Vakantiewoningen te koop in Spanje

Een tweede huis kopen in Spanje: kosten, regels en stappenplan in 2026

Spanje is voor Nederlanders het meest gekochte buitenland: in 2025 kochten inwoners van Nederland 6.153 tweede woningen in Spanje, 23,7% meer dan in 2024, en daarmee voor het eerst meer dan de Duitsers (6,7% van alle buitenlandse aankopen; Registradores, Estadística Registral 2025). Buitenlanders kochten in dat jaar 97.480 woningen, het hoogste aantal ooit. Wie in 2026 een vakantiehuis, appartement of villa aan de Costa Blanca, de Costa del Sol, op Mallorca of de Canarische Eilanden koopt, doet dat op een markt die in vijf jaar een derde duurder is geworden (idealista: € 2.924 per m² landelijk in augustus 2026; Palma € 5.257 per m²), met een koopproces dat op vier punten anders werkt dan in Nederland (NIE, arras, notaris, registro), met belastingen die per autonome regio verschillen (ITP van 6% in Madrid tot 13% op de Balearen), en met verhuurregels die in 2025 en 2026 in Barcelona, Málaga, Valencia en op de Balearen zijn aangescherpt. Deze gids loopt dat allemaal langs, op de stand van 1 september 2026, met de tarieven uit de Spaanse wet (BOE en de wetten van de comunidades) en de praktijk van advocaten en banken; de verdiepende artikelen staan eronder: belastingen, eenmalige kosten, hypotheek, financiering zonder hypotheek, subsidies, verzekeringen en een checklist.

Waarom een woning in Spanje kopen populair blijft, en wat de nadelen zijn

De redenen zijn bekend: 300 dagen zon aan de costa's, dagelijks tientallen vluchten vanaf Schiphol, Eindhoven, Rotterdam en Düsseldorf naar Alicante, Málaga, Valencia en Palma, een prijsniveau dat buiten Madrid, Barcelona en de Balearen onder het Nederlandse ligt, en een verhuurmarkt die het hele jaar draait. Lees ook waarom zoveel mensen een tweede huis in Spanje kopen. De nadelen van een tweede huis in Spanje zijn even concreet, en deze gids noemt ze waar ze horen: kosten koper van 10 tot 14% die bij verkoop niet terugkomen, een jaarlijkse Spaanse belasting ook zonder verhuur (de IRNR-imputatie), een vermogensbelasting in Valencia en Catalonië, een verhuurvergunning die de gemeente of de vereniging van eigenaren kan weigeren, een eigen inbreng van 40 tot 50% bij een Spaanse hypotheek, de plusvalía en 19% winstbelasting bij verkoop, en de afstand: een lekkage in Torrevieja repareer je niet vanuit Utrecht. De Golden Visa (verblijf bij een koop vanaf € 500.000) is op 3 april 2025 afgeschaft; het wetsvoorstel voor een belasting van 100% op aankopen door kopers van buiten de EU is sinds mei 2025 niet behandeld en raakt een Nederlander niet.

Juridische basis: NIE-nummer, Spaanse bankrekening en notaris

Wie een huis wil kopen in Spanje, heeft eerst een NIE (Número de Identificación de Extranjero) nodig: het fiscale identificatienummer voor buitenlanders, verplicht voor de akte en voor elke belasting (RD 557/2011 art. 206), aan te vragen bij de Policía Nacional in Spanje (afspraak via cita previa, formulier EX-15, tasa modelo 790) of bij het Spaanse consulaat in Amsterdam, en in de praktijk via een advocaat met volmacht; reken op twee tot zes weken. Lees of je een NIE-nummer nodig hebt. Een Spaanse bankrekening is wettelijk niet verplicht (een Spaanse partij moet een Nederlands IBAN voor incasso accepteren, SEPA-verordening 260/2012 art. 9), maar in de praktijk nodig: de domiciliëring van de IRNR vraagt een Spaanse rekening, de notaris wil de koopsom als bankcheque of overboeking van een Spaanse bank kunnen controleren onder de antiwitwaswet, en water- en energiebedrijven werken met Spaanse incasso's; zie een bankrekening openen als buitenlander. De notaris (notario) stelt de akte op, controleert identiteit, NIE en de betaling van de belastingen en stuurt de akte naar het Registro de la Propiedad, maar onderzoekt niet of de woning gebreken, illegale aanbouwen of een ontbrekende bewoonbaarheidsverklaring heeft; dat is het werk van uw eigen advocaat (abogado, niet die van de makelaar of de ontwikkelaar), die de nota simple, de vergunningen, de comunidad en de belastingen nakijkt en het arras-contract opstelt; praktijk 1% van de koopsom plus 21% IVA. Lees wat een Spaanse notaris doet.

