Vakantiewoningen te koop in Oostenrijk

Vakantiehuis kopen in Oostenrijk in 2026: eerst de vraag of het mag, dan de prijs

Wie een vakantiehuis in Oostenrijk wil kopen, loopt tegen een regel aan die in geen ander populair vakantieland zo hard is: in Tirol, Salzburg en Vorarlberg mag u een gewone woning meestal niet als vakantieverblijf gebruiken. Niet omdat u Nederlander bent, want als EU-burger bent u bij de grondverwerving gelijkgesteld aan Oostenrijkers. De beperking geldt voor iedereen, ook voor Weners die een chalet in het Zillertal willen. Wat te koop staat, is daarom óf een woning met een officieel aangewezen Freizeitwohnsitz-status (schaars en duur), óf een appartement met verhuurplicht via een exploitant, óf een huis in een deelstaat waar de regels losser zijn, zoals Karinthië en Stiermarken.

Deze gids behandelt in die volgorde wat u moet weten: welk soort aanbod u tegenkomt, wat vastgoed in Oostenrijk in 2026 kost, hoe het koopproces via notaris of advocaat verloopt, welke kosten koper u betaalt (reken op 10 tot 12% zonder financiering), hoe een hypotheek werkt voor een niet-inwoner, welke jaarlijkse heffingen erbij komen (inclusief de nieuwe verplichte Freizeitwohnsitzabgabe in Tirol), hoe verhuur en belastingen werken, en wat u als Nederlander in box 3 betaalt. Peildatum van de feiten is 1 september 2026; de bronnen staan onderaan.

De zeven verdiepende artikelen over Oostenrijk gaan dieper op onderdelen in: eenmalige aankoopkosten, belastingen bij aankoop, hypotheekmogelijkheden, alternatieve financiering, subsidies, verzekeringen en de checklist financiering.

Waarom Nederlanders een vakantiewoning in Oostenrijk kopen, en waarom velen afhaken

Oostenrijk is voor Nederlanders het wintersportland bij uitstek, en dat vertaalt zich in de zoekopdrachten: "vakantiehuis skigebied Oostenrijk kopen" en "vakantiehuis kopen Oostenrijk wintersport" zijn de vragen waarmee kopers deze pagina vinden. Het land heeft daar ook de cijfers voor. De wintersaison 2025/26 (november tot en met april) sloot volgens Statistik Austria af met 74,23 miljoen overnachtingen, een record, en de overnachtingen in commerciële vakantiewoningen groeiden het hardst van alle logiesvormen: plus 12,7%. Het kalenderjaar 2025 telde 157 miljoen overnachtingen, eveneens een hoogste stand ooit. Wie een vakantiewoning in Oostenrijk verhuurt, doet dat dus in een markt die twee seizoenen per jaar vol zit.

Daar komt de rijafstand bij. Tirol ligt vanaf Utrecht op ongeveer 900 kilometer, Karinthië op ruim 1.100. Dat is een lange dag rijden, maar geen vliegreis, en het maakt een winterweek en twee zomerweken per jaar realistisch. Oostenrijk is bovendien een euroland met een stabiel rechtsstelsel, een openbaar grondboek (Grundbuch) dat u zelf kunt inzien en een notariële afwikkeling die Nederlanders herkennen.

Waarom haken kopers dan toch af? Drie redenen komen steeds terug:

• De Freizeitwohnsitz-regels. In Tirol mag een woning alleen als vakantieverblijf worden gebruikt als de gemeente hem als Freizeitwohnsitz heeft aangewezen. Nieuwe aanwijzingen zijn uitzondering en de gemeente moet onder 8% van de woningvoorraad blijven. Wie in een gewone woning "gewoon af en toe" verblijft, riskeert in Tirol een boete tot € 40.000 en in Salzburg tot € 50.000.
• De prijs. Tirol is in 2026 de duurste deelstaat van Oostenrijk voor huizen: € 8.279 per m² vraagprijs in het eerste halfjaar. Een aangewezen Freizeitwohnsitz in Kitzbühel of Kirchberg kost door de schaarste nog meer dan een vergelijkbaar huis zonder die status.
• De kosten koper en jaarlasten. Grunderwerbsteuer, Grundbuch, makelaar en contractopstelling tellen op tot 10 tot 12%, en sinds 1 januari 2026 heft elke Tiroolse gemeente een Freizeitwohnsitzabgabe die in Kitzbühel oploopt tot € 2.200 per jaar.

