De fiscale behandeling van vermogen in Nederland staat aan de vooravond van fundamentele veranderingen. In 2027 wordt het box 3-stelsel gebaseerd op werkelijk rendement, en dat zorgt voor onrust onder beleggers in vastgoed, aandelen en spaargeld. Toch leidt dit niet tot afbouw van investeringen – integendeel. Steeds meer particuliere beleggers verschuiven hun focus van traditionele woningverhuur naar recreatief vastgoed.
Waarom? Omdat een vakantiewoning niet alleen fiscaal aantrekkelijker kan zijn, maar ook flexibiliteit, rendement en gebruikswaarde combineert. In dit uitgebreide blog leggen we uit waarom recreatief vastgoed zich in het nieuwe box 3-stelsel opwerpt als hét toekomstbestendige alternatief.
De huidige systematiek van Box 3 (2024)
Sinds 2023 geldt een overgangsregeling voor box 3, waarbij het vermogen wordt onderverdeeld in drie categorieën, elk met een apart forfaitair rendement:
| Vermogenscategorie | Fictief rendement (2024) | Toelichting |
|---|---|---|
| Banktegoeden | 0,92% | Spaar- en betaalrekeningen |
| Overige bezittingen | 6,17% | Aandelen, vastgoed (incl. recreatie) |
| Schulden | 2,46% | Schulden boven drempelbedrag |
Over het saldo van bezittingen minus schulden wordt 36% belasting geheven op het berekende rendement. Voor vastgoed betekent dit:
- De werkelijke huuropbrengst of verkoopwinst speelt géén rol
- Alleen de waarde van het bezit telt, vermeerderd met het forfaitaire rendement
Recreatief vastgoed valt onder ‘overige bezittingen’ en dus onder het 6,17%-rendement, ook al levert het vaak minder op. Vanaf 2027 komt daar verandering in.
Wat verandert er in 2027? De overstap naar werkelijk rendement
Vanaf 1 januari 2027 wordt box 3 hervormd. Het nieuwe stelsel draait om het belasten van daadwerkelijk gerealiseerd rendement, waaronder:
- Huuropbrengsten (bruto – kosten)
- Verkoopwinst van vastgoed
- Behaalde rente of dividend
- (Eventueel) waardestijgingen die zijn gerealiseerd
Dit betekent voor vastgoedbeleggers een fundamentele wijziging:
- Geen forfaitaire benadering meer
- Belasting wordt afgestemd op de werkelijke prestaties van uw bezit
- Meer administratieve verplichtingen: bijhouden van huur, kosten, afschrijving en meer
Impact op belegging in reguliere huurwoningen
Beleggers met woningen in de vrije sector of middenhuur worden hierdoor zwaarder getroffen:
- Volledige huuropbrengst (minus kosten) wordt belast
- Verkoopwinst wordt meegenomen
- Kosten als rente en onderhoud zijn aftrekbaar, maar beperken het effect nauwelijks
Voorbeeld regulier vastgoed:
- Marktwaarde: €400.000
- Jaarhuur: €20.000
- Kosten: €6.000
- Netto rendement: €14.000 → Belasting (36%): €5.040
- Effectieve belastingdruk op bezit: 1,26%
Daarbij komt dat veel gemeenten verhuur reguleren met:
- Opkoopbescherming (verhuurverbod na aankoop)
- Huurprijsplafonds via het woningwaarderingsstelsel
- Verhuurvergunningen die steeds strikter worden
Deze factoren drukken het rendement én de flexibiliteit, en zorgen dat reguliere vastgoedbeleggingen in box 3 steeds minder aantrekkelijk worden.
Waarom recreatiewoningen wél fiscaal interessant blijven
Recreatief vastgoed, hoewel ook vallend onder box 3, functioneert totaal anders. Dat komt door:
1. Andere gebruiksvorm en exploitatie
- Geen permanente bewoning
- Geen sociale huur of huurrecht
- Huurders zijn toeristen, met kort verblijf (geen huurbescherming)
- U mag de woning deels zelf gebruiken
Door deze combinatie ontstaan lagere belastbare rendementen, zeker wanneer u de woning slechts deels verhuurt.
