Interessanter dan in 2025, maar om een andere reden dan toen werd gedacht. Niet omdat het rendement steeg, want dat daalde juist door de btw-verhoging, maar omdat de koper er sinds vorig jaar veel beter voor staat: het aanbod is met ruim 2.700 objecten het hoogste in vijftien jaar, de gemiddelde verkooptijd liep op naar 84 dagen, en er wordt gemiddeld 3,4% onder de vraagprijs verkocht.
Wie in 2021 kocht, bood over. Wie nu koopt, onderhandelt.
De markt in cijfers
| Cijfer | Stand over 2025 |
|---|---|
| Verkochte recreatiewoningen | 4.273, 2,9% meer dan in 2024 |
| Gemiddelde transactieprijs | € 247.000, gelijk aan 2024 |
| Aanbod | Ruim 2.700, hoogste in vijftien jaar |
| Verkooptijd | 84 dagen |
| Verkoopprijs tegenover vraagprijs | 3,4% eronder; 15% wordt overboden |
| Prijsontwikkeling vijf jaar | +40%; in 2021 was het gemiddelde € 182.000 |
| Verwachting 2026 | Minder transacties, lichte prijsdaling |
De prijsstijging van veertig procent zit vrijwel volledig in de periode 2020 tot 2022. Sindsdien is de markt vlak, en dat is precies wat een koper wil zien.
Wat er fiscaal veranderde
Per 1 januari 2026 gingen twee heffingen tegelijk de andere kant op:
- De overdrachtsbelasting op een tweede woning daalde van 10,4% naar 8%. Op € 250.000 scheelt dat € 6.000 bij aankoop.
- De btw op kortdurende verhuur steeg van 9% naar 21%. Bij een omzet van € 20.000 kost dat ongeveer € 1.800 per jaar, tenzij u de weekprijs elf procent verhoogt.
Voor wie vooral zelf gebruikt is dat per saldo gunstig. Voor wie op verhuur rekent, is het rendement met ongeveer een procentpunt gedrukt. Zie hoe werkt het btw-regime bij verhuur.
Wat het oplevert
Een woning van € 245.000 die achtentwintig weken wordt verhuurd, levert bruto rond de € 20.000 op. Daar gaan btw, commissie van 20 tot 35%, parkbijdrage, belastingen en onderhoud af. Wat overblijft ligt tussen 2 en 4% netto, en lager als u de woning zelf gebruikt in de dure weken.
Reken dus met twee sommen: wat het kost als u er zelf tien weken zit, en wat het oplevert als u volledig verhuurt. Het verschil is wat uw vakantie werkelijk kost. Zie het gemiddelde rendement.
Waar de verschillen zitten
- Zeeland is nu de ruimste markt van het land: de prijzen zakten er 9% terwijl het aanbod met 28% groeide.
- De Waddeneilanden gingen juist tegen de stroom in, met een gemiddelde van € 519.000 en nog eens 11% erbij.
- De Friese en Overijsselse meren stegen 13%.
- Drenthe, Twente en Salland zagen een kwart meer transacties tegen bescheiden prijzen.
- Limburg heeft met € 2.616 per vierkante meter de laagste vierkantemeterprijs.
- Noord-Brabant heeft de kleinste voorraad van het land.
Landelijke gemiddelden verbergen die verschillen. Zie de beste regio's.
Waarom driekwart zonder hypotheek koopt
Een recreatiehypotheek gaat tot ongeveer 70% van de marktwaarde, kent een renteopslag, en de rente is niet aftrekbaar omdat het geen eigen woning is. Bovendien stelt de geldverstrekker eisen aan het onderpand: eigen grond of eeuwigdurende dan wel voortdurende erfpacht, vaste nutsaansluitingen, niet verplaatsbaar, van steen of van recent hout, en geen beperkende parkvoorwaarden.
Die eisen sluiten precies de goedkope objecten uit. Een chalet op huurgrond van € 80.000 is niet financierbaar, en dat geldt straks ook voor uw koper. Zie waarom goedkoop goedkoop is.