Het koopproces stap voor stap

Stap 1: reservering en due diligence

Na een mondeling akkoord vraagt de makelaar een reservering (reserva) van € 3.000 tot € 6.000 om de woning van de markt te halen; laat die op de derdengeldenrekening van uw advocaat storten en met een teruggaveclausule als het onderzoek iets oplevert. De advocaat vraagt de nota simple op (eigenaar, lasten, hypotheken, beslagen), de licencia de primera ocupación of cédula de habitabilidad (per comunidad; zonder geen water en stroom en geen toeristische licentie), het energiecertificaat (verplicht bij verkoop, RD 390/2021), de IBI-aanslagen, bij een appartement het certificado de deuda cero van de comunidad en de notulen van de laatste vergaderingen (verbod op toeristische verhuur, geplande derramas), en bij een villa de overeenstemming tussen het Catastro, het Registro en wat er staat: een zwembad of een verdieping zonder vergunning is aan de costa's gewoon en bij verkoop een probleem. Sinds 2022 telt voor de belasting de valor de referencia van het Catastro als die hoger is dan de koopsom; de advocaat vraagt die op vóór het bod.

Stap 2: het arras-contract

Het contrato de arras (meestal arras penitenciales, art. 1454 Código Civil) legt prijs, datum, wat er wordt overgedragen en de ontbindende voorwaarden vast, tegen een aanbetaling van 10%: trekt de koper zich terug, dan is hij die kwijt; trekt de verkoper zich terug, dan betaalt hij het dubbele. Bij een appartement van € 250.000 is dat € 25.000 tegenover € 50.000. Laat er ontbindende voorwaarden in zetten voor financiering, voor de verhuurvergunning als u daarvoor koopt, en voor de uitkomst van het onderzoek; een arras zonder voorwaarden is de gebruikelijkste fout van Nederlandse kopers. Lees wat er in het koopcontract moet staan.

Stap 3: notaris en betaling

Bij de notaris tekenen koper en verkoper de escritura pública de compraventa; de koper betaalt de rest van de koopsom met een bankcheque of een aantoonbare overboeking, de verkoper levert de sleutels en de bewijzen van betaalde IBI en comunidad, en bij een niet-inwonende verkoper houdt de koper 3% van de koopsom in voor de Spaanse fiscus (modelo 211). Een koper die niet aanwezig kan zijn, tekent via een poder notarial (volmacht) aan zijn advocaat, in Spanje of bij een Nederlandse notaris met apostille.

Stap 4: belastingen, registratie en nutsvoorzieningen

Binnen dertig werkdagen na de akte worden de ITP of de AJD aangegeven en betaald bij de belastingdienst van de comunidad (op de Balearen bij de ATIB), meestal door de gestoría of de advocaat; daarna schrijft het Registro de la Propiedad de nieuwe eigenaar in, wat enkele weken tot maanden duurt. Parallel gaan water, stroom, gas, de IBI en de comunidad op naam, en meldt de advocaat de koop bij het Catastro. Vanaf de inschrijving bent u eigenaar; vanaf het volgende jaar bent u IRNR-plichtig. Zie de stappen bij het kopen van een vakantiehuis in Spanje.

Kosten bij aankoop: ITP, IVA, AJD, notaris en registro

Bestaande bouw: ITP per comunidad

Bij een bestaande woning betaalt de koper de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales aan de comunidad, over de hoogste van de koopsom en de valor de referencia:

Verlaagde tarieven voor jongeren of een hoofdverblijf gelden niet voor een tweede woning. Lees hoe hoog de overdrachtsbelasting is.