Wie deze drie punten kent en accepteert, kan in Oostenrijk uitstekend kopen. Wie ze pas na de bezichtiging ontdekt, verliest tijd en soms een aanbetaling.

Drie soorten aanbod: Freizeitwohnsitz, verhuurappartement en gewone woning

Voor een Nederlandse koper is dit de eerste vraag, niet de belasting. Het aanbod van vastgoed in Oostenrijk voor buitenlanders valt uiteen in drie categorieën, en de advertentie zegt lang niet altijd welke u voor u heeft.

1. Aangewezen Freizeitwohnsitz (Tirol) of Zweitwohnung in een Zweitwohnungsgebiet (Salzburg)

Dit is de enige vorm waarin u een chalet in Oostenrijk kunt kopen en er vrij zelf in kunt verblijven zonder verhuurplicht. In Tirol staat de aanwijzing in het Freizeitwohnsitzregister van de gemeente en volgt zij uit het Tiroler Raumordnungsgesetz 2022. In Salzburg mag een Zweitwohnung alleen in een door de gemeente aangewezen Zweitwohnungsgebiet. Vraag altijd het schriftelijke bewijs op (Bescheid of registeruittreksel) voordat u een Kaufanbot tekent; een toezegging van de verkoper of makelaar is niet voldoende en een verkeerd gebruik is in Tirol een bestuurlijke overtreding.

2. Ferienwohnung met verhuurplicht (Buy-to-let, "touristische Nutzung")

Een vakantieappartement in Oostenrijk kopen in een nieuw complex in Tirol, Salzburgerland of Vorarlberg betekent in de meeste gevallen: u koopt een appartement dat planologisch als toeristisch verblijf is bestemd en sluit een langjarig contract met een exploitant die de verhuur verzorgt. Dit is géén Freizeitwohnsitz, en juist daarom mag het wel. Eigen gebruik is beperkt tot een aantal weken per jaar dat in het contract staat, vaak buiten de topweken. De exploitant houdt een deel van de omzet in; u draagt de vaste lasten. Er zijn in Oostenrijk enkele tientallen tot ongeveer negentig van zulke projecten. Het model wordt in de sector als de oplossing voor het conflict tussen kopers en gemeenten gepresenteerd, maar lees het contract op drie punten: de looptijd en opzegbaarheid, de verdeling van kosten voor onderhoud en inrichting, en wat er gebeurt als de exploitant failliet gaat.

3. Gewone woning in een deelstaat zonder Freizeitwohnsitz-stelsel

Karinthië, Stiermarken, Neder-Oostenrijk, Opper-Oostenrijk en Burgenland kennen geen vergunningstelsel voor vakantieverblijven. Daar koopt u een huis, meldt u een Zweitwohnsitz bij de gemeente en betaalt u waar de gemeente die heft een Zweitwohnsitzabgabe. In Karinthië toetst de Grundverkehrsbehörde nog wel of de Flächenwidmung het toelaat. Dit is de categorie waarin een "gewoon huis kopen in Oostenrijk" als tweede woning het dichtst bij de Nederlandse praktijk komt.

