Reken dus op minstens 40 tot 50% eigen inbreng, plus de kosten koper van 8 tot 10% die nooit worden meegefinancierd. Veel Nederlandse kopers slaan de Italiaanse route daarom over en gebruiken de overwaarde van hun woning in Nederland.
Wat een Italiaanse bank vraagt
- 50 tot 60% van de taxatiewaarde, niet van de koopsom. Ligt de taxatie lager dan wat u betaalt, dan wordt uw eigen inbreng groter.
- Een codice fiscale en meestal een Italiaanse bankrekening voor de incasso.
- Inkomensbewijs: aangiften van de laatste twee tot drie jaar, loonstroken of jaarrekeningen, en een overzicht van uw Nederlandse verplichtingen.
- Een looptijd die eindigt vóór uw 75e, en bij niet-inwoners vaak korter dan de twintig tot dertig jaar die inwoners krijgen.
- Een levensverzekering en een opstalverzekering, in de praktijk geëist.
- Een taxatie door een door de bank aangewezen perito.
Banken zijn terughoudend bij een vakantiewoning die niet uw hoofdverblijf wordt, en zeker bij een oud plattelandshuis dat renovatie nodig heeft. Een appartement in een stad of aan de meren financiert makkelijker dan een casale in Umbrië.
De rente
Italiaanse hypotheken zijn er met vaste rente, de tasso fisso, en met variabele rente die aan de Euribor is gekoppeld, de tasso variabile. Voor niet-inwoners ligt het tarief boven wat een Italiaanse inwoner voor zijn eerste woning betaalt, en het verschil tussen banken is groot.
Vraag altijd het TAEG op, het effectieve jaarlijkse kostenpercentage. Dat rekent de afsluitkosten, de verzekering en de taxatie mee en is het enige getal waarmee u aanbiedingen eerlijk vergelijkt. Een lage nominale rente met hoge bijkomende kosten komt regelmatig voor.
Wat de lening zelf kost
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Imposta sostitutiva op de lening, tweede woning | 2% van het geleende bedrag |
| Imposta sostitutiva, prima casa | 0,25% |
| Afsluitprovisie van de bank | 0,5 tot 1%, soms een vast bedrag |
| Taxatie | € 300 tot € 600 |
| Notaris voor de hypotheekakte | bovenop de akte van levering |
| Verzekeringen | jaarlijks, afhankelijk van leeftijd en som |
Op een lening van € 120.000 is de imposta sostitutiva alleen al € 2.400. Neem die post mee in uw begroting; hij komt bovenop de 8 tot 10% kosten koper.
Of financiert u vanuit Nederland?
| Italiaanse mutuo | Overwaarde uit Nederland | |
|---|---|---|
| Belening | 50 tot 60% van de taxatiewaarde | afhankelijk van uw overwaarde |
| Doorlooptijd | 2 tot 3 maanden | enkele weken |
| Taal en papieren | Italiaans, met Italiaanse taxatie | Nederlands |
| Imposta sostitutiva | 2% van het geleende bedrag | niet van toepassing |
| Renteaftrek in Nederland | nee | nee |
| Onderhandelingspositie | onder financieringsvoorbehoud | contant |
Die laatste rij weegt in Italië zwaar. Een verkoper die kan kiezen tussen een bod met een financieringsvoorbehoud en een contant bod, kiest het tweede, ook bij een lagere prijs.
Het voorbehoud in de compromesso
Anders dan in Frankrijk geldt een financieringsvoorbehoud in Italië niet van rechtswege. U moet het uitdrukkelijk in de compromesso laten opnemen, met een termijn en met de afspraak dat de caparra terugkomt als de lening niet rondkomt.
Zonder die clausule bent u de aanbetaling van 10 tot 20% kwijt als de bank afwijst. Dat is de duurste fout die u in dit traject kunt maken; zie wat zijn de regels voor het kopen van een huis in Italië.
Wat de bank laat afhaken
- Papieren die niet kloppen. Een aanbouw die niet in het kadaster staat, maakt het onderpand onbruikbaar voor de bank.
- Een woning zonder aansluitingen of zonder agibilità, het bewijs dat de woning bewoonbaar is.
- Een geërfd huis waarvan de nalatenschap nog niet is afgewikkeld.
- Een te lage taxatie. Bij afgelegen huizen valt die vaak fors onder de vraagprijs.
- Een renovatieobject. Voor verbouwing bestaat een aparte lening, de mutuo di ristrutturazione, met eigen voorwaarden en uitbetaling in termijnen.
Wat u doet voordat u aanvraagt
- Vraag een codice fiscale aan; zonder dat nummer kan er niets.
- Laat een geometra de kadastrale en bouwkundige conformiteit vaststellen. Klopt dat niet, dan komt er geen lening.
- Vraag bij twee of drie banken een indicatie op, of schakel een onafhankelijke tussenpersoon in.
- Vergelijk op TAEG en niet op de nominale rente.
- Zet het financieringsvoorbehoud in de compromesso, met een reële termijn van zestig tot negentig dagen.
- Reken de imposta sostitutiva van 2% mee in uw begroting.
In het kort
- Italiaanse banken lenen niet-inwoners 50 tot 60% van de taxatiewaarde.
- Kosten koper van 8 tot 10% worden nooit meegefinancierd.
- Op de lening betaalt u 2% imposta sostitutiva bij een tweede woning.
- Vergelijk aanbiedingen op TAEG, niet op de nominale rente.
- Een financieringsvoorbehoud geldt niet vanzelf; zet het in de compromesso.
- Veel kopers financieren met de overwaarde van hun Nederlandse woning.
Peildatum 1 januari 2026. Voorwaarden verschillen per bank en veranderen; vraag actuele offertes op. Meer in de landgids Italië.