Nieuwbouw: IVA en AJD

Bij nieuwbouw van een promotor betaalt de koper 10% IVA (op de Canarische Eilanden 7% IGIC) plus het zegelrecht AJD op de akte, per comunidad: Andalucía 1,2%, Comunitat Valenciana 1,4% sinds 1 juni 2026 (was 2%), Cataluña, Balears, Aragón en Murcia 1,5%, Canarias en Madrid 0,75%. De promotor moet een tienjarige verzekering voor constructieve schade hebben (seguro decenal, LOE art. 19), zonder welke de nieuwbouw niet wordt ingeschreven; termijnen tijdens de bouw moeten door een bankgarantie of verzekering zijn gedekt (Ley 20/2015, disp. adic. 1ª), en die garantie vraagt u vóór de eerste betaling.

Notaris, register, advocaat, gestoría

Notaris en Registro rekenen wettelijke, landelijk gelijke tarieven (arancelen RD 1426/1989 en 1427/1989), degressief: bij € 250.000 ongeveer € 383 aan notariële arancel, in de praktijk met folio's, kopieën en 21% IVA € 700 tot € 1.000; het Registro € 300 tot € 450; de gestoría (afhandeling van belastingen en inschrijving) € 300 tot € 500; de advocaat 1% plus IVA, met een minimum van € 1.500. De makelaar wordt door de verkoper betaald (3 tot 5% plus IVA); wie een aankoopmakelaar neemt, betaalt die zelf.

Rekenvoorbeelden (2026)

Een koper van € 300.000 rekent dus met € 26.000 tot € 40.000 boven op de prijs, uit eigen zak, want een Spaanse bank financiert de kosten niet. De verlaging in Valencia per juni 2026 (ITP van 10 naar 9%, AJD van 2 naar 1,4%) scheelt op € 300.000 € 3.000 bij bestaande bouw en € 1.800 bij nieuwbouw. Het artikel over eenmalige aankoopkosten rekent het per comunidad uit.

Hypotheek voor een tweede woning in Spanje

Voorwaarden voor niet-residenten

Spaanse banken (CaixaBank, Santander, BBVA, Sabadell, Bankinter, Abanca, en de internationale afdelingen aan de costa's) financieren een niet-resident tot 60 tot 70% van de laagste van koopsom en taxatiewaarde, met een looptijd tot 20 (soms 25) jaar en een eindleeftijd van 70 tot 75 jaar, op inkomen dat met loonstroken, aangiften en bankafschriften wordt aangetoond, en met een lastenquote van 30 tot 35% van het netto-inkomen inclusief de Nederlandse hypotheek. Een NIE is vereist, een Spaanse rekening voor de incasso ook. Bij een woning van € 400.000 leent de bank hoogstens € 280.000; de koper brengt € 120.000 plus € 40.000 tot € 55.000 kosten in, samen € 160.000 tot € 175.000. Zie of je als buitenlander een hypotheek kunt krijgen.

Rentes in 2026

De 12-maands Euríbor stond in juli 2026 op 2,855%, 0,78 punt hoger dan een jaar eerder (Banco de España); vaste rentes voor niet-residenten liggen in september 2026 tussen ongeveer 2,8% (met volledige bonificaties: salarisdomiciliëring, verzekeringen bij de bank, lening onder € 300.000) en 4% zonder, en variabele leningen op Euríbor plus 1 tot 2%; niet-EU-kopers betalen meer. Voor een lening van € 210.000 tegen 3,5% vast over 25 jaar is de maandlast € 1.051; tegen 4% € 1.108. Een verhoging van de Nederlandse hypotheek tegen 4 tot 4,5% over 30 jaar is bij die rentes niet goedkoper maar wel eenvoudiger; zie financiering zonder Spaanse hypotheek.