Een bijzondere categorie zijn de recreatieparken. Wie zoekt op "recreatiewoning Oostenrijk kopen" of op de naam van een Nederlandse parkexploitant, vindt vooral chalets op parken in Karinthië, bijvoorbeeld rond de Pressegger See bij Hermagor. Zo'n park kent een eigen reglement en meestal een verhuurbemiddeling; het planologische probleem van Tirol speelt daar niet, maar het parkreglement bepaalt uw eigen gebruik. Een stacaravan of mobiele chalet op een camping valt buiten deze gids: die koopt u zonder Grundbuch, met een standplaatsovereenkomst die de campinghouder jaarlijks kan opzeggen.

Wat kost een huis in Oostenrijk? Prijzen in 2026

De vraagprijzen zijn na de correctie van 2023 en 2024 weer aan het stijgen. ImmoScout24 analyseerde ruim 180.000 advertenties over het eerste halfjaar van 2026 en komt op de volgende mediane vraagprijzen per vierkante meter:

Bron: ImmoScout24-analyse, gepubliceerd 4 augustus 2026 (vraagprijzen, geen transactieprijzen). Statistik Austria noteert voor Tirol over 2025 een gemiddelde transactieprijs van € 4.965 per m² voor appartementen en € 4.828 voor huizen, ongeveer 4,5% onder de piek van 2022. Het verschil met de vraagprijzen van ImmoScout24 zit in het aanbod: wat te koop staat, is nieuwer en ligt vaker in de toeristische districten Kitzbühel, Innsbruck-Land en Landeck dan wat verkocht wordt.

Wat betekent dat in euro's voor de woningen waar Nederlanders naar zoeken?

• Vakantieappartement met verhuurplicht in Tirol of Salzburgerland, 60 tot 80 m² nieuwbouw: vraagprijzen van € 450.000 tot € 750.000 zijn in 2026 gangbaar; in Kitzbühel, Sölden en Ischgl ligt het daarboven.
• Aangewezen Freizeitwohnsitz-chalet in Tirol: door de schaarste zelden onder € 1 miljoen; in het district Kitzbühel zijn prijzen van € 15.000 tot € 25.000 per m² voor topligging geen uitzondering.
• Huis in het Zillertal: "huis kopen Zillertal" is een van de zoekvragen naar deze pagina, maar het Zillertal ligt in Tirol en de meeste gemeenten daar hebben hun Freizeitwohnsitz-quotum vol. Wat u vindt, is verhuurappartementen in Mayrhofen, Zell am Ziller of Fügen, of een bestaande woning met hoofdverblijfplicht.
• Vrijstaand huis in Karinthië: € 3.325 per m² mediaan, dus een huis van 120 m² rond € 400.000. Aan de Wörthersee liggen appartementen in 2026 op € 5.500 tot boven € 8.000 per m² in de nabijheid van het water; in Klagenfurt zelf is de gangbare koopprijs € 4.420 per m².
• Villa in Oostenrijk kopen: het villasegment zit aan de Salzkammergut-meren (Wolfgangsee, Attersee, Mondsee), aan de Wörthersee en in Kitzbühel. Reken vanaf € 1,5 miljoen aan de meren en vanaf € 3 miljoen in Kitzbühel voor een woning met vrij uitzicht; boven € 5 miljoen is de markt in Kitzbühel dun maar aanwezig.

Regio's vergeleken: waar kopen Nederlanders in Oostenrijk?

Tirol

Tirol is de bekendste bestemming en de strengste. Innsbruck, het Zillertal, het Ötztal, Sankt Anton en Kitzbühel liggen hier. Wintersport is het hele jaar de motor, met een sterke zomer voor wandelen en fietsen. Voor een koper betekent Tirol: óf een verhuurappartement, óf een van de schaarse aangewezen Freizeitwohnsitze, óf een hoofdverblijf. Sinds 1 januari 2026 is de Freizeitwohnsitzabgabe in elke Tiroolse gemeente verplicht; Kitzbühel koos voor de hoogste toegestane tarieven, van € 240 (tot 30 m²) tot € 2.200 (vanaf 250 m²) per jaar.

