De belastingregels voor recreatief vastgoed zijn sinds 2025 twee kanten op bewogen: de overdrachtsbelasting ging fors omlaag, de btw op verhuur fors omhoog. Per 1 januari 2026 daalde de overdrachtsbelasting op een tweede woning van 10,4% naar 8%, en steeg de btw op kortdurende verhuur van 9% naar 21%. Wie koopt om zelf te gebruiken is er dus op vooruitgegaan; wie koopt om te verhuren juist niet.
Daarmee is het beeld van 2025 achterhaald. Toen was het argument dat recreatief vastgoed terrein won op sparen en beleggen; nu hangt het antwoord af van wat u met de woning doet.
Wat er per 1 januari 2026 veranderde
| Heffing | 2025 | 2026 | Voor wie |
|---|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting tweede woning | 10,4% | 8% | Voordeel voor elke koper |
| Btw op kortdurende verhuur | 9% | 21% | Nadeel voor wie verhuurt |
| Box 3-forfait overige bezittingen | Jaarlijks vastgesteld | 6,00% | Alle eigenaren |
| Box 3-tarief | 36% | 36% | Alle eigenaren |
| Heffingsvrij vermogen | Geïndexeerd | € 59.357 | Alle eigenaren |
| Voordeel eigen gebruik bij tegenbewijs | Telde niet mee | 5,06% van de WOZ, naar rato | Wie zelf gebruikt |
Op een woning van € 250.000 scheelt de lagere overdrachtsbelasting € 6.000 bij aankoop. Bij een verhuuromzet van € 20.000 kost de hogere btw ongeveer € 1.800 per jaar. Wie tien jaar verhuurt, is per saldo dus duurder uit.
Hoe box 3 nu werkt
Een recreatiewoning zit in box 3 tegen de WOZ-waarde. U betaalt niet over de huur maar over het vermogen: het forfaitaire rendement van 6,00% wordt belast tegen 36%, na aftrek van het heffingsvrije vermogen van € 59.357.
Op een woning van € 245.000 komt dat, als uw heffingsvrije vermogen al is benut, neer op ongeveer € 5.292 per jaar. Is dit uw enige box 3-vermogen, dan gaat het heffingsvrije deel eerst van de grondslag af en betaalt u ongeveer € 4.010.
De tegenbewijsregeling
Sinds het arrest van de Hoge Raad van 6 juni 2024 mag u aangifte doen van uw werkelijke rendement als dat lager is dan het forfait. Dat werkelijke rendement bestaat uit de huurinkomsten plus de waardeontwikkeling van de woning, gemeten aan de WOZ-waarde.
Twee dingen die daarbij tegenvallen:
- Kosten zijn niet aftrekbaar. Parkbijdrage, onderhoud, verzekering en commissie tellen niet mee. Alleen de bruto huur en de waardegroei.
- Eigen gebruik telt sinds 2026 mee. Gebruikt u de woning zelf, dan wordt een voordeel van 5,06% van de WOZ-waarde meegerekend, naar rato van de periode dat de woning voor u beschikbaar was.
Voor een woning die u zelf tien weken gebruikt en verder verhuurt, valt het tegenbewijs daardoor lang niet altijd gunstiger uit dan het forfait. Reken beide varianten door voordat u kiest. Zie hoe wordt een vakantiewoning belast in box 3.
Waar recreatief vastgoed nog steeds gunstig uitpakt
- Geen belasting op de verkoopwinst. Verkoopt u met winst, dan is die voor een particulier onbelast; het forfait vervangt de winstbelasting.
- Lagere overdrachtsbelasting dan in 2025. 8% in plaats van 10,4%.
- Geen huurbescherming. Kortdurende verhuur valt buiten het woonruimterecht, dus geen huurder die blijft zitten.
- Geen huurprijsregulering. Het puntenstelsel geldt niet; u bepaalt uw eigen weekprijs.