Kosten van een Spaanse hypotheek

Sinds de hypotheekwet van 2019 (Ley 5/2019, LCCI, art. 14) betaalt de bank de notaris, het register, de gestoría en de AJD van de hypotheekakte; de lener betaalt alleen de taxatie (tasación, € 300 tot € 600) en een eventuele openingsprovisie (0 tot 1%). De bank mag een opstal- en levensverzekering eisen maar moet een gelijkwaardige polis van een andere verzekeraar accepteren (art. 17.3), en de boete bij vervroegd aflossen is wettelijk gemaximeerd: variabel 0,25% (eerste drie jaar) of 0,15% (eerste vijf jaar), vast 2% (eerste tien jaar) en 1,5% daarna, nooit meer dan het renteverlies van de bank (art. 23). Lees hypotheekmogelijkheden in Spanje.

Rekenvoorbeeld

Een appartement in Alicante van € 300.000 in 2026: de bank financiert 70% (€ 210.000), de koper brengt € 90.000 plus € 32.500 kosten in (€ 122.500). Tegen 3,5% vast over 25 jaar is de maandlast € 1.051; met IBI, comunidad, verzekering en IRNR van samen € 3.000 per jaar komt de totale maandlast op € 1.300. Zestien weken verhuur à € 800 dekt daarvan, na 19% IRNR over de winst en 20% beheer, ongeveer de helft. Een villa van € 500.000 in Marbella: lening € 350.000, eigen inbreng € 150.000 plus € 45.000 kosten, maandlast € 1.752 tegen 3,5% over 25 jaar.

Belastingen bij bezit van een vakantiewoning in Spanje

IBI en basura

De IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) is de gemeentelijke onroerendezaakbelasting, 0,4 tot 1,10% van de valor catastral (TRLHL art. 72), die ver onder de marktwaarde ligt: een appartement in Benidorm met een kadastrale waarde van € 150.000 en een tarief van 0,82% kost € 1.230 per jaar, in Dénia met 1,05% € 1.575. Gemeenten geven tot 50% korting voor zonne-energie (art. 74.5) en mogen tot 50% toeslag heffen op leegstaande woningen (art. 72.4). De tasa de basura (afval) kost € 100 tot € 400 per jaar en is sinds 2025 in veel gemeenten verhoogd om kostendekkend te worden. Zie de jaarlijkse kosten van een vakantiehuis in Spanje.

IRNR: belasting ook zonder verhuur

Een niet-inwoner betaalt in Spanje over een niet-verhuurde woning Impuesto sobre la Renta de No Residentes over een fictief inkomen van 1,1% van de kadastrale waarde (2% als die in de laatste tien jaar niet is herzien), tegen 19% voor EU-inwoners (24% voor niet-EU); een appartement met een kadastrale waarde van € 120.000 kost € 251 per jaar, aangifte via modelo 210 in het hele volgende kalenderjaar. Bij verhuur betaalt een EU-inwoner 19% over de huur min de direct toerekenbare kosten (comunidad, IBI, verzekering, rente, afschrijving 3% van het gebouw, naar rato van de verhuurde dagen), sinds 2024 in één jaaraangifte van 1 tot 20 januari; een niet-EU-eigenaar 24% over de bruto huur zonder aftrek. Lees of je inkomstenbelasting betaalt over verhuur.

Vermogensbelasting (IP) en solidariteitsbelasting (ISGF)

Niet-inwoners betalen Impuesto sobre el Patrimonio over hun Spaanse bezittingen boven € 700.000, en EU-inwoners mogen daarbij de regels van de comunidad van de woning toepassen: Andalucía, Madrid en Murcia kennen een bonificatie van 100%, de Comunitat Valenciana heft vanaf € 500.000 vrijstelling (0,25 tot 3,5%) en Cataluña vanaf € 500.000 (0,21 tot 2,75%), de Balearen vanaf € 700.000 (0,28 tot 3,45%). Boven € 3.000.000 grijpt de landelijke Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas (1,7 tot 3,5%), die de bonificaties van Andalucía en Madrid voor grote vermogens ongedaan maakt. Voor een gewone vakantiewoning speelt de IP alleen in Valencia en Catalonië; een villa van € 800.000 in Jávea kost daar ongeveer € 750 per jaar. Zie hoe de vermogensbelasting werkt. Wie "solidariteitsbelasting" zoekt, bedoelt in Spanje deze ISGF; de Duitse Solidaritätszuschlag is een andere belasting.