Salzburgerland

De stad Salzburg, de Zeller See, het Gasteinertal, Saalbach-Hinterglemm en het Salzkammergut (Wolfgangsee, Fuschlsee) trekken kopers die stad, meer en berg combineren. Het aanbod aan verhuurappartementen is groot rond Zell am See en Kaprun. Let op de Zweitwohnsitz-Beschränkungsgemeinden: in gemeenten met meer dan 16% tweede woningen moet u bij elke koop verklaren dat u er uw hoofdverblijf vestigt, op straffe van een boete tot € 50.000.

Vorarlberg

Het kleinste bergland, met Bregenz aan de Bodensee, het Montafon, het Bregenzerwald en Lech am Arlberg. Vorarlberg is na Tirol de duurste deelstaat voor appartementen (€ 6.937 per m²) en werkt ook met aangewezen gebieden voor Ferienwohnungen. Vanuit Nederland is het het dichtstbijzijnde Oostenrijkse bergland, via Duitsland en de Bodensee.

Karinthië

Het zonnigste deel van het land, met de Wörthersee, de Millstätter See, de Ossiacher See en de Weissensee, en met Nassfeld en Bad Kleinkirchheim als skigebieden. Karinthië kent geen Freizeitwohnsitz-stelsel en is daarmee de deelstaat waar een Nederlander het gemakkelijkst een gewoon huis als tweede woning koopt. De prijzen liggen voor huizen op minder dan de helft van Tirol. De Zweitwohnsitzabgabe is er nu bescheiden (€ 11,60 tot € 64,80 per maand naar grootte), maar het kader verdubbelt per 1 januari 2027 tot € 24 tot € 130 per maand.

Stiermarken

Graz, de wijnstreek in het zuiden, de Dachstein en Schladming. Stiermarken is de goedkoopste van de bergdeelstaten (huizen € 3.058 per m², appartementen € 4.514) en kent geen vergunningstelsel voor vakantieverblijven. De gemeenten mogen sinds 2023 een Zweitwohnsitzabgabe heffen en doen dat in de toeristische plaatsen.

Opper-Oostenrijk, Neder-Oostenrijk en Burgenland

Het Salzkammergut ligt deels in Opper-Oostenrijk (Attersee, Traunsee, Hallstatt), het Waldviertel en de Wachau in Neder-Oostenrijk, en de Neusiedler See in Burgenland. Dit zijn de regio's voor wie zomer, meer en cultuur zoekt en niet per se wintersport. De prijzen zijn de laagste van het land en er is geen Freizeitwohnsitz-stelsel.

Het koopproces in Oostenrijk stap voor stap

Het Oostenrijkse koopproces lijkt op het Duitse: geen bindend voorlopig koopcontract, een notaris of advocaat die de akte opstelt en het geld beheert, en eigendom pas bij inschrijving in het Grundbuch.

Stap 1: bewijs van de gebruiksstatus

Voordat u iets tekent: vraag het Freizeitwohnsitz-bewijs (Tirol), de Zweitwohnungsgebiet-bestemming (Salzburg, Vorarlberg) of een uittreksel van de Flächenwidmung (overige deelstaten). Vraag bij een verhuurappartement het exploitatiecontract in concept op. Laat een Oostenrijkse advocaat dit beoordelen; het kost een paar honderd euro en voorkomt de duurste fout die u in dit land kunt maken.

Stap 2: Kaufanbot

Het gebruikelijke eerste document is een Kaufanbot: een schriftelijk bod dat, als de verkoper het aanvaardt, bindend is. Anders dan in Nederland heeft u dan geen wettelijke bedenktijd; wie zich terugtrekt, is schadeplichtig en verliest in de regel de makelaarscourtage. Teken een Kaufanbot dus pas als de financiering rond is en de gebruiksstatus is aangetoond, of neem ontbindende voorwaarden op.

