Die grens is scherper dan hij lijkt, en hij bepaalt of u btw-aangifte moet doen of niet.
Wat IVA is
IVA staat voor Impuesto sobre el Valor Añadido: de Spaanse omzetbelasting. Er zijn drie tarieven:
| Tarief | Waarvoor |
|---|---|
| 21%, tipo general | De meeste goederen en diensten |
| 10%, tipo reducido | Logies met diensten, horeca, nieuwbouwwoningen, vervoer |
| 4%, tipo superreducido | Basisvoedsel, boeken, medicijnen |
| Vrijgesteld | Toeristische verhuur zonder hoteldiensten, verkoop van bestaande woningen |
Op de Canarische Eilanden bestaat geen IVA maar de IGIC, met een lager algemeen tarief.
Waar de grens ligt
De wet stelt de verhuur van woningen vrij, tenzij de verhuurder diensten levert die kenmerkend zijn voor de hotelbranche. Wat wel en niet meetelt:
- Geen btw: de sleutel overhandigen, schoonmaken vóór aankomst en na vertrek, het beddengoed klaarleggen, de woning onderhouden, een welkomstmap.
- Wel btw, 10%: schoonmaken tijdens het verblijf, beddengoed verwisselen tijdens het verblijf, ontbijt of maaltijden, wasservice, receptie of permanente bewaking, bagageopslag.
Verhuurt u via een platform en biedt u alleen de woning aan, dan zit u vrijwel altijd aan de vrijgestelde kant. Werkt u samen met een beheerder die de woning als een aparthotel exploiteert, met dagelijkse schoonmaak, dan niet.
Wat vrijstelling betekent voor uw kosten
Vrijgesteld klinkt gunstig, maar het heeft een keerzijde: u kunt de IVA op uw eigen kosten niet terugvragen. De 21% btw op meubels, op een nieuwe airco of op de rekening van de schoonmaker, is voor u een kostenpost.
| Vrijgesteld | Btw-belast, 10% | |
|---|---|---|
| Btw over de huur | Nee | 10% |
| Btw op kosten terugvragen | Nee | Ja |
| Btw-aangifte | Nee | Per kwartaal |
| Administratie | Licht | Zwaar |
Voor een gewone verhuurder is de vrijstelling gunstiger: geen aangiften, geen facturatieplicht, en de gemiste aftrek is beperkt.
Bij de aankoop is het anders
Koopt u een nieuwbouwwoning van een projectontwikkelaar, dan zit er 10% IVA in de prijs, plus AJD, het zegelrecht, van 0,75% tot 1,5% per regio. Bij een bestaande woning van een particulier is er geen IVA maar ITP, de regionale overdrachtsbelasting van 6% tot 13%.
Die IVA op de aankoop kunt u alleen terugvragen als u btw-belaste activiteiten verricht, dus als u met hoteldiensten verhuurt. Voor een gewone vakantiewoning is dat niet het geval, en dan is de 10% een definitieve kostenpost.
Wat u wél moet afdragen
Geen btw dus, maar wel inkomstenbelasting. Als niet-inwoner uit de Europese Unie betaalt u 19% IRNR over de huur min de direct toerekenbare kosten, met sinds 2024 één jaaraangifte tussen 1 en 20 januari. Over de weken dat de woning leegstaat, geldt de imputatie.
Daarnaast int u in sommige regio's een toeristenbelasting van uw gasten. Zie hoe worden verhuurinkomsten belast.
Wanneer u toch btw-ondernemer wordt
- U biedt hoteldiensten aan. Dan 10% over de huur, met recht op aftrek.
- U verhuurt via een exploitatiecontract waarbij u de woning aan een bedrijf verhuurt dat haar toeristisch exploiteert. Die verhuur aan de exploitant is doorgaans wél btw-belast, tegen 21%.
- U koopt met de bedoeling btw terug te vragen. Dat vraagt een structuur en een adviseur, en het bindt u aan een herzieningstermijn.
Laat een gestor of asesor fiscal vaststellen aan welke kant u zit voordat u iets inricht. De keuze bepaalt jaren van administratie.
En in Nederland?
Het Spaanse regime staat los van het Nederlandse. Verhuurt u ook een woning in Nederland, dan geldt daar sinds 1 januari 2026 21% btw op logies in plaats van 9%, met de kleineondernemersregeling onder € 20.000 omzet. Dat is een ander stelsel met andere grenzen; zie hoe werkt het btw-regime bij verhuur.
In het kort
- Toeristische verhuur zonder hoteldiensten is vrijgesteld van IVA.
- Met schoonmaak tijdens het verblijf, ontbijt of receptie geldt 10%.
- IVA is de Spaanse btw: 21% algemeen, 10% verlaagd, 4% voor basisgoederen.
- Vrijstelling betekent ook: geen aftrek van btw op uw kosten.
- Nieuwbouw van een ontwikkelaar: 10% IVA plus 0,75% tot 1,5% zegelrecht.
- U betaalt wel 19% IRNR over uw huurinkomsten min kosten.
Peildatum 1 september 2026. Laat uw situatie door een Spaanse gestor beoordelen. Meer in de landgids Spanje.
