Sinds 2 januari 2025 is er bovendien iets bijgekomen dat veel eigenaren onderschat: elke woning die kort wordt verhuurd, moet een landelijk identificatienummer hebben. Zonder dat nummer loopt u tegen boetes op tot € 8.000 aan.
Wat de investering kost en oplevert
| Italië | Ter vergelijking | |
|---|---|---|
| Kosten koper bestaande bouw | 8 tot 9% met prezzo-valore | Spanje 8 tot 13%, Frankrijk 8% |
| Grondslag overdrachtsbelasting | Kadastrale waarde, vaak 40% van de prijs | Spanje en Frankrijk: de koopprijs |
| Belasting op korte verhuur | 21% vlak, 26% vanaf de tweede woning | Frankrijk progressief, Spanje 19% |
| Jaarlijkse IMU op een tweede woning | Ongeveer € 800 tot € 1.200 | |
| Seizoen buiten de steden | Juni tot september | Costa Blanca jaarrond |
De grondslag is het punt waar Italië gunstig afsteekt. Vraagt u bij de akte om het prezzo-valore, dan rekent de fiscus 9% over de kadastrale waarde in plaats van over de koopprijs. Op een woning van € 250.000 scheelt dat al gauw veertienduizend euro. Zie wat zijn de kosten koper in Italië.
Verhuur: het vlakke tarief en het nummer
Wie kort verhuurt, kan kiezen voor de cedolare secca, een vlak tarief in plaats van het progressieve inkomstenbelastingtarief:
- 21% over de bruto huur, voor één woning naar keuze.
- 26% voor elke volgende woning die u kort verhuurt.
- Geen aftrek van kosten; het tarief geldt over de bruto huursom.
Daarnaast is sinds 2 januari 2025 het codice identificativo nazionale verplicht voor elke woning die toeristisch wordt verhuurd. Dat nummer vraagt u aan bij het portaal van het ministerie van Toerisme en het moet in elke advertentie staan. De boetes lopen op tot € 8.000 als het nummer ontbreekt en tot € 5.000 als het niet in de advertentie staat.
Reken daar de gemeentelijke tassa di soggiorno bij, die u van de gast int en afdraagt, en de meldplicht van gastgegevens bij de politie binnen 24 uur. Zie mag ik mijn huis in Italië verhuren.
Doorgerekend
Woning van € 250.000 aan de Italiaanse kust, veertien weken verhuurd tegen € 900:
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Bruto huur | € 12.600 |
| Af: cedolare secca 21% | € 2.646 |
| Af: bemiddeling en schoonmaak | € 2.800 |
| Af: IMU | € 1.000 |
| Af: verzekering, nutsvoorzieningen, onderhoud | € 2.200 |
| Netto per jaar | € 3.954 |
| Netto rendement | 1,6% |
Dat is de eerlijke uitkomst voor een kustwoning met een seizoen van veertien weken. In een stad als Florence, Rome of Bologna ligt de bezetting veel hoger en komt u op 3 tot 4%, maar daar is de vergunningsdruk juist het grootst en zijn de aankoopprijzen navenant.
De IMU
Op een tweede woning betaalt u imposta municipale propria. De rekensom: de rendita catastale maal 1,05, maal een factor 160 voor een gewone woning, maal het tarief van de gemeente. Dat tarief ligt tussen 0,46% en 1,06%, met 0,86% als landelijk uitgangspunt.
Bij een rendita van € 700 komt u zo op een grondslag van € 117.600 en een aanslag van ongeveer € 1.011 per jaar. Let op: dit is een andere vermenigvuldiger dan die voor de overdrachtsbelasting, waar 126 wordt gebruikt. Twee sommen, twee factoren.
De nadelen
- Papieren die niet kloppen. Verbouwingen zonder vergunning zijn wijdverbreid. De notaris kan de akte niet passeren zonder conformiteitsverklaring, en die haalt de geometra soms niet.
- Een dunne markt in het binnenland. Een huis in Abruzzo of Molise koopt u goedkoop en verkoopt u traag; reken op één tot drie jaar.
- Kort seizoen buiten de steden. Veel kustplaatsen sluiten van oktober tot mei letterlijk.
- Bureaucratie. Codice fiscale, visure, aansluitingen op naam, aangiften: elk stapje vraagt papier en aanwezigheid of een volmacht.
- Erfbelasting. Er is geen verdrag met Nederland; Italië heft over het huis en Nederland over uw wereldwijde nalatenschap, met verrekening.
- De huizen van één euro zijn geen investering. U verplicht zich tot renovatie binnen een termijn, met een borgsom, in dorpen zonder verhuurmarkt.
Sardinië en Sicilië
De twee eilanden worden vaak in één adem genoemd, maar ze zijn elkaars tegenpolen als investering.
| Sardinië | Sicilië | |
|---|---|---|
| Prijsniveau | Hoog aan de Costa Smeralda, gematigd elders | Laag tot gematigd |
| Seizoen | Juni tot september, kort en intens | April tot oktober, langer |
| Vliegverbindingen vanuit Nederland | Seizoensgebonden | Catania en Palermo, ruimer |
| Verhuurvraag | Zeer hoog in de zomer, nul daarbuiten | Gespreider |
| Waar het risico zit | Concentratie in tien weken | Papieren van oudere panden |
Voor wie op verhuur rekent, is Sicilië het rustiger verhaal: een langer seizoen, betere bereikbaarheid en lagere instap. Sardinië levert in de zomer topprijzen op, maar u verdient het hele jaar in tien weken.
Wanneer het wél een goede investering is
- U gebruikt de woning zelf zes tot tien weken per jaar en verhuurt de rest.
- U koopt in een gebied met jaarrond leven: een stad, een meer, of een skigebied met twee seizoenen.
- U koopt een woning waarvan de papieren kloppen, gecontroleerd door een geometra.
- U hebt een horizon van tien jaar of langer; de transactiekosten verdient u niet in drie jaar terug.
- U past het prezzo-valore toe en laat de inventaris apart benoemen.
Waar het misgaat, is bij wie een goedkoop huis in een leeg dorp koopt en op verhuur rekent. Goedkoop is daar goedkoop omdat er geen vraag is.
In het kort
- Als belegging op huurrendement matig: aan de kust 1,5 tot 2%, in de steden 3 tot 4%.
- Kosten koper 8 tot 9%, laag doordat de belasting over de kadastrale waarde gaat.
- Korte verhuur wordt vlak belast: 21% voor één woning, 26% vanaf de tweede.
- Sinds 2 januari 2025 is een landelijk identificatienummer verplicht, met boetes tot € 8.000.
- IMU op een tweede woning kost ongeveer € 800 tot € 1.200 per jaar.
- Het binnenland is goedkoop maar illiquide; reken op jaren verkooptijd.
- Sicilië heeft een langer seizoen dan Sardinië en een lagere instap.
- De huizen van één euro zijn een renovatieverplichting, geen investering.
Peildatum 1 september 2026. Laat uw situatie door een Italiaanse commercialista beoordelen. Meer in de landgids Italië.