Stap 3: Kaufvertrag bij notaris of advocaat

De koopakte wordt opgesteld door een notaris of een advocaat (de Vertragserrichter), die ook als Treuhänder optreedt: de koopsom gaat naar een derdenrekening en wordt pas uitbetaald als aan alle voorwaarden is voldaan. De handtekeningen worden beglaubigt. Het honorarium is vrij en ligt in de praktijk op 1 tot 3% van de koopsom plus 20% Umsatzsteuer. In Tirol, Salzburg en Vorarlberg hoort bij de akte een verklaring of aanvraag onder het Grundverkehrsgesetz; zonder die stap blijft de overdracht zwevend en wordt zij niet ingeschreven.

Stap 4: Grundbuch

Eigendom ontstaat pas bij inschrijving in het Grundbuch (ABGB § 431). De Vertragserrichter dient de aanvraag in, betaalt de Eintragungsgebühr van 1,1% en de Grunderwerbsteuer van 3,5% via de Treuhand. Tussen Kaufvertrag en inschrijving zitten in de praktijk enkele weken tot enkele maanden; bij een Grundverkehrs-toets in Tirol langer. Meld daarna uw Zweitwohnsitz of Freizeitwohnsitz bij de gemeente (Meldegesetz) en in Tirol in het Freizeitwohnsitzregister.

Kosten koper in Oostenrijk: reken op 10 tot 12%

De eenmalige aankoopkosten zijn in Oostenrijk hoger dan in Nederland en Duitsland, vooral omdat de koper zelf makelaarscourtage betaalt en de contractopstelling niet aan een wettelijk tarief is gebonden.

Rekenvoorbeeld voor een verhuurappartement van € 500.000 in Salzburgerland, met makelaar en zonder hypotheek:

• Grunderwerbsteuer 3,5%: € 17.500
• Eintragungsgebühr 1,1%: € 5.500
• Vertragserrichtung en Treuhand 1,5% plus 20% USt: € 9.000
• Makelaar 3% plus 20% USt: € 18.000
• Beglaubigung, Eingabegebühr, uittreksels: circa € 1.000
• Totaal: circa € 51.000, ofwel 10,2%

Met een hypotheek van € 300.000 komt daar een Pfandrechtseintragung over € 360.000 (120%) bij: € 4.320, plus de hypotheekakte en bankkosten, samen circa € 7.000 extra. Voor nieuwbouw geldt in principe 20% Umsatzsteuer op de koopsom, maar wie het appartement toeristisch verhuurt en voor de USt opteert, krijgt die Vorsteuer terug; daarover meer bij verhuur.

Hypotheek voor een vakantiehuis in Oostenrijk

Nederlandse banken financieren geen Oostenrijks onderpand. Oostenrijkse banken doen dat wel voor EU-inwoners, met een Pfandrecht in het Grundbuch. De hypotheekmogelijkheden zijn in 2026 ruimer dan in de jaren daarvoor: de KIM-Verordnung, die sinds 2022 bindende grenzen stelde aan belening, lasten en looptijd, is op 30 juni 2025 verlopen. In de plaats daarvan kwam een rondschrijven van de toezichthouder FMA met dezelfde richtwaarden als niet-bindende norm: belening maximaal 90%, schuldendienst maximaal 40% van het netto-inkomen, looptijd maximaal 35 jaar.

Voor een niet-inwoner met een vakantiehuis liggen de grenzen in de praktijk lager:

• Belening 60 tot 70% van de koopsom; bij een Buy-to-let-appartement vragen banken vaak 30 tot 40% eigen geld omdat de exploitatie als hoger risico geldt.
• Kosten koper uit eigen zak. De 10 tot 12% worden niet meegefinancierd.
• Inkomen in euro's en Nederlandse aangiftes van twee tot drie jaar; de bank rekent Nederlandse lasten mee.
• Höchstbetragshypothek van 120 tot 130% van de leensom, waarover u de Pfandrechtseintragung van 1,2% betaalt.