- Gebruik telt mee als opbrengst, zij het niet in euro's: het is de enige belegging waar u zelf in kunt slapen.
Waar het juist ongunstiger werd
- De btw. Van elke € 100 die de gast betaalt houdt u € 82,64 in plaats van € 91,74. Onder € 20.000 omzet kunt u de kleineondernemersregeling gebruiken, maar dan vervalt ook uw recht op aftrek.
- Geen leegwaarderatio. Tijdelijke verhuur is sinds 2023 uitgesloten van die korting; uw woning telt voor 100% van de WOZ-waarde mee, terwijl een regulier verhuurde woning op 73 tot 100% uitkomt.
- Geen renteaftrek. Een recreatiewoning is geen eigen woning; de hypotheekrente is niet aftrekbaar.
- Geen fiscale faciliteit voor pensioenopbouw. Anders dan bij lijfrente of banksparen.
Wat dit betekent voor de vergelijking met sparen
Het argument uit 2025 was dat vermogen in box 3 toch wordt belast, dus dat stenen beter zijn dan spaargeld. Dat klopt nog steeds gedeeltelijk, maar met een scherpere rekensom.
| Recreatiewoning € 245.000 | Zelfde bedrag op spaargeld | |
|---|---|---|
| Box 3-heffing | ongeveer € 5.292 | Lager forfait voor banktegoeden |
| Opbrengst | 2 tot 4% netto, plus eigen gebruik | Spaarrente |
| Kosten | Parkbijdrage, onderhoud, commissie | Geen |
| Liquiditeit | 84 dagen verkooptijd, vaak langer | Direct |
| Waardeontwikkeling | +40% in vijf jaar; 2026 licht dalend | Geen |
Banktegoeden kennen in box 3 een eigen, veel lager forfait dan overige bezittingen. Het fiscale argument om van sparen naar stenen te gaan is daarmee zwakker dan het in 2025 werd gepresenteerd.
Wat de markt intussen doet
De NVM telde over 2025 4.273 verkochte recreatiewoningen tegen een gemiddelde van € 247.000, gelijk aan het jaar ervoor. Het aanbod stond op ruim 2.700 objecten, het hoogste niveau in vijftien jaar, en de gemiddelde verkooptijd liep op naar 84 dagen. Voor 2026 verwacht de NVM minder transacties en een lichte prijsdaling.
Dat is precies het omgekeerde van de krapte van 2021. Zie gaan de prijzen dalen of stijgen.
Wat u nu doet
- Reken uw box 3-positie door in beide varianten: forfait en tegenbewijs.
- Controleer of de kleineondernemersregeling voor u gunstiger is dan btw-aftrek.
- Maak bezwaar tegen een te hoge WOZ-waarde; die verlaagt box 3, de onroerendezaakbelasting en de forensenbelasting tegelijk.
- Reken bij een aankoop met 8% overdrachtsbelasting en met 21% btw op de verhuur.
- Laat uw situatie doorrekenen als u meer dan één woning exploiteert; dan komt de grens met box 1 in zicht.
In het kort
- Overdrachtsbelasting op een tweede woning: van 10,4% naar 8% per 1 januari 2026.
- Btw op kortdurende verhuur: van 9% naar 21% per dezelfde datum.
- Box 3 in 2026: forfait 6,00%, tarief 36%, heffingsvrij € 59.357.
- Bij tegenbewijs zijn kosten niet aftrekbaar en telt eigen gebruik mee met 5,06% van de WOZ.
- Geen belasting over de verkoopwinst; wel geen renteaftrek.
- De leegwaarderatio geldt niet bij tijdelijke verhuur.
- Banktegoeden kennen een lager forfait; het fiscale argument voor stenen is zwakker dan in 2025.
- Het aanbod is met 2.700+ objecten het hoogst in vijftien jaar.
Peildatum 1 september 2026, tarieven 2026. Dit is geen fiscaal advies; laat uw situatie doorrekenen.