Nederland: box 3 met vermindering

Een inwoner van Nederland geeft de Spaanse woning aan in box 3 tegen de waarde in het economisch verkeer op 1 januari, en Nederland verleent onder het verdrag van 1971 (art. 6, 13 en 25) een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting voor de Spaanse woning; een lening ervoor is een box 3-schuld. Erfbelasting: geen verdrag; Spanje heft over de woning met de bonificaties van de comunidad (Andalucía en Valencia 99% voor partner en kinderen, Balearen 100%), Nederland heft over de wereldwijde nalatenschap en verrekent. Het belastingartikel werkt dit per vraag uit.

Verhuren van een vakantiewoning in Spanje

De vergunning: per comunidad, per gemeente, per gebouw

Toeristische verhuur (verhuur per dag of week, meestal tot 31 dagen) vraagt overal een inschrijving of vergunning, en die hangt aan de woning, niet aan de eigenaar. In Andalucía een inschrijving in het toeristisch register (Decreto 31/2024) met eisen aan oppervlakte, ventilatie, airconditioning en veiligheid, waarbij gemeenten sinds 2024 het aantal mogen beperken; Málaga heeft op 16 juli 2026 een moratorium van drie jaar op nieuwe vergunningen in de hele gemeente vastgesteld. In de Comunitat Valenciana een inschrijving die vijf jaar geldig is en een gemeentelijk informe de compatibilidad urbanística vereist (Decreto-ley 9/2024), met gemeenten die geen nieuwe verklaringen afgeven. In Cataluña een gemeentelijke licentie van vijf jaar, in 262 gemeenten geplafonneerd op tien per honderd inwoners, en Barcelona die de ruim 10.000 bestaande licenties in 2028 niet verlengt. Op de Balearen alleen in aangewezen zones en met een plafond per eiland, vijf jaar geldig. Op de Canarische Eilanden de nieuwe Ley 6/2025, in werking sinds februari 2026, met een habilitación van vijf jaar en beperkingen buiten toeristische zones. Het landelijke registratienummer (NRA, Real Decreto 1312/2024) is op 21 mei 2026 door het Tribunal Supremo vernietigd (STS 620/2026) en niet meer vereist; de regionale registers blijven. En sinds 3 april 2025 kan een comunidad de propietarios toeristische verhuur met een meerderheid van drie vijfde verbieden en de bijdrage van toeristische woningen tot 20% verhogen (art. 17.12 LPH, Ley Orgánica 1/2025). Wie een appartement koopt om te verhuren, koopt dus alleen met een bestaande, geldige inschrijving en met een comunidad die niet heeft verboden; lees of je een verhuurlicentie nodig hebt. Advertenties met "vakantiewoning zonder verhuurverplichting" verwijzen naar het omgekeerde: nieuwbouwcomplexen waar een verhuurplicht via de exploitant ontbreekt.

Belasting op verhuur

EU-inwoners betalen 19% over de netto huur, niet-EU 24% over de bruto huur; toeristische verhuur zonder hoteldiensten is vrijgesteld van IVA (art. 20.Uno.23 LIVA), met ontbijt of dagelijkse schoonmaak 10%. Een appartement dat € 20.000 bruto opbrengt met € 5.000 kosten: € 2.850 belasting voor een Nederlander, € 12.150 netto vóór beheer; voor een niet-EU-eigenaar € 4.800 en € 10.200. Daarbovenop de toeristenbelasting in Catalonië en op de Balearen (€ 1 tot € 4 per persoon per nacht, via de verhuurder) en de gastenregistratie bij de politie (SES.Hospedajes, sinds december 2024).

Rendement en praktijkvoorbeelden

Aan de Costa del Sol zijn weekprijzen van € 1.200 voor een appartement en € 3.500 voor een villa in het hoogseizoen gewoon, in het laagseizoen € 600 tot € 900; bij zestien verhuurweken levert een appartement van € 250.000 € 15.000 bruto op en na kosten, beheer (15 tot 25%) en IRNR netto 3 tot 4%. Op de Balearen liggen de prijzen hoger (appartement € 1.500 per week, villa's op Ibiza tot € 10.000) en de instap ook; met een geldige licentie 3 tot 6% netto. De Canarische Eilanden verhuren jaarrond, met netto 4 tot 6% waar verhuur is toegestaan. Zie in welke regio het verhuurrendement het hoogst is; de kosten koper van 10 tot 14% komen bij verkoop niet terug en drukken het rendement over de hele bezitsperiode.