Rekenvoorbeeld bij € 500.000 en 65% belening: lening € 325.000, eigen inbreng € 175.000 plus circa € 58.000 kosten koper inclusief hypotheek, dus ruim € 233.000 eigen geld. Vervroegd aflossen is bij een variabele rente kosteloos en bij een vaste rente wettelijk beperkt tot 1% van het afgeloste bedrag (HIKrG § 20), met tot € 10.000 per jaar kosteloos; voor contracten die vanaf 2027 worden gesloten, mag die vergoeding in de vaste-renteperiode oplopen tot 3%. Wie in 2026 tekent, houdt het plafond van 1%.

Wie geen Oostenrijkse hypotheek wil of krijgt, kijkt naar alternatieve financiering: de overwaarde van de Nederlandse woning, een familielening of een bouwdepot van de projectontwikkelaar. De rente daarvan is in Nederland niet aftrekbaar; de schuld telt in box 3 wel mee.

Jaarlijkse lasten: Grundsteuer, Freizeitwohnsitzabgabe en Betriebskosten

De jaarlasten van een vakantiehuis in Oostenrijk zijn in 2026 flink veranderd door de nieuwe heffingen op tweede woningen. De belastingen bij aankoop en bezit op een rij:

Daar komen de gewone lasten bij. Voor een appartement van 70 m² in een complex met lift, sauna en skiberging in Tirol is een indicatie voor 2026:

• Betriebskosten en Rücklage van de Eigentümergemeinschaft: € 2.500 tot € 4.000 per jaar
• Eigenheimversicherung (opstal en inboedel, met 11% Versicherungssteuer in de premie): € 400 tot € 800
• Grundsteuer: € 100 tot € 300
• Freizeitwohnsitzabgabe (bij een aangewezen Freizeitwohnsitz van 70 m² in Kitzbühel): circa € 700
• Energie, water, internet: € 1.500 tot € 2.500
• Totaal: circa € 5.000 tot € 8.000 per jaar zonder hypotheekrente en zonder de exploitatievergoeding bij verhuur

Lees voor de dekking van lawine, mure en hoogwater de gids verplichte en aanbevolen verzekeringen: een standaardpolis dekt natuurgevaren beperkt, met sublimieten, en de Katastrophenfonds vergoedt een deel van de rest zonder rechtsaanspraak.

Verhuren van uw vakantiewoning in Oostenrijk

Investeren in een vakantiewoning in Oostenrijk betekent bijna altijd verhuren, omdat de meeste verkoopbare appartementen in de bergdeelstaten een verhuurplicht hebben. De markt is gunstig: 74,23 miljoen winterovernachtingen in 2025/26 en een groei van 12,7% in commerciële vakantiewoningen. Wat u moet weten:

Buy-to-let via een exploitant

Bij een verhuurappartement verzorgt de exploitant marketing, receptie, schoonmaak en afrekening. Gangbaar is een omzetverdeling waarbij de eigenaar 60 tot 75% van de netto logiesomzet ontvangt en zelf de Betriebskosten, verzekering en inrichting draagt; de precieze verdeling staat in het contract en verschilt per project. Eigen gebruik is beperkt, vaak 4 tot 8 weken per jaar en niet in de kerst- en krokusweken. Vraag altijd de gerealiseerde omzet van de laatste drie jaar van vergelijkbare eenheden op, niet de prognose van de verkoopbrochure.

Umsatzsteuer: 10% en de Vorsteuer van 20 jaar

Beherbergung valt onder 10% USt. Wie in Oostenrijk niet gevestigd is, kan de Kleinunternehmerregeling (tot € 55.000 bruto omzet) alleen via de EU-kleineondernemersregeling toepassen. De meeste kopers van nieuwbouw opteren juist voor de USt: dan krijgen zij de 20% Vorsteuer op de koopsom terug. Die keuze bindt vijf jaar en de Vorsteuerberichtigung op gebouwen loopt twintig jaar: stopt u binnen die termijn met toeristisch verhuren, dan betaalt u naar rato terug. Verkoopt u het appartement na acht jaar, dan zit dus nog twaalf twintigste van de teruggevraagde USt in de verkoopprijs of in uw naheffing.

