Een tweede woning in Amsterdam kopen om aan toeristen te verhuren, kan niet. Vakantieverhuur is in Amsterdam uitsluitend toegestaan in de woning waar u zelf uw hoofdverblijf hebt, en dan nog maximaal dertig nachten per jaar, of vijftien in elf wijken in het Centrum en De Pijp. Een woning die u niet zelf bewoont, valt buiten de regeling en mag geen enkele nacht toeristisch worden verhuurd.
Dat is geen detail in de uitvoering maar de kern van het beleid: Amsterdam beschouwt vakantieverhuur als een uitzondering op het wonen, niet als een exploitatievorm. Wie rendement zoekt uit kortetermijnverhuur, zoekt het buiten de stad.
De drie vormen naast elkaar
De gemeente kent drie soorten kortetermijnverhuur, met verschillende regels. Ze door elkaar halen is de meest gemaakte fout.
| Vakantieverhuur | Bed & breakfast | Short stay | |
|---|---|---|---|
| Wat het is | De hele woning aan toeristen | Een deel van de woning, u woont er zelf bij | Woning voor tijdelijke werknemers |
| Duur | Per nacht, maximaal 30 nachten per jaar | Per nacht, geen jaarmaximum | Minimaal 7 nachten, maximaal 6 maanden |
| Hoofdverblijf vereist | Ja | Ja, en u bent aanwezig | Nee |
| Vergunning | Ja, plus registratienummer | Ja, met quotum per wijk | Geen nieuwe meer |
| Melden per boeking | Ja, elke boeking vooraf | Nee, wel gastenregister | Nee |
| Maximaal aantal gasten | Vier tegelijk | Vier tegelijk | Eén huishouden of vier personen |
En één regel die kopers vaak verrast: op hetzelfde adres mag u in hetzelfde kalenderjaar niet allebei doen. Hebt u de woning als vakantieverhuur gebruikt, dan kunt u er dat jaar geen bed & breakfast meer van maken.
Vakantieverhuur: wat er precies moet
- Een registratienummer. Dat vraagt u gratis aan via het landelijke systeem voor toeristische verhuur en het moet in elke advertentie staan, ook op Airbnb en Booking. Zonder nummer is de advertentie zelf al een overtreding.
- Een vergunning voor vakantieverhuur. Sinds april 2021 is die verplicht; het registratienummer alleen is niet genoeg.
- Melding van elke boeking, vooraf. Per boeking geeft u door hoeveel nachten het betreft. U krijgt een bevestiging; bewaar die, want daarmee toont u aan hoeveel nachten u hebt verhuurd en welke boekingen zijn geannuleerd.
- Toestemming van de VvE of uw verhuurder. Veel splitsingsakten verbieden toeristische verhuur, en de gemeentelijke vergunning zet dat verbod niet opzij.
- De harde grenzen: dertig nachten per kalenderjaar, vier gasten tegelijk, geen overlast, en een woning die aan de brandveiligheidseisen voldoet.
Alleen de hoofdbewoner mag verhuren, en die is tijdens de verhuurperiode juist niet aanwezig; het gaat om de hele zelfstandige woning met eigen voordeur en eigen voorzieningen.
Vijftien nachten in elf wijken
Sinds 1 april 2026 geldt in een deel van de stad de helft: maximaal vijftien nachten per jaar. Het gaat om elf wijken in het Centrum en De Pijp: Burgwallen-Oude Zijde, Burgwallen-Nieuwe Zijde, Grachtengordel-West, Grachtengordel-Zuid, Nieuwmarkt/Lastage, Haarlemmerbuurt, Jordaan, De Weteringschans, Weesperbuurt/Plantage, Oude Pijp en Nieuwe Pijp.
De maatregel komt voort uit een escalatieladder: in buurten waar de toeristische druk het hoogst is en bewoners de meeste hinder melden, gaat het maximum omlaag. Er hoort een overgangsregel bij die in 2026 pijnlijk kan uitpakken. Wie tussen 1 januari en 1 april 2026 al vijftien nachten of meer had verhuurd, mag de rest van dat jaar helemaal niet meer verhuren.
Reken bij een aankoop in die wijken dus met vijftien nachten, en houd er rekening mee dat de ladder verder omhoog kan.
Bed & breakfast: schaars en verloot
De bed & breakfast is de enige vorm zonder jaarmaximum, en juist daarom is hij het strengst gerantsoeneerd.
- Een quotum per wijk. Per wijk mag maar een beperkt aantal vergunningen worden afgegeven. Zijn er meer aanvragen dan plekken, dan wordt er geloot.
- Het quotum ging omlaag. Per 1 januari 2024 verlaagde de gemeente het maximum aantal B&B's per wijk met dertig procent, met uitzondering van Weesp.
- Maximaal 40% van het vloeroppervlak, en niet meer dan 61 vierkante meter. Ruimten die u met de gasten deelt tellen voor de helft mee.
- U bent hoofdbewoner en aanwezig. Het verhuurde deel mag geen zelfstandige woning zijn: geen eigen keuken, geen eigen ingang.
- Een gastenregister met naam en adres, aankomst- en vertrekdatum en het soort identiteitsbewijs.
Een B&B-vergunning is dus geen recht dat u koopt bij de woning. Ze staat op naam, hangt aan uw bewoning, en of u er een krijgt hangt mede af van een loting.
Short stay is niet voor toeristen
Short stay wordt vaak genoemd als de ontsnapping, en dat is het niet. Het is bedoeld voor tijdelijke huisvesting van werknemers, niet voor toeristen: minimaal zeven nachten, maximaal zes maanden, aan één huishouden of ten hoogste vier personen.
