaster; huur niet.
• Over de overdrachtsbelasting betaalt u 13,8 of 16,8 maal de jaarcanon extra.
• De canon is niet aftrekbaar, maar verlaagt de waarde in box 3 met ongeveer zeventien maal de jaarcanon.
• Een canonherziening kan de jaarlast fors verhogen; zoek de herzieningsdatum op.
• Onder twintig jaar resterende looptijd is financieren vrijwel onmogelijk.
• Op huurgrond krijgt u geen hypotheek en geen bescherming bij verkoop van het park.
• Ook met eigen grond gelden de kettingbedingen uit de akte.

Peildatum 1 september 2026. Laat de akte door een notaris of jurist beoordelen. Meer in de landgids Nederland.

Ricardo Veldmeijer Ricardo Veldmeijer is eigenaar van Vakantiewoningkopen.nl en mede-eigenaar van Vakantiewoningen.nl. Hij begeleidt al meer dan twintig jaar mensen bij de aankoop en verhuur van vakantiehuizen. Samen met zijn partners ontwikkelt hij een platform dat verhuurders en huurders eenvoudig met elkaar verbindt. Op LinkedIn deelt hij regelmatig inzichten over trends en regelgeving in de recreatiemarkt.