Inkomstenbelasting op de huur

Het belastingverdrag Nederland–Oostenrijk (1970) wijst de heffing over huurinkomsten aan Oostenrijk toe. U bent daar beperkt belastingplichtig (§ 98 EStG) tegen het progressieve tarief, maar met een Hinzurechnungsbetrag van € 11.077 (2026) die bij uw inkomen wordt geteld: daardoor blijft maar ongeveer € 2.000 belastingvrij en betaalt u over de rest vanaf 20%. Aftrekbaar zijn rente, afschrijving (1,5% per jaar op het gebouw), onderhoud, beheer, heffingen en verzekering. Let op de Liebhaberei-toets: een vakantiewoning met eigen gebruik moet binnen twintig jaar een totaalwinst laten zien, anders erkent de fiscus de verliezen niet.

En in Nederland?

Nederland belast de huur niet nog eens, maar neemt de woning op in box 3 met een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting (verdrag art. 24). Zie de volgende paragraaf.

Box 3 in Nederland en de andere Nederlandse regels

Een Oostenrijkse vakantiewoning valt voor een inwoner van Nederland in box 3. Voor 2026 gelden een forfaitair rendement van 6,00% op overige bezittingen, een tarief van 36% en een heffingvrij vermogen van € 59.357 per persoon. Een lening voor de woning telt als schuld tegen een forfait van 2,70%, na een drempel van € 3.800. Omdat het verdrag de heffing over onroerend goed aan Oostenrijk toewijst, krijgt u een vermindering: de box 3-belasting wordt verminderd naar evenredigheid van de waarde van de Oostenrijkse woning in uw totale box 3-vermogen. Per saldo betaalt u in Nederland dus weinig tot niets over de woning zelf, maar de waarde telt wel mee voor de vraag of u boven het heffingvrije vermogen zit.

Rente op een lening voor de vakantiewoning is in Nederland nooit aftrekbaar, ook niet als de lening op uw Nederlandse huis is gevestigd. Wie de woning uit een overwaarde-opname financiert, verliest de hypotheekrenteaftrek over dat deel.

Verkoop, erven en schenken

Bij verkoop heft Oostenrijk Immobilienertragsteuer van 30% over de winst, zonder termijn waarna de winst vrij is; de vrijstelling voor een hoofdverblijf geldt niet voor een vakantiehuis. De Vertragserrichter berekent en draagt de belasting af bij de akte. Voor woningen die vóór 1 april 2002 zijn gekocht geldt een forfait van 4,2% van de verkoopprijs, dat voor verkopen na 31 december 2026 wordt verhoogd. Het verdrag wijst ook deze heffing aan Oostenrijk toe; Nederland belast de verkoopwinst niet.

Oostenrijk kent sinds 1 augustus 2008 geen erf- of schenkbelasting. Bij een erfenis of schenking van een woning betaalt de verkrijger wel Grunderwerbsteuer volgens het Stufentarif over de Grundstückswert (0,5% tot € 250.000, 2% over de volgende € 150.000, 3,5% daarboven) plus 1,1% Eintragungsgebühr. Nederland heft erfbelasting over de wereldwijde nalatenschap van een inwoner en heeft geen Oostenrijkse belasting om te verrekenen. Laat uw testament op Oostenrijks vastgoed toetsen: de Europese erfrechtverordening laat u kiezen voor Nederlands recht, maar de afwikkeling loopt via het Oostenrijkse Verlassenschaftsverfahren bij de notaris.

Subsidies: wat er in 2026 nog open is

De federale Sanierungsbonus is op 2 februari 2026 gesloten voor nieuwe aanvragen omdat het budget op was; hij stelde geen hoofdverblijfeis. De Kesseltausch-regeling "Raus aus Öl und Gas" loopt tot 31 december 2026 of tot het budget op is, ook zonder hoofdverblijfeis. De Wohnbauförderung van de deelstaten vereist een hoofdverblijf en is dus niet voor een vakantiehuis. Het btw-nultarief op zonnepanelen tot 35 kWp is per 31 maart 2025 beëindigd; sindsdien geldt 20% en de EAG-Investitionszuschuss. Lees het overzicht in subsidies bij aankoop en renovatie in Oostenrijk.