2. Hogere kosten en afschrijving drukken het netto rendement
In tegenstelling tot reguliere verhuur zijn bij recreatie:
- Parkbijdragen, onderhoud en verhuurkosten hoger
- Verhuurtarieven seizoensgebonden
- Beheer vaak uitbesteed (20–30% van opbrengst)
- Afschrijving op inventaris vaak mogelijk
Daardoor blijft er minder belastbaar resultaat over – en dus minder belasting.
Voorbeeld recreatief vastgoed:
- Marktwaarde: €275.000
- Verhuur: 24 weken x €800 = €19.200
- Kosten: €8.700 (beheer, onderhoud, park, afschrijving)
- Netto rendement: €10.500
- Belasting: 36% → €3.780
- Effectieve belastingdruk op bezit: 1,37%
Met méér eigen gebruik daalt het belastbare rendement nog verder.
Vergelijking met andere vermogensvormen
| Vermogenstype | Gemiddeld rendement | Belastingdruk in 2027 | Flexibel gebruik | Risico’s |
|---|---|---|---|---|
| Spaarrekening | 1% – 2% | Laag | Ja | Inflatieverlies |
| Beleggingsportefeuille | 3% – 6% | Hoog (werkelijk rendement) | Nee | Hoog – marktvolatiliteit |
| Regulier vastgoed | 4% – 6% | Hoog | Nee | Politiek, juridisch |
| Recreatief vastgoed | 3% – 10% | Middelhoog / beheersbaar | Ja | Lage leegstand, stabiel |
Waarom kiezen beleggers in 2025 voor vakantiewoningen?
Naast de fiscale voordelen, spelen strategische en emotionele motieven:
- Combinatie van rendement en gebruikswaarde
- Mogelijkheid om zelf vakanties door te brengen
- Minder overheidsbemoeienis dan bij woningverhuur
- Groeiend binnenlands toerisme (+26% sinds 2015)
- Vergrijzing en langer reizen binnen Nederland
- Inflatiebestendig bezit met fysieke waarde
Ook speelt het mee dat recreatiewoningen op populaire parken goed verkoopbaar zijn en dat de markt minder last heeft van politieke discussies dan de reguliere huurmarkt.
Wat zijn de risico’s en hoe voorkomt u ze?
Zoals elke investering kent ook recreatief vastgoed aandachtspunten:
1. Slecht gekozen locatie of park
Een afgelegen woning zonder verhuurorganisatie leidt tot leegstand. Kies voor gebieden met:
- Jaarrond toeristische vraag
- Professioneel beheer
- Goede bereikbaarheid en voorzieningen
2. Veranderend gemeentebeleid
Sommige gemeenten beperken verhuur of stellen nieuwe regels in. Laat daarom vooraf juridisch toetsen of:
- Verhuur is toegestaan binnen het bestemmingsplan
- Er VvE-regels of parkregels gelden die verhuur beperken
3. Fiscale fouten of verkeerde structuur
Foutieve btw-behandeling, verkeerd gebruik van box 1/2 of onvoldoende administratie kan leiden tot naheffingen. Laat u adviseren over:
- Btw-teruggave bij nieuwbouw
- Combinatie met eigen gebruik
- Zakelijke versus particuliere investering
Conclusie: fiscaal én strategisch is recreatief vastgoed klaar voor de toekomst
Met de overgang naar belasting op werkelijk rendement in Box 3 wordt de kloof tussen beleggingstypes groter. Terwijl reguliere woningverhuur onder druk komt te staan, biedt recreatief vastgoed in Nederland fiscale flexibiliteit, persoonlijk voordeel en marktgroei.
Door slim te kiezen voor locatie, type woning en exploitatiemodel, is het mogelijk om:
- Tussen 3% en 10% netto rendement per jaar te behalen
- De belastingdruk beheersbaar te houden
- Te profiteren van waardegroei én gebruikscomfort
Vakantiewoningen.nl helpt u graag bij het maken van rendementsberekeningen, fiscale checks en aankoopbegeleiding. Vraag een persoonlijk plan aan op basis van de komende wijzigingen in box 3 – en investeer vandaag in het vastgoed van morgen.