Belangrijker: de gemeente geeft geen nieuwe short-stayvergunningen meer af, en bestaande vergunningen vervallen na tien jaar. De voorraad krimpt dus elk jaar. Wie een woning koopt met een lopende vergunning, koopt een aflopend recht en moet weten wanneer het afloopt. Zie wat short stay wel en niet toestaat.
Wat er van de opbrengst overblijft
Stel dat het mag en dat u de dertig nachten volmaakt tegen tweehonderd euro per nacht. Dat is zesduizend euro bruto per jaar. Daar gaat het volgende af:
| Post | 2026 | Wat het doet |
|---|---|---|
| Toeristenbelasting | 12,5% van de overnachtingsprijs exclusief btw | Gaat naar de stad, niet naar u |
| Btw op logies | 21% sinds 1 januari 2026, was 9% | Kost ruim elf procent van uw omzet, tenzij u de prijs verhoogt |
| Platformcommissie | Afhankelijk van het platform | Direct van de omzet af |
| Schoonmaak en linnen | Per wissel | Bij korte verblijven de zwaarste post |
| Box 3 | Forfait over de WOZ-waarde | Loopt door, ook in nachten dat u niet verhuurt |
De toeristenbelasting blijft bovendien niet staan waar ze staat: vanaf 2027 gaat ze van 12,5% naar 16%, en daarna elk jaar een procentpunt omhoog tot twintig procent in 2031. Zie hoe het btw-regime werkt en wat verhuurregels met het rendement doen.
Waarom onopgemerkt verhuren voorbij is
Op 20 mei 2026 werd de Europese verordening over kortetermijnverhuur van toepassing. Platformen moeten sindsdien maandelijks per adres doorgeven hoeveel overnachtingen er zijn geweest, gekoppeld aan het registratienummer, en gemeenten krijgen die stroom binnen. De Nederlandse wet en het besluit toeristische verhuur zijn daarvoor aangepast.
Amsterdam gebruikt die gegevens naast het eigen meldsysteem. Een advertentie zonder registratienummer, een adres dat meer nachten opduikt dan er zijn gemeld, een woning die geen hoofdverblijf is: dat rolt er nu uit een bestand. De boetes lopen op tot achttienduizend euro, waarbij de gemeente sinds kort onderscheid maakt tussen de bewoner die zich vergist en de partij die er een bedrijf van maakt.
De VvE is de tweede poort
Een vergunning van de gemeente zegt alleen iets over het publiekrecht. Daarnaast staat het privaatrecht, en dat is bij een appartement in Amsterdam bijna altijd de splitsingsakte met het bijbehorende huishoudelijk reglement. Veel akten staan uitsluitend bewoning toe of verbieden toeristische verhuur met zoveel woorden, en een deel kent een boetebeding waarmee de vereniging zelf kan optreden.
Die twee poorten staan los van elkaar. U kunt dus een vergunning hebben en toch niet mogen verhuren, en de vereniging hoeft niet te wachten op de gemeente om u aan te spreken. Lees de akte daarom vóór het bod, niet na de overdracht, en vraag de notulen van de laatste drie vergaderingen op: daarin staat of het onderwerp al heeft gespeeld en welke kant de vereniging op wil.
Wat dit betekent als u koopt
Voor de koper van een tweede woning is de rekensom kort. Toeristische verhuur van een woning die niet uw hoofdverblijf is, mag niet, en de vorm die er nog het dichtst bij komt, short stay, wordt niet meer vergund. Wat overblijft is reguliere verhuur, en die valt onder het gewone woonruimterecht met huurbescherming en huurprijsregulering; dat is een ander product met een ander rendement.
Wie het aankoopbedrag wél wil laten renderen uit korte verhuur, kijkt naar een woning met een recreatiebestemming buiten de stad. Daar is verhuur juist de bedoeling, mag u het hele jaar door verhuren en zit u niet aan een hoofdverblijfeis vast. Zie het verschil in rendement tussen beide en wat verhuur gemiddeld oplevert.
Zes controles voor u tekent
- Wordt dit adres uw hoofdverblijf? Zo nee, dan valt vakantieverhuur af.
- Ligt het in een van de elf wijken met vijftien nachten?
- Wat zegt de splitsingsakte of het VvE-reglement over toeristische verhuur?
- Is er in deze wijk nog ruimte binnen het B&B-quotum, en wanneer wordt er geloot?
- Bij een woning met short-stayvergunning: wanneer loopt die af?
- Loopt er een handhavingszaak op het adres, en is er ooit een boete opgelegd?
In het kort
- Vakantieverhuur mag alleen in uw eigen hoofdverblijf; een tweede woning valt erbuiten.
- Maximaal 30 nachten per jaar en vier gasten tegelijk.
- Sinds 1 april 2026 geldt in elf wijken in Centrum en De Pijp een maximum van 15 nachten.
- Wie daar voor 1 april 2026 al vijftien nachten verhuurde, mag de rest van 2026 niet meer verhuren.
- U hebt een vergunning én een registratienummer nodig, en meldt elke boeking vooraf.
- Een B&B kent een quotum per wijk met loting; het quotum ging in 2024 met dertig procent omlaag.
- Nieuwe short-stayvergunningen worden niet meer afgegeven; bestaande vervallen na tien jaar.
- Toeristenbelasting is 12,5% in 2026 en loopt op naar 20% in 2031; de btw op logies ging naar 21%.
- Sinds 20 mei 2026 leveren platformen maandelijks overnachtingen per adres aan; boetes lopen op tot € 18.000.
Peildatum 1 september 2026. Regels voor toeristische verhuur verschillen per gemeente en veranderen snel; controleer altijd de actuele huisvestingsverordening voor het specifieke adres. Meer in de landgids Nederland.