Checklist: vakantiehuis kopen in Oostenrijk

• Bepaal eerst de gebruiksstatus: aangewezen Freizeitwohnsitz, verhuurappartement of gewone woning in een deelstaat zonder stelsel. Vraag het schriftelijke bewijs op.
• Kies de regio op basis van gebruik en budget: Tirol en Vorarlberg het duurst en strengst, Karinthië en Stiermarken het vrijst en goedkoopst.
• Reken met 10 tot 12% kosten koper zonder en tot 15% met hypotheek, bovenop de koopsom.
• Regel de financiering vóór het Kaufanbot: 60 tot 70% belening voor een niet-inwoner, kosten koper uit eigen zak.
• Laat het Kaufanbot en het Kaufvertrag door een Oostenrijkse advocaat of notaris beoordelen; het Kaufanbot is bindend.
• Bij een verhuurappartement: contractduur, omzetverdeling, eigen gebruik, kostenverdeling en faillissementsrisico van de exploitant.
• Bij nieuwbouw met verhuur: USt-optie, Vorsteuerteruggave en de twintigjarige berichtigingstermijn.
• Begroot de jaarlasten inclusief Freizeitwohnsitzabgabe of Zweitwohnsitzabgabe, Betriebskosten en verzekering: € 5.000 tot € 8.000 per jaar voor een appartement van 70 m².
• Meld de Zweitwohnsitz of Freizeitwohnsitz bij de gemeente en in Tirol in het register.
• Geef de woning in Nederland op in box 3 en vraag de vermindering ter voorkoming van dubbele belasting.

Werk dit uit met de checklist voorbereiding financiering in Oostenrijk.

Bronnen

• Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 (TROG 2022, §§ 13 e.v.) en Tiroler Freizeitwohnsitz- und Leerstandsabgabegesetz (LGBl. 86/2022); Verordnung der Landesregierung over de aanpassing van de Freizeitwohnsitzabgabe per 1 januari 2026; gemeenteraadsbesluit Kitzbühel over de tarieven 2026
• Salzburger Raumordnungsgesetz 2009 § 31 en Zweitwohnung-Beschränkungsgemeinden-Verordnung 2024
• Kärntner Zweitwohnsitzabgabegesetz (K-ZWAG), wijziging per 1 januari 2027
• Grunderwerbsteuergesetz § 7, Gerichtsgebührengesetz TP 9, Immobilienmaklerverordnung; usp.gv.at en BMF, Grunderwerbsteuer en Vermietung in der Umsatzsteuer
• Einkommensteuergesetz §§ 30, 98, 102; Umsatzsteuergesetz § 6 Abs. 1 Z 27 en § 12 Abs. 10; Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz § 20
• FMA, WIK-Rundschreiben na afloop van de KIM-Verordnung (30 juni 2025)
• Statistik Austria, Ankünfte und Nächtigungen Wintersaison 2025/26 (voorlopig) en kalenderjaar 2025; Immobilienpreise Tirol 2025
• ImmoScout24, Datenanalyse Immobilienpreise erstes Halbjahr 2026 (4 augustus 2026)
• Engel & Völkers en ohne-makler.at, Immobilienpreise Kärnten en Klagenfurt 2026
• umweltfoerderung.at, Sanierungsbonus en Kesseltausch 2026
• Belastingverdrag Nederland–Oostenrijk (1970) art. 6, 13 en 24; Belastingdienst, box 3 2026

Peildatum 1 september 2026. Tarieven en gemeentelijke heffingen veranderen; controleer de actuele stand bij de gemeente en uw Oostenrijkse adviseur voordat u tekent.