Wat u krijgt voor uw geld
Het gemiddelde van € 247.000 zegt weinig, want het grootste prijsverschil zit niet in de regio maar in wat u precies koopt: de woning of de woning plus de grond.
| Type | Prijsklasse | Wat u koopt |
|---|---|---|
| Stacaravan of chalet op huurgrond | € 25.000 tot € 90.000 | Alleen de opstal; de grond huurt u per jaar |
| Chalet op erfpacht of opstalrecht | € 70.000 tot € 160.000 | De opstal plus een recht met een looptijd |
| Houten recreatiewoning op eigen grond | € 150.000 tot € 250.000 | Woning en perceel, volledig eigendom |
| Stenen bungalow op eigen grond | € 230.000 tot € 400.000 | Woning en perceel, financierbaar |
Ziet u een vakantiehuis voor € 45.000, dan koopt u vrijwel zeker een opstal op gehuurde grond. Dat kan een prima keuze zijn voor eigen gebruik, maar het is geen vastgoed in de gewone zin: de waarde daalt met de jaren en de grondhuur kan omhoog. Zie wat erfpachtconstructies betekenen.
Waar u nu op let
- De grondpositie. Eigen grond, erfpacht met een looptijd, of huurgrond. Dat bepaalt uw jaarlast, uw financierbaarheid en uw restwaarde.
- De parkbijdrage, met vijf jaar historie en de begroting voor komend jaar.
- Het onderhoudsfonds. Een lege kas betekent een extra heffing in aantocht.
- Beperkingen in de akte: verhuurplicht, exclusiviteit, een maximumleeftijd voor de woning.
- De bezetting van de laatste drie jaar, in nachten en euro's, niet als percentage.
- Of een geldverstrekker het object accepteert, ook als u contant koopt.
Voor wie het nu interessant is
- U gaat er zelf minstens zes tot tien weken per jaar naartoe.
- U kunt het uit eigen middelen betalen of ruim financieren.
- U hebt een horizon van tien jaar; de kosten koper verdient u niet in drie jaar terug.
- U wilt de onderhandelingsruimte benutten die er nu is.
Voor wie niet
- U zoekt puur rendement; met 2 tot 4% netto en weinig liquiditeit zijn er eenvoudiger alternatieven.
- U rekent op de huur om de maandlasten te dragen.
- U wilt elk jaar ergens anders heen.
- U hebt het geld binnen tien jaar nodig.
Wat 2027 waarschijnlijk brengt
De NVM verwacht voor 2026 minder transacties en een lichte prijsdaling; voor 2027 is het beeld vlak. Twee dingen kunnen dat kantelen. De btw-verhoging duwt eigenaren die op verhuur rekenden richting verkoop, wat het aanbod verder verhoogt. En het beleid rond permanente bewoning blijft in beweging: de landelijke instructieregel werd in juli 2026 ingetrokken, waarna handhaving weer volledig bij de gemeenten kwam te liggen.
Beide wijzen dezelfde kant op: meer keuze voor wie koopt om zelf te gebruiken.
In het kort
- Het aanbod is met 2.700+ objecten het hoogste in vijftien jaar.
- Gemiddelde transactieprijs € 247.000, stabiel; verkooptijd 84 dagen.
- Er wordt gemiddeld 3,4% onder de vraagprijs verkocht.
- De overdrachtsbelasting daalde per 2026 van 10,4% naar 8%.
- De btw op verhuur steeg van 9% naar 21% en drukt het rendement met ongeveer een procentpunt.
- Netto blijft 2 tot 4% over, minder als u zelf de dure weken gebruikt.
- Zeeland is de ruimste markt; de Wadden gingen juist 11% omhoog.
- Driekwart koopt zonder hypotheek, want goedkope objecten zijn niet financierbaar.
Peildatum 1 september 2026, marktcijfers uit het NVM-persbericht recreatiewoningen van april 2026.