Regio's vergelijken: Costa del Sol, Costa Blanca, Balearen, Canarische Eilanden

De Costa Blanca (Alicante, Torrevieja, Orihuela Costa, Calpe, Jávea, Dénia, Benidorm) is de Nederlandse costa: het grootste aanbod in elke prijsklasse (appartementen in Torrevieja vanaf € 120.000, villa's in Jávea en Moraira vanaf € 500.000), ITP 9% sinds juni 2026, verhuurinschrijving met gemeentelijke toets, en de vermogensbelasting van Valencia boven € 500.000. De Costa del Sol (Málaga, Marbella, Estepona, Mijas, Nerja) heeft een vlak ITP van 7%, geen vermogensbelasting, hogere prijzen (€ 3.000 tot € 6.000 per m², Marbella tot € 10.000) en sinds juli 2026 een moratorium op nieuwe verhuurvergunningen in de stad Málaga. Murcia en Almería (Mar Menor, Mojácar, Vera) zijn de goedkoopste costa's (appartementen vanaf € 100.000, ITP 8% en 7%). De Costa Brava en Costa Dorada (Catalonië) hebben ITP van 10% en meer, vermogensbelasting boven € 500.000 en verhuurplafonds. Mallorca, Menorca en Ibiza zijn de duurste markt (Palma € 5.257 per m², kust tot € 10.000), met ITP-schijven tot 13%, vermogensbelasting boven € 700.000 en verhuur alleen in zones. De Canarische Eilanden (Tenerife, Gran Canaria, Lanzarote, Fuerteventura) hebben IGIC van 7% en ITP van 6,5%, jaarrond verhuur en de nieuwe wet van 2025 die verhuur buiten toeristische zones beperkt. En het binnenland (Yecla, Pinoso, Hondón, de Axarquía, Andalusische dorpen) biedt huizen vanaf € 60.000 met de vragen naar water, elektra, legale status van het gebouw (AFO in Andalucía) en de bereikbaarheid. Zie Costa Blanca of Costa del Sol.

Prijzen en markt in 2025 en 2026

De gemiddelde vraagprijs van een bestaande woning in Spanje staat in augustus 2026 op € 2.924 per m² (idealista), na jaren van stijging van 7 tot 12%; Bankinter en pisos.com verwachten voor 2026 opnieuw 6,8 tot 7%, gedragen door schaarste aan aanbod, buitenlandse vraag en stijgende huren. Aan de kust liggen de prijzen boven het gemiddelde (Costa Blanca € 2.500 tot € 4.000 per m², Costa del Sol € 3.000 tot € 6.000, Balearen € 4.500 tot € 10.000, Canarische Eilanden € 2.500 tot € 4.500), in het binnenland ver eronder. Buitenlanders kochten in 2025 97.480 woningen, 14,5% van alle transacties; Britten en Nederlanders leiden de aankopen van tweede woningen, met Nederlanders vooral in Alicante, Málaga en op de Balearen en in het hogere segment (Registradores; The Objective, februari 2026). Voor een koper betekent dat concurrentie aan de costa's, weinig onderhandelingsruimte bij courante objecten en langere onderhandelingen bij oudere appartementen zonder verhuurvergunning.

Jaarlijkse vaste lasten en VvE-kosten

De comunidad de propietarios rekent in een eenvoudig complex € 40 tot € 80 per maand, in een resort met beveiliging, meerdere zwembaden en tuinen € 200 tot € 400, en sinds 2025 tot 20% extra voor toeristisch verhuurde woningen; een villa buiten een complex heeft alleen zijn eigen onderhoud (zwembad € 100 tot € 200 per maand, tuin, airconditioning). De opstalverzekering (seguro de hogar) kost € 300 tot € 600 per jaar en draagt de verplichte opslag voor het Consorcio de Compensación de Seguros (0,07‰ van de verzekerde som), dat overstroming, DANA, zeestorm en aardbeving dekt; wie geen polis heeft, heeft ook geen Consorcio. Met IBI, basura, IRNR, water en stroom komen de vaste lasten van een appartement op € 2.500 tot € 4.500 per jaar, van een villa op € 5.000 tot € 9.000; zie verzekeringen.

Verkoop: winst, plusvalía en de 3%

Bij verkoop betaalt een niet-inwoner 19% IRNR over de winst (verkoopprijs min aankoopprijs, kosten koper en verbeteringen); de koper houdt 3% van de koopsom in en draagt die af (modelo 211), te verrekenen in de aangifte. De gemeente heft de plusvalía municipal over de waardestijging van de grond, die de verkoper betaalt maar waarvoor bij een niet-inwonende verkoper de koper aansprakelijk is (TRLHL art. 106.2). Onder het verdrag belast Nederland de winst niet. Kosten koper en makelaar bij verkoop (3 tot 5% plus IVA) maken dat een Spaanse woning pas na vijf tot zeven jaar zonder verlies wordt verkocht.

Subsidies

Het Plan Estatal de Vivienda 2026–2030 (RD 326/2026) geeft rehabilitatiesteun tot € 20.500 per woning bij energetische renovatie, aangevraagd via de comunidad, gericht op gebouwen en hoofdverblijven; de IRPF-aftrek voor energetische renovatie (20, 40 of 60%) geldt voor inwoners en niet voor een IRNR-plichtige. Wat een niet-inwoner wél kan gebruiken: de IBI-korting tot 50% en de ICIO-korting tot 95% voor zonnepanelen die veel gemeenten geven (TRLHL art. 74.5 en 103.2), en de kostenaftrek bij verhuur. Zie subsidies bij aankoop en renovatie.

Praktische checklist voor het kopen van een woning in Spanje

• NIE aanvragen en een Spaanse bankrekening openen vóór het zoeken; een eigen advocaat kiezen die niet voor de makelaar werkt.
• Nota simple, valor de referencia, licencia de primera ocupación of cédula, energiecertificaat, IBI-aanslagen en comunidad-verklaring laten nakijken; Catastro en Registro vergelijken met wat er staat.
• Kiezen tussen bestaande bouw (ITP 6 tot 13% per comunidad) en nieuwbouw (10% IVA of 7% IGIC plus AJD 0,75 tot 1,5%) en 10 tot 14% kosten budgetteren, uit eigen zak.
• Reservering op de derdengeldenrekening met teruggaveclausule; arras van 10% met ontbindende voorwaarden voor financiering, vergunning en onderzoek.
• Bij verhuur: bestaande inschrijving of vergunning, gemeentelijke toets, notulen van de comunidad (verbod met 3/5), toeristenbelasting en gastenregistratie.
• Financiering: 60 tot 70% van de taxatie bij een Spaanse bank, of de Nederlandse overwaarde; taxatie en eigen inbreng regelen vóór het arras.
• Bij nieuwbouw: bankgarantie op de termijnen, seguro decenal, en de akte pas bij de licencia de primera ocupación.
• Volmacht (poder) regelen als u niet bij de notaris kunt zijn; bij een niet-inwonende verkoper 3% inhouden.
• Na de koop: ITP of AJD binnen dertig werkdagen, inschrijving, nutsvoorzieningen, comunidad, verzekering met Consorcio; jaarlijks modelo 210 (imputatie of verhuur), IBI, en in Nederland box 3 met de verdragsvermindering.
• Bij verkoop: winst 19%, plusvalía, 3% inhouding; reken de kosten koper als verloren.

Peildatum 1 september 2026 voor de tarieven (de Valenciaanse verlaging van 1 juni 2026 en de uitspraak van het Tribunal Supremo van 21 mei 2026 zijn verwerkt); marktcijfers van idealista (augustus 2026) en de Registradores (jaar 2025). Tarieven verschillen per comunidad en gemeente; laat de koop door een Spaanse advocaat en de aangiften door een gestor of belastingadviseur doen. Wij geven geen fiscaal